Convertir un prêt relais en prêt classique : la marche à suivre

Le fonctionnement du prêt relais

Le montant de votre prêt relais dépend de la valeur estimée de votre bien actuel : la banque retiendra 60 % à 80 % de cette valeur pour évaluer la somme qu’elle consent à vous prêter. Ce qui est une sécurité à la fois pour elle et pour vous, qui devrez rembourser en totalité ce crédit au bout d’un an, deux en cas de prolongation.

Il existe deux types de prêt relais :

Si la vente de votre bien actuel vous permet de couvrir totalement l’achat de votre nouveau bien (en complétant ou non avec votre épargne), le prêt relais sec est indiqué. Vous remboursez les intérêts et l’assurance emprunteur pendant la phase de relais et quand votre bien est vendu, vous soldez totalement le prêt.

En revanche, si la vente de votre bien ne vous permet pas de couvrir le coût du nouveau, la banque complètera votre prêt relais avec un crédit immobilier classique, souscrit sur le long terme : c’est ce que l’on appelle un prêt relais associé ou adossé. Vous remboursez alors pendant la phase de relais les intérêts et l’assurance du prêt relais, ainsi que des mensualités de crédit immobilier.

Pour les deux formes de prêt relais, il est possible de faire un remboursement en "franchise totale", bien que ce soit moins répandu pour le prêt relais sec : vous ne payez que l’assurance de prêt pendant le relais, les intérêts étant reportés et réglés à la vente du bien, avec le capital. Ce mode de remboursement est toutefois plus onéreux car les intérêts reportés créent eux-mêmes des intérêts.

Que faire si vous n’arrivez pas à vendre votre bien dans les 2 ans ?

Les banques entourent le prêt relais de certaines précautions. Ainsi vous disposez d’un an, et ce délai est renouvelable une fois, pour vendre le bien. De même, elles ne retiennent dans leurs calculs qu’un certain pourcentage de la valeur du bien : si vous vendez à un prix inférieur qu’escompté, pas de mauvaise surprise.   

Pour accélérer une vente, vous pouvez néanmoins :

• Analyser le marché immobilier. Pour deux biens équivalents situés dans la même région proposés à deux prix différents, le plus cher aura forcément plus de mal à se vendre ! Pour actualiser votre prix de vente, n’hésitez pas à consulter plusieurs professionnels (des agences immobilières par exemple) ;
• Réaliser des travaux ou du "home staging" : cela permet de mettre en avant votre bien pour séduire les acheteurs. Privilégiez des décorations neutres pour qu’ils puissent se projeter.

Comment convertir le prêt relais en crédit immobilier ?

Si vous ne parvenez pas à vendre, contactez votre conseiller bancaire afin de trouver une solution. Celui-ci pourra vous proposer par exemple de prolonger encore votre prêt relais.

Une autre possibilité est la conversion de votre prêt relais en crédit immobilier classique.

Pour cela, votre banque va d’abord vérifier si votre taux d’endettement permet d’absorber un nouveau crédit immobilier, ce qui peut être compliqué car il faut alors pouvoir cumuler deux crédits immobiliers sans que votre taux d’endettement ne dépasse les 33% autorisés.

Aussi, vous avez de meilleures chances d’obtenir cette conversion dans le cas d’un prêt relais sec. Le crédit immobilier est alors totalement remboursé au moment de la vente. De plus, vous avez en général déjà totalement remboursé (ou presque) le crédit immobilier de votre bien actuel, quand vous faites un relais sec. Si vous avez baissé le prix du bien pour accélérer la vente, le crédit immobilier sera partiellement soldé et vous continuerez de rembourser les mensualités restantes.

C’est donc si vous avez souscrit un prêt relais adossé, que la banque va vérifier si votre taux d’endettement permet de supporter deux crédits.

Dans ce deuxième cas, il est aussi possible, selon les situations, d’envisager de mettre votre bien en location afin d’absorber une partie des remboursements demandés. Il vous faudra toutefois vérifier que cela ne nuise pas à la vente de votre bien.

Enfin, les banques ont également développé d’autres solutions de financement alternatives au crédit relais comme le relais-acquisition, le crédit global immobilier ou encore le prêt achat-revente. Ces financements ont pour point commun d’englober votre crédit immobilier actuel, le prêt relais et le crédit immobilier complémentaire pour finaliser votre achat et de vous laisser deux ans pour vendre votre bien. Le taux d’endettement plus bas avec ce type de financements, et les conditions de remboursement, plus souples, car modulables selon la situation de l’emprunteur.