Qu'est-ce que le prêt relais sec et comment ça marche ?

Qu’est-ce que le prêt relais sec ?

Selon votre projet, il existe deux formes de crédit relais : le prêt relais sec, et le prêt relais adossé.

On entend par prêt relais adossé un crédit relais complété par un crédit immobilier classique. Généralement, cette formule est utilisée quand, une fois le bien vendu, le produit de la vente complété d’un éventuel apport personnel ne permet pas de financer entièrement le nouveau bien.

Ici, nous allons nous intéresser au crédit relais sec. Rien ne vaut une mise en situation pour bien comprendre : vous avez eu le fameux coup de cœur évoqué plus haut pour une très jolie maison, et vous n’avez pas encore vendu la vôtre. Avec le fruit de la vente de votre maison actuelle, vous pourrez couvrir le prix de la nouvelle maison : c’est pour ce type de situations que le prêt relais sec est adapté. Ce prêt relais est dit "sec" car c'est le seul crédit que vous aurez : c’est-à-dire  qu'il ne sera pas complété d’un autre prêt immobilier pour le futur bien.

Combien pouvez-vous emprunter avec un prêt relais sec ?

Combien la banque vous prête-t-elle pour un prêt relais sec ? Pour le savoir, la banque s’appuie sur la valeur de votre bien actuel. C’est pourquoi vous devrez lui fournir deux estimations au moins de votre bien afin d’en justifier le prix, ou alors un mandat de vente exclusif auprès d’un agent immobilier.

La banque retiendra 70% de la valeur estimée de votre bien immobilier, ce qui permet un filet de sécurité dans le cas où finalement, vous vendriez votre bien à un prix plus bas que prévu.

Aux 70% retenus, il faudra retrancher votre éventuel capital restant dû si vous remboursez toujours votre crédit immobilier.

Reprenons en exemple votre maison coup de cœur. Votre maison actuelle est estimée à 450 000€. Celle pour laquelle vous avez craqué, plus petite, coûte 290 000€.

La banque pourra donc vous octroyer un crédit relais de :

70 x valeur estimée de votre bien à vendre / 100

Soit : 70 x 450 000/100 = 315 000

La banque pourra vous prêter jusqu’à 315 000€, ce qui vous permet d’acheter la maison.

En général, un prêt relais est à rembourser au bout de 12 mois, renouvelable une fois. Ce qui laisse à l’acquéreur le temps de vendre son bien pour le remboursement du prêt.

En résumé, le prêt relais sec peut vous convenir si vous êtes dans l’une des situations suivantes :

• Le bien que vous achetez est moins cher que celui que vous vendez, et vous avez totalement remboursé le crédit immobilier de votre premier bien (ou vous avez un faible capital restant dû) ;
• Le bien que vous visez n’est pas forcément moins cher que celui que vous vendez, mais vous disposez des liquidités nécessaires pour couvrir totalement l’achat (vous utilisez votre épargne en complément, comme apport personnel).

A noter : en général, le taux d’un prêt relais sec est plus élevé que celui d’un prêt relais adossé car il représente un risque plus élevé pour la banque, qui ignore si le bien sera vendu à un prix identique à celui estimé au départ.

Comment se passe le remboursement du prêt relais sec ?

Nous l’avons vu, le prêt relais court sur une année, et est renouvelable une fois. Le remboursement du prêt relais sec, comme adossé, peut être envisagé de deux façons :

• En franchise partielle : dans ce cas, vous ne payez que les intérêts et l’assurance pendant la phase de relais, c’est-à-dire avant la vente de votre bien, et vous réglez le capital lorsque vous avez vendu votre bien (formule la plus utilisée pour un relais sec).
• En franchise totale : dans ce cas, vous ne payez que l’assurance pendant la période de relais, les intérêts et le capital étant versés en une fois lorsque vous soldez le prêt relais.

Dans tous les cas, le remboursement par anticipation d’un prêt relais, sec comme adossé, ne génère jamais d’indemnités de remboursement anticipés ou IRA.

Quelle assurance de prêt pour mon relais sec ?

Lorsqu’elle engage des sommes importantes, la banque exige la souscription d’une assurance de prêt, le prêt relais ne fait pas exception, même "sec". Mais comme pour tout crédit immobilier, vous avez le choix de votre assurance. Vous pouvez ainsi opter pour l’assurance groupe de votre banque. Mais vous pouvez aussi, conformément à la loi Lagarde de 2010, effectuer une délégation d’assurance en vous tournant vers un organisme externe.

Cette solution peut vous permettre d’optimiser le coût total de votre prêt relais en baissant le coût de votre assurance. Un courtier en assurance de prêt peut vous accompagner en ce sens.