Primo-accédants en 2023 : mythe ou réalité ?

 En 2023, il n’est plus un secret que devenir propriétaire représente un parcours semé d’embûches ! Vous en êtes bien conscient. Pourtant, lorsqu’on se penche sur les chiffres concrets, on s’aperçoit que devenir propriétaire n’est pas seulement un rêve. Pour de nombreux emprunteurs, de tous âges et aux différents revenus, c’est devenu une réalité ! Dans cet article, les experts d’Empruntis vous présentent la réalité de la primo-accession avec des éléments concrets, loin des idées reçues et du défaitisme ambiant.

Taux Empruntis relevés le 03/12/2024

Savoir, pour se préparer sur une route semée d’embûches ! 

L’augmentation des prix de l’immobilier en France ne vous a certainement pas échappé, mais ce n’est pas la seule difficulté qui se présente sur le parcours des futurs propriétaires depuis plus d’un an. Le meilleur moyen de contourner une difficulté est d’abord d’en prendre conscience pour élaborer un véritable plan d’attaque, digne d’un grand stratège.

L’augmentation des taux enfin expliquée

On ne le sait pas toujours : la somme qu’une banque vous prête pour financer votre projet doit d’abord être empruntée par cette même banque. Par conséquent, si le taux d’emprunt appliqué aux banques augmente, celles-ci doivent répercuter cette augmentation des taux sur les crédits qu’elles accordent. Ainsi l’évolution du coût de l’argent pour les banques (OAT 10 ans) a été en constante progression de janvier à octobre 2022, avant de rebaisser en décembre, puis remonter plus progressivement au 1er quadrimestre 2023.

Les conséquences sur l’obtention des crédits immobiliers

Cette première étape explique l’augmentation des taux d’intérêts. 

Mais en quoi cela justifie-t-il l’arrêt de l’activité de crédit de certaines banques ou la diminution du nombre de dossiers financés dans d’autres ? En fait, s’ajoute ici une petite particularité française : le taux d’usure fixé par la Banque de France, avec un certain retard par rapport aux mouvances des marchés financiers.

Concrètement, si votre banque emprunte l’argent à un taux précis, mais n’a pas le droit d’augmenter le taux auquel elle vend le crédit aux emprunteurs, sa marge se réduit. A différents moments (principalement entre juillet et octobre 2022), la tension sur la distribution a été telle qu’il n’était plus rentable pour les banques de vendre des crédits immobiliers.

En fait, elles continuent de perdre de l’argent en le faisant.

Les conditions à respecter aujourd’hui pour obtenir un crédit immobilier

Maintenant, vous avez compris pourquoi les banques ont été frileuses, voire ont cessé d’accorder des prêts immobiliers. Cela n’explique cependant pas tout à fait pourquoi des projets d’emprunteurs ont été financés quand d’autres se sont vu refuser leur crédit immobilier.

Outre les fluctuations de marchés financiers et le taux d’usure imposé par la Banque de France, ce sont également les recommandations du HCSF qui viennent encore compliquer le défi des primo-accédants.

En 2021, le HCSF a réglementé l’accès aux crédits immobiliers. Au 1^er janvier 2022, leurs recommandations sont devenues obligatoires.

Soyons clairs : ces règles devaient permettre d’encore mieux protéger les emprunteurs, mais elles ont été édictées à un moment où les taux étaient historiquement bas et donc les problématiques tout autres !

Les deux mesures emblématiques et les plus impactantes sont :

• la limite à 35 %, assurance emprunteur comprise, du taux d’endettement maximum des emprunteurs ;
• la durée maximale de l’emprunt plafonnée à 25 ans.

L’augmentation des taux a donc un nouvel effet pervers.

Puisque la durée ne peut être augmentée pour baisser la mensualité et que le taux d’endettement est plafonné (donc la mensualité aussi !), alors

• une mensualité de 800 € (hors assurance) sur 20 ans permet d’emprunter
• 171 778 € au 1^er trimestre 2022 (moyenne 1,13 %)
• 146 486 € au 1^er trimestre 2023 (moyenne 2,83 %).

Pour mieux comprendre la problématique de la durée, si vous empruntez 200 000 € aujourd’hui :

• sur 25 ans, vous obtenez un taux de 3,15 % et remboursez 964 €,
• sur 26 ans, vous auriez obtenu un taux de 3,20 % et rembourseriez 945 €.

Ainsi, on voit bien que même avec un taux supérieur (puisque le taux augmente si vous allongez la durée de remboursement), une seule année de différence aurait déjà permis de baisser la mensualité.

Empruntis a ainsi estimé à 15 % la perte en pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs en France en un an, soit entre 2022 et 2023.

Mais alors que faire ?

Tout d’abord, il ne faut pas se décourager, car des mesures sont mises en place et la situation ne cesse d’évoluer. A titre d’exemple. Depuis le 1^er février, la Banque de France revoie le taux d’usure mensuellement et non plus trimestriellement, afin d’éviter l’effet d’étranglement qui s’était surtout fait ressentir à l’été 2022.

De nombreux projets continuent ainsi d’être présentés aux banques et financés. Face à cette situation plus complexe, une bonne préparation avec des conseils adéquats est décisive. Une solution est donc de prendre conseil auprès d’un courtier. En tant qu’expert des produits bancaires, il peut étudier votre dossier et vous faire des recommandations pour l’améliorer, évaluer vos chances d’obtention du crédit souhaité, et être un intermédiaire entre vous et la banque. Chez Empruntis, votre courtier peut ainsi vous conseiller et vous accompagner tout au long du projet. Il est également de sa responsabilité de vous dire si votre demande présente un risque réel pour votre situation financière.

Qui sont ces emprunteurs ayant obtenu le bon crédit immobilier dans ce contexte, grâce aux conseils de leurs courtiers Empruntis ?

Les profils gagnants chez les primo-accédants au 1^er trimestre 2023. Par rapport au premier trimestre 2022, le nombre de Français demandant un crédit immobilier pour financer leur projet n’a baissé que de 14 %. Avec Empruntis, un contexte compliqué ne vous a pas empêché de rêver ! Existe-t-il un profil type de l’emprunteur qui a vraiment obtenu le financement nécessaire pour acheter sa résidence principale ?

Il est vrai qu’on note une augmentation significative de l’apport et une diminution du nombre de dossiers financés sans apport. En revanche, on constate aussi que toutes les catégories d’âge sont représentées avec une grande variété de revenus.

Pour plus de détails, reportez-vous à l’étude complète "Être primo-accédants en 2023, mythe ou réalité ?" aux pages 11 à 15.

Dans la vingtaine, vous représentez 30,7 % des primo-accédants.

Vous êtes seul ou en couple, mais généralement n’avez pas (encore) d’enfant. Dans 48,1 % des cas, vos revenus sont inférieurs à 3 000 €. Vous avez néanmoins réussi à obtenir un financement global de 193 484 € sur 293 mois, avec un taux moyen de 2,72 % pour un projet d’un montant global de 223 742 €. Cette année, vous êtes plus nombreux à avoir acquis un appartement. Vous n’êtes que 7 % à avoir demandé et obtenu un crédit immobilier sans apport.

Trentenaires, vous représentez 40,1 % des primo-accédants.

Dans 60 % des cas vous êtes en couple avec enfant. Vos revenus restent inférieurs à 3K € dans 29,4 %, et se situent entre 3 et 5 K € dans 35 % des cas. Vous avez obtenu un financement global de 256 318 € (soit plus qu’au premier trimestre 2022), sur 289 mois, à un taux moyen de 2,68 %, pour un projet d’un montant de 319 898 €.

Vous êtes plus nombreux à avoir opté pour une maison (58 %), majoritairement dans l’ancien (88 %). Vous n’êtes que 5 % à avoir demandé et obtenu un crédit immobilier sans apport.

Les quadras, vous représentez 20,1 % des primo-accédants.

Vous êtes toujours 6 sur 10 à être en couple et un peu plus nombreux à avoir au moins un enfant. Avec des revenus entre 3 et 5K € (36,7 %), vous avez obtenu un financement global de 237 253 €, sur 275 mois, à un taux moyen de 2,59 %, pour un projet global d’un montant de 334 007 € - à savoir une maison dans 72 % des cas. Vous n’êtes plus que 2 % à avoir demandé et obtenu un crédit immobilier sans apport.

Passé 50 ans, vous êtes moins nombreux à acheter votre première résidence principale (9,1 %)

Seul ou en couple, avec ou sans enfant, vous avez majoritairement choisi d’acquérir une maison (70 %) dans l’ancien (86 %). Pour un projet d’un montant global de 298 959 €, vous avez obtenu 200 232 € financés sur 232 mois avec un taux moyen de 2,587 %. Vous êtes logiquement la catégorie d’âge avec le plus gros apport (29 % de l’enveloppe) et n’êtes que 7 % à avoir demandé et obtenu un crédit immobilier sans apport.

Et tout cela avec l’aide d’un courtier Empruntis !

En effet, les chiffres présentés dans ce portrait des primo-accédants et de leurs défis spécifiques ont été tirés de l’étude "Être primo-accédants en 2023, mythe ou réalité ?" réalisée par Cécile Roquelaure, sur la base des dossiers présentés aux banques et financés au 1^er trimestre 2023.

Vous avez prévu d’acheter votre résidence principale cette année ?

Alors, faites comme eux, passez la porte d’une agence Empruntis et choisissez l’expert en crédit immobilier et assurance emprunteur, qui saura vous donner les conseils les mieux adaptés à votre situation particulière. Vous donnez ainsi toutes ses chances à votre projet, quels que soient votre âge et vos revenus.