Prêt relais : comment ça marche ?

A quoi sert le prêt relais ?

Le prêt relais vous permet de devenir propriétaire d’un nouveau bien avant la vente de votre logement actuel. Il s’agit d’un crédit de transition d’une durée courte (n’excédant pas deux ans), accordé selon la valeur de votre bien actuel.

Les différents types de prêts relais et leur fonctionnement

Le prêt relais, comment ça marche ? Voici ses caractéristiques :

• Il s’agit d’un prêt à court terme : vous le souscrivez pour un an, ce qui vous permet de disposer des fonds pour acheter le nouveau bien, et du temps nécessaire pour vendre votre bien actuel. Cette durée est renouvelable une fois au besoin.
• Il s’agit d’un crédit de la famille des prêts immobiliers : en le souscrivant, vous aurez donc aussi besoin d’une assurance de prêt et d’une garantie (caution, hypothèque ou privilège de prêteurs de deniers selon le choix de la banque).
• Lorsque vous demandez un prêt relais, la banque se base sur l’estimation de votre bien actuel et retient 60% à 80% de sa valeur pour définir le montant qu’elle vous octroie. Ainsi, si vous devez baisser le prix du bien, pas de mauvaise surprise.

Les banques ont donc entouré le prêt relais de certaines précautions, en faisant un produit sûr. Il en existe deux types, sec ou adossé, qui fonctionnent tous deux sur le même principe : vous remboursez les intérêts pendant le relais, et le capital à la fin.

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec : vous avez remboursé le crédit immobilier de votre bien actuel en totalité (ou presque) ? Le prêt relais sec est adapté si la vente de votre bien actuel vous permet de couvrir l’achat du nouveau, ou si votre épargne permet de finaliser l’achat. Pendant la phase de relais, vous remboursez les intérêts, ainsi que l’assurance du crédit. Dès que vous vendez votre bien, vous pouvez solder votre crédit en totalité. A noter, cette forme de prêt relais est plus onéreuse que le relais adossé.

Le prêt relais adossé

Le prêt relais adossé ou associé : ce type de prêt relais est adapté si la vente de votre bien actuel ne vous permet pas de couvrir totalement l’achat du second. Dans ce cas, la banque complète le prêt relais avec un crédit immobilier classique. Pendant la phase de relais, vous remboursez les intérêts et l’assurance du prêt relais, ainsi que des mensualités de crédit immobilier. A la vente de votre bien, vous soldez le prêt relais et poursuivez le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier. Vous pouvez, si le fruit de la vente est suffisant, faire un remboursement anticipé partiel sur ce crédit pour en baisser les mensualités ou la durée.

A noter : le mode de remboursement de ces deux types de prêt relais peut se faire "en franchise totale", même si c’est plus rare pour le relais sec. Dans ce cas, les intérêts sont reportés et remboursés en même temps que le capital, et vous ne payez que l’assurance de prêt pendant la phase de relais. Ce mode de remboursement est toutefois plus onéreux, les intérêts reportés générant eux-mêmes des intérêts.

Deux exemples de prêt de prêt relais

Afin de mieux comprendre le fonctionnement du prêt relais, voici deux exemples : 

Exemple de prêt relais sec

Votre bien vaut 300 000€ et vous souhaitez acheter un appartement à 180 000€. La banque vous accorde un prêt relais à hauteur de 70% du prix du bien que vous vendez à savoir : 210 000€.

Pendant le crédit relais, vous remboursez les intérêts ainsi que l’assurance de prêt. Une fois que vous avez vendu votre bien, vous le soldez en totalité.

Exemple de prêt relais adossé

Votre bien actuel est estimé à 250 000€ et vous souhaitez acheter une maison d’une valeur de 450 000€. La banque vous accorde un prêt relais à hauteur de 80% du prix de vente de votre bien, soit 200 000€. Il reste donc 250 000€ à financer. La banque complète votre besoin de financement avec un crédit immobilier classique, que vous rembourserez sur le long terme.

Pendant le relais, vous remboursez les intérêts et l’assurance de votre prêt relais, ainsi que des mensualités du crédit immobilier complémentaire.

Vous vendez quelques mois plus tard votre bien à 250 000€, ce qui vous permet de rembourser votre prêt relais entièrement.  Il vous reste 50 000€, fruit de la vente de votre bien.

Vous pouvez au choix conserver cette somme, ou rembourser une partie de votre crédit immobilier par anticipation, pour en baisser la durée ou les mensualités.

Quelles sont les alternatives au prêt relais ?

De nouvelles solutions de crédits ont vu le jour chez certains établissements bancaires, diversifiant l’offre des crédits de transition : le prêt achat-revente, le prêt relais-achat/acquisition ou encore le crédit global immobilier. Tous trois reposent sur le même principe. La banque rachète le capital restant dû de votre crédit immobilier actuel et vous prête les sommes nécessaires (c’est-à-dire le prêt relais et le crédit complémentaire).

Vous avez généralement 2 ans pour effectuer la vente de votre ancien bien. Le fruit de la vente est ensuite réinjecté pour rembourser le relais. Dans le cas où vous dégagez une somme excédentaire de la vente de votre bien, vous pouvez, une fois encore, la conserver ou en profiter pour rembourser par anticipation une partie de votre crédit immobilier sur le long terme. Le principal avantage de ces nouvelles solutions de crédit est de permettre, grâce au rachat de l’encours, de pouvoir moduler les nouvelles mensualités en fonction de la situation de l’emprunteur.