⏱L'essentiel en quelques mots
Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez vendre pour faire l’acquisition d’un nouveau bien plus adapté à vos besoins. Cependant, vous souhaiteriez acquérir votre nouveau bien avant de conclure la vente du premier. C’est là qu’intervient le prêt relais. Cette solution de financement permet de vous avancer les frais d’acquisition, le temps que vous vendiez votre logement actuel. Cependant, cette solution comporte des risques. Voici quelques conseils pour que cette opération se déroule au mieux.
S’il est très utile lorsque vous souhaitez acheter avant de vendre, souscrire un prêt relais comporte des risques. Ceux-ci peuvent être diminués si vous faites attention à suivre les points que nous détaillons ci-dessous.
Sommaire
On parle de prêt relais sec lorsque le prix de vente de votre bien initial à vendre couvre la totalité de celui du bien que vous allez acheter. Le montant payé par l’acquéreur de votre bien initial permettra de rembourser intégralement le prêt relais, sans avoir à souscrire un nouveau prêt immobilier.
1.Vérifier la bonne santé du marché immobilier
Avant de vous concéder un prêt relais, la banque va d’abord vérifier si le marché immobilier de votre région est dynamique. Cela lui permet d’avoir une idée sur le temps moyen nécessaire pour opérer une vente dans votre région et de pouvoir ainsi déterminer la durée de votre crédit relais. Vous pouvez vous aussi vérifier l’état du marché immobilier en amont de votre demande de prêt relais. Pour cela, il vous suffit d’analyser l’évolution des prix immobiliers sur les sites spécialisés. Si les prix baissent cela signifie que l’offre est plus forte que la demande et que votre bien aura très probablement du mal à être vendu.
2.Faire estimer son bien par plusieurs professionnel
Pour vendre rapidement, votre bien doit être proposé à un prix conforme à ceux pratiqués sur le marché. Pour réussir votre estimation, vous pouvez vous entourer de professionnels de l’immobilier qui vont évaluer avec précision la valeur de votre bien. Leur estimation va se baser sur la localisation de votre logement, le potentiel de développement de votre région ainsi que les caractéristiques esthétiques et techniques de votre bien.
3.Optimiser son financement
Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier classique, vos conditions de ressources sont analysées afin de déterminer votre capacité à rembourser les sommes empruntées. Pour un prêt relais, l’analyse des risques se fait également sur le bien que vous vendez. La banque va alors estimer la valeur réelle de votre bien et le temps qu’il faudra pour le vendre. En fonction des résultats de l’analyse, elle propose un crédit relais dont le montant varie entre 60 et 80% du prix du bien que vous vendez sur une durée d’une, voire deux années dans certains cas. Vous l’aurez compris, plus votre bien a de points forts, plus vous obtiendrez des conditions avantageuses.et notamment le taux du prêt relais.
Comme pour tout crédit immobilier, votre prêt relais doit être couvert par une assurance de prêt. Là aussi, la banque va déterminer les conditions de votre contrat en fonction des risques. Cependant, vous pouvez optimiser votre assurance de prêt en comparant les offres entre elles tout en faisant attention à conserver les mêmes garanties. Car en effet, grâce à loi Lagarde de 2010, vous pouvez, au moment de souscrire votre prêt immobilier, choisir d’opter pour la délégation d’assurance. Autrement dit, vous optez pour un contrat d’assurance auprès d’un autre organisme que celui qui vous avance les fonds.
Depuis la loi Lagarde, d’autres lois sont venues consolider l’ouverture à la concurrence de l’assurance de crédit immobilier. La loi Hamon de 2014 permet de changer d’assurance de prêt immobilier durant les 12 premiers mois. La loi Bourquin de 2017 permet désormais de changer d’assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire du contrat.
4.Louer son ancien logement
Dans le cas où votre prêt relais a été signé et que l’échéance accordée par la banque arrive bientôt à son terme, pour éviter de vous retrouver avec deux mensualités à payer (prêt sur l’ancien logement et le crédit relais transformé en prêt à long terme) vous pouvez mettre en location votre ancien logement.
5.Penser à l’alternative au prêt relais
Le prêt relais étant risqué tant pour l’emprunteur que pour l’organisme prêteur, de nouvelles solutions ont vu le jour comme le prêt achat-revente ou le prêt-relais rachat pour diminuer le risque. Ces formules sont une excellente alternative au prêt relais. permettent de racheter le capital restant dû du premier prêt (qui a permis de financer le bien dont vous souhaitez vous séparer) et de le joindre au nouveau prêt (qui permettra de financer l’acquisition du nouveau bien). La banque procède alors au lissage des 2 prêts pour obtenir une mensualité constante tout au long du crédit dont la durée sera augmentée pour pouvoir absorber les deux créances.
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