⏱L'essentiel en quelques mots
Ce n’est un secret pour personne : la vie d’un projet immobilier est jalonnée d’étapes clés qu’il convient de ne pas négliger. Entre le calcul du montant que vous pouvez emprunter, les demandes de financement, la recherche de biens, les visites qui s'enchaînent, les coups de cœur (et les déceptions !)... il y a de quoi perdre pied ! C’est à ce moment précis qu’on passe à côté de “petites” choses qui ont pourtant une “grande” importance. Parmi elles, les diagnostics immobiliers. “Les quoi ??” BINGO ! Et oui, c’est LE Numéro 1 des laissés-pour-compte quand on visite un bien. Ils sont pourtant loin, très loin, d’être anodins.
Profitons-en pour tester vos connaissances. Selon vous, quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ? Quels types de biens sont concernés ? Quand doivent-ils vous être remis et par qui ? Que contiennent-ils ? Si vous n’avez pas toutes les réponses à ces questions, pas de panique ! On vous aide à y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?
Un diagnostic immobilier permet d’évaluer la qualité d’un bien. C’est une sorte d’état des lieux poussé qui doit prendre en compte les aspects techniques du bien. A l’exception des diagnostics des risques naturels et technologiques qui peuvent être réalisés directement par le propriétaire, les autres diagnostics doivent être effectués par des professionnels. Les diagnostics immobiliers peuvent être requis lors d’une vente, mais aussi lors d’une mise en location d’un bien immobilier. Voici les critères contrôlés par les professionnels qui réalisent un diagnostic immobilier :
- La performance énergétique du bien (DPE) ;
- Le risque d’exposition au plomb ;
- La présence ou non d’amiante ;
- L’état de l’installation électrique et de gaz si elles ont plus de 15 ans ;
- L’état des risques naturels, technologiques et de pollutions ;
Dans le cadre d’une vente, le diagnostic doit aussi évaluer :
- Le bruit ;
- La présence ou non de termites ;
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif pour les maisons.
Pourquoi faire un diagnostic immobilier ?
Réaliser un diagnostic immobilier permet de garantir :
- La sécurité des biens et des personnes ;
- La décence des logements ;
- La santé publique ;
- Le respect de l’environnement.
Comment monter votre Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) ?
Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) regroupe les différents diagnostics immobiliers réalisés. Ce dossier doit être joint au bail s’il s’agit d’une location ou de la promesse de vente s’il s’agit d’une cession. Certains diagnostics doivent obligatoirement être réalisés par des professionnels, ceux-ci s’occupent également du montage du DDT.
En plus du DDT, un Diagnostic Technique Global (DTG) peut être ajouté au dossier. Ce diagnostic est réalisé au niveau de l'immeuble et n'est obligatoire que dans certains cas.
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Les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?
Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être présentés pour certains dès la mise en vente (DPE), et pour les autres à la promesse de vente ou au plus tard à la signature de l'acte authentique dans le fameux dossier de diagnostic technique. Dans certains cas, ces documents doivent être aussi transmis pour une mise en location. Ils doivent alors être remis à la signature et à chaque renouvèlement du bail.
Il est impossible de vendre un logement sans diagnostic immobilier, c'est pourquoi le propriétaire doit faire appel à des professionnels reconnus à même de vérifier chaque point et d'établir un diagnostic. Quels sont ces diagnostics ? Sont-ils tous obligatoires ? Comment les réaliser ? Quels sont les frais ? On vous explique tout.
|
Diagnostic |
Nature du document |
Biens concernés |
Pour la vente |
Pour la location |
|---|---|---|---|---|
| Diagnostic amiante |
Présence ou non de matériaux ou produits contenant de l'amiante |
Logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 |
✔️ |
✔️ |
|
Diagnostic plomb (CREP) |
Présence ou non de plomb |
Logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 |
✔️ |
✔️ |
|
Diagnostic termites |
Présence ou non de termites (et autres insectes xylophages) |
Tous les logements situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestées par les termites ou pouvant l'être à court terme. |
✔️ |
|
|
Diagnostic gaz |
Sécurité des installations de gaz |
Logements dont l’installation de gaz à plus de 15 ans |
✔️ |
|
|
Diagnostic électricité |
Sécurité des installations électriques |
Logements dont l’installation électrique à plus de 15 ans |
✔️ |
|
|
Diagnostic de mesurage (Loi carrez ou surface habitable) |
Pour la vente : Certificat attestant de la surface du logement selon la loi Carrez Pour la lovation : Indication de superficie de la surface du bien selon la loi Boutin |
Logements en copropriété |
✔️ |
✔️ |
|
Diagnostic assainissement non collectif |
Contrôle de l’installation d’assainissement | Logements non raccordés au réseau public d’assainissement |
✔️ |
|
|
Diagnostic de performance énergétique (DPE) |
Estimation de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. | Tous les logements |
✔️ |
✔️ |
|
ESRIS (Anciennement ERP) |
Informations sur les risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) et sur la réalisation ou non de travaux prescrits dans le cadre du plan de prévention des risques (PPR) | Logements situés dans les zones à risques définies par un arrêté préfectoral |
✔️ |
La durée de validité d’un diagnostic immobilier ?
Voici la durée de validité par diagnostic immobilier :
Diagnostics immobiliers |
Durée de validité |
Diagnostic Amiante |
Si négatif, illimité |
Diagnostic Plomb |
Si négatif : illimité Si positif : 1 an |
Diagnostic Termites |
6 mois |
Diagnostic Gaz |
3 ans |
Diagnostic Électricité |
3 ans |
Diagnostic loi Carrez |
Illimité si pas de nouveaux travaux |
Diagnostic Assainissement non collectif |
3 ans |
Diagnostic de performance énergétique (DPE) |
10 ans |
Diagnostic Etat des Risques et Pollution (ERP, ex ERNMT) |
6 mois |
A qui faire appel pour réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Hormis les diagnostics des risques naturels et technologiques, les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par des professionnels qualifiés. En effet, le Code de la construction et de l’habitation précise que le diagnostiqueur doit être compétent et justifier des moyens nécessaires pour la réalisation des diagnostics demandés.
Par ailleurs, le diagnostiqueur doit faire preuve d’impartialité selon la Direction générale de concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (GDCCRF) .
Pour trouver un diagnostiqueur certifié, le Ministère chargé de l’Environnement a mis en place un annuaire.
Quel est le prix d’un diagnostic immobilier ?
Les prix des diagnostics immobiliers varient en fonction :
- De la nature des logements. En effet, le prix diffère selon que votre bien soit un appartement ou une maison ;
- De la surface du bien. Plus le logement est grand, plus le prix du diagnostic est élevé ;
- De la date de construction du logement. Plus le bien est ancien, plus le diagnostic est coûteux.
| Type de diagnostic | Prix moyen |
|---|---|
Diagnostic amiante |
Entre 80 et 140€ |
Diagnostic plomb |
Entre 100 et 250€ |
Diagnostic de performance énergétique (DPE) |
Entre 100 et 250€ |
Diagnostic gaz |
Entre 100 et 140€ |
Diagnostic termites |
Entre 100 et 150€ |
Diagnostic assainissement non collectif |
Entre 100 et 150€ |
Diagnostic électricité |
Entre 100 et 140€ |
Diagnostic risques et pollution ERP |
30€ en moyenne |
Diagnostic de mesurage (Loi Carrez) |
Entre 50 et 150€ |
Ce qu'il faut retenir sur le diagnostic immobilier
- Les diagnostics immobiliers permettent de rendre compte de l’état d’un bien avant sa vente ou sa mise en location ;
- Hormis les diagnostics des risques naturels et technologiques qui peuvent être réalisés par le propriétaire, les autres diagnostics immobiliers doivent être effectués par des professionnels certifiés ;
- Le coût d’un diagnostic immobilier varie selon la nature du bien, sa date de construction, son état ainsi que du professionnel qui le réalise ;
- Le propriétaire prend en charge les frais engendrés par les diagnostics immobiliers en cas de mise en location et peuvent être pris en charge par l’acheteur dans le cas d’une vente.
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