Quels sont les types de prêts bancaires immobiliers ?

Les prêts immobiliers classiques

Selon le Code de la consommation, un prêt immobilier permet à l'emprunteur :

• d’acheter un logement à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel ;
• d’acquérir un terrain à bâtir ;
• d’effectuer les travaux de construction d’un logement, de réparation, d’amélioration ou d’entretien du bien acquis.

Plusieurs types de prêts bancaires immobiliers peuvent être mis en place selon le projet, le profil de l’emprunteur et la nature de l’opération.

Le prêt amortissable

On parle d'amortissement dès lors que le remboursement du capital emprunté est amorti sur l'ensemble de la durée de prêt. C'est la solution la plus courante car elle permet une vision à long terme.

• La banque dresse ainsi un tableau d'amortissement dans l'offre de prêt qui détaille le montant et la composition des mensualités de remboursement. Celles-ci sont composées des intérêts, de l’assurance emprunteur ainsi que du capital restant dû.
• Dans un prêt amortissable, la part des intérêts, dans une même mensualité, est plus grande que celle du capital emprunté en début de remboursement. La tendance s'inverse progressivement au fur et à mesure du remboursement, car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû.
• Lorsque vous réalisez une simulation de prêt immobilier, il s’agit automatiquement d’un prêt amortissable (sauf s’il est possible de choisir le type de financement).

Le prêt relais

Vous êtes propriétaire d'un premier bien, vous souhaitez le vendre et en acheter un autre ? Le prêt relais est une solution qui permet d'obtenir une avance de la banque pour financer votre nouveau logement avant que la vente du premier ne soit actée.

• Le crédit relais bancaire dure en moyenne un à deux ans.
• Il fonctionne comme un prêt in fine, c’est-à-dire que l’emprunteur rembourse durant cette période uniquement les intérêts du prêt relais et l’assurance emprunteur. Le capital dû est remboursé au moment de la vente.
• Le montant accordé pour le crédit relais oscille entre 60 et 80 % du prix du bien que vous souhaitez vendre.
• Le prêt relais peut être “sec” si le prix du nouveau logement ne dépasse pas ou est inférieur au montant du crédit relais.
• Si le montant du nouveau bien est supérieur à l’ancien, il se complète par un prêt immobilier classique.

Le prêt in fine

Contrairement au prêt amortissable, si vous souscrivez un prêt in fine vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance emprunteur tout au long du prêt bancaire. Le capital emprunté n'est à verser qu'à la dernière mensualité en une seule et même fois.

• Ce type de financement s’adresse généralement aux investisseurs disposant déjà d’un patrimoine immobilier, servant de garantie à la banque.
• Dans la quasi-totalité des cas, pour obtenir un prêt in fine, la banque exige la souscription d'un plan d'épargne (l'assurance-vie le plus souvent) pour garantir le remboursement du crédit.
• Un apport personnel de 10 à 50 % est souvent réclamé par les établissements financiers.
• Simuler un prêt in fine est un bon moyen de savoir si cette solution répond à vos attentes.

Les prêts d’aide réglementés

Les prêts réglementés ou prêts bonifiés sont distribués par les banques ayant signé une convention avec l'État. Ces prêts aidés sont soumis à des conditions strictes d’octroi définies par le Gouvernement dans le but de favoriser l'accession à la propriété, mais également l'aide à la rénovation des biens existants pour répondre aux enjeux environnementaux. Voici les principaux prêts bancaires réglementés.

Le Prêt à Taux Zéro

Comme son nom l'indique, ce crédit est attribué sans intérêts (ils sont pris en charge par l’État). C'est-à-dire que l’emprunteur ne rembourse que le capital emprunté. Le prêt à taux zéro sert à financer la construction ou l’acquisition d’un bien neuf ou d’un bien appartenant à un organisme HLM. Il peut aussi être utilisé pour l’achat et la réhabilitation d’un bien ancien dans certaines zones géographiques (B2 et C), dès lors que le montant des travaux représente au moins 33 % du coût d’acquisition.

Pour avoir droit au PTZ, il faut répondre à un certain nombre de critères :

• La situation de l'emprunteur doit correspondre aux plafonds de ressources définis par le Gouvernement en fonction de la composition du foyer et de la zone de résidence.
• Le bien concerné doit être la résidence principale de l'emprunteur pendant une durée de six ans à compter du versement du prêt.
• Par ailleurs, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre.
• Le montant accordé est plafonné à 50 %, 40 % ou 20 % du total de l’opération selon les ressources.
• La durée du PTZ s’étend de 20 à 25 ans avec une période de différé et une de remboursement du prêt.
• Le PTZ ne peut financer qu'une partie de l'acquisition immobilière. Il doit être complété par un ou plusieurs autres prêts immo.

À noter que le PTZ permet de financer l'acquisition mais aussi la construction ou la rénovation d'un logement.

Le Prêt à l'accession sociale (PAS)

Le prêt PAS permet de financer uniquement une résidence principale ancienne ou neuve, avec ou sans travaux.

• Il présente un taux d’intérêt plafonné et une durée de remboursement comprise entre 5 et 30 ans.
• À la différence du PTZ, il peut financer jusqu'à 100 % du coût d'une acquisition immobilière.
• Le PAS est soumis à des conditions de revenus variant selon le nombre de personnes dans le foyer et la zone géographique.
• Ce financement ne peut pas être complété par un prêt immobilier classique. Cependant, il peut être associé à :
  • un PTZ ;
  • un prêt Action Logement ;
  • un prêt épargne logement ;
  • un prêt fonctionnaire ;
  • certains prêts sociaux.
• L'avantage du prêt PAS est qu'il ouvre droit à certaines aides, telles que l’aide personnalisée au logement (APL).

Le Prêt conventionné

Le prêt conventionné (PC) permet de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale ou bien la réalisation de travaux dans une résidence principale.

• Le taux d’intérêt du PC ne peut pas dépasser un seuil maximal.
• La durée de remboursement peut s’étendre de cinq à 30 ans.
• À l'image du prêt PAS, il peut couvrir jusqu'à 100 % d'une acquisition immobilière.
• Seules les banques qui ont signé une convention avec l’État proposent ce type de financement.
• Le prêt conventionné peut être complété par :
  • un prêt à taux zéro ;
  • un prêt épargne logement (PEL) ;
  • un prêt complémentaire Action Logement ;
  • un prêt relais.

Le Prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement s'adresse aux titulaires d'un Plan Epargne Logement (PEL) ou d'un Compte Epargne Logement (CEL). Il sert à financer l’achat ou la construction d’un logement ou encore la réalisation de travaux.

• Les modalités de ce prêt immobilier (taux d’intérêt, dépenses éligibles, versement d’une prime…) varient selon la date d’ouverture du PEL ou du CEL.
• Le taux d'intérêt est réglementé. Il dépend de la date d’ouverture du PEL (par exemple pour un PEL ouvert entre février 2015 et janvier 2016, il est de 3,20 %, pour un PEL ouvert entre août 2016 et décembre 2022, il est de 2,20 % et pour un PEL ouvert depuis le 1^er janvier 2024, il est de 3,45 %).
• Depuis mars 2011, la durée de remboursement du PEL oscille entre deux et 15 ans.
• Le montant du prêt est plafonné à 92 000 €, s’il est adossé à un plan épargne logement et à 23 000 € s’il est lié à un compte épargne logement..

Le Prêt aux fonctionnaires

Comme son nom l’indique, le prêt fonctionnaire est destiné uniquement aux agents de la fonction publique. Il permet de financer l'achat ou la construction d'une résidence principale neuve ou ancienne.

• Le prêt fonctionnaire présente différents avantages, tels qu’un taux préférentiel et une caution mutuelle fonctionnaire (moins élevée qu’une caution bancaire classique).
• Les conditions du prêt immobilier fonctionnaire (taux d’intérêt, capital, durée de remboursement…) varient selon les établissements financiers et selon la situation de l'emprunteur.

Le Prêt des collectivités territoriales

Selon le département dans lequel le bien se situe, il vous est possible de vérifier si vous pouvez bénéficier des aides à l'habitat accordées par les collectivités territoriales. Pour cela, il suffit de renseigner votre département et vous connaîtrez les aides auxquelles vous pourriez prétendre.

Plusieurs montages de prêts bancaires immobiliers sont possibles pour financer votre projet. Cumuler un prêt aidé et un prêt classique en est un exemple concret et courant. Il est également possible de souscrire deux prêts lissés en un pour réduire le coût total du crédit ou encore de choisir un prêt modulable pour plus de souplesse dans le remboursement. Le tout est de bien choisir la solution de financement adaptée à votre profil, votre situation financière et votre projet. Pour cela, vous pouvez vous faire accompagner par des professionnels du crédit tels que les courtiers en prêt immobilier, pour vous éclairer sur les solutions qui vous sont les plus intéressantes.

Les conditions financières des prêts immobiliers

Tous les prêts bancaires immobiliers ne proposent pas les mêmes modalités financières. Ils peuvent en effet présenter un taux fixe ou un taux variable, se rembourser par palier ou être lissés sur une durée définie.

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est le type de crédit immobilier le plus utilisé. Il tire son avantage de la sécurité et de la visibilité que cette formule confère tant à l'emprunteur qu'à la banque. En effet, la mensualité de remboursement reste fixe tout au long de la durée du crédit bancaire.

Le prêt à taux variable

Le prêt à taux variable est un autre type de prêt immobilier assez courant. Il présente un taux susceptible de varier à la hausse ou à la baisse durant la durée de remboursement du crédit. Le coût total du prêt n’est donc pas prévisible.

• Le taux variable est révisé, généralement chaque année à la date anniversaire du prêt bancaire, en fonction de l'évolution de l'Euribor, indice de référence le plus souvent utilisé qui désigne le prix auquel les banques se prêtent de l'argent à court terme sur le marché monétaire.
• Le prêt à taux révisable est intéressant lorsque l'Euribor baisse mais reste risqué puisqu'une augmentation peut entraîner la fragilisation de la situation financière de l'emprunteur.
• Le taux variable capé repose sur les mêmes principes qu'un taux variable simple. Toutefois la variation du taux est plafonnée. En effet, à mi-chemin entre taux fixe et taux variable, le taux variable capé est limité. L'emprunteur fixe avec la banque le seuil et le plafond au-delà duquel le taux ne peut pas aller.

Le prêt modulable

Le crédit modulable fait partie des différents types de prêts bancaires possibles pour financer un projet immobilier. En effet, vous pouvez opter pour un prêt amortissable à taux fixe ou variable qui suppose un remboursement à échéances constantes et choisir des mensualités modulables (généralement + ou - 10 %). Cette condition offre une certaine souplesse de remboursement car elle permet d’ajuster à la hausse ou à la baisse les échéances selon vos capacités financières. Pour cela, il est nécessaire de convenir avec la banque du montant maximal des modulations et du nombre de fois auquel l'emprunteur aura droit d'y recourir.

Adapter le montant de la mensualité a une incidence directe sur la durée de remboursement et sur le coût global du prêt.

• Si vous augmentez la mensualité, la durée et le coût seront réduits.
• Si vous réduisez la mensualité, la durée de remboursement sera plus longue et le coût plus important.

Le prêt à paliers

Si vous avez souscrit à plusieurs prêts (PTZ + crédit immobilier classique par exemple) pour financer un projet immobilier, la banque réalise un montage de prêt qu'on appelle à paliers ou encore le lissage de prêt afin que l'emprunteur conserve une mensualité constante et que son taux d'endettement ne soit pas impacté par le chevauchement des différents prêts immobiliers. Dans ce cas précis, le prêt à paliers bancaire ne peut qu'être à taux fixe.

Le prêt multilignes

Le prêt multilignes repose sur la souscription de deux crédits immobiliers bancaires au minimum. Le fait que le montant de l'un soit moins élevé que l'autre permet de diminuer le coût du crédit (somme des intérêts à verser tout au long de l'emprunt).

En effet, plus le montant emprunté est élevé, plus les intérêts sont importants. Avoir un crédit à 150 000 € et un autre à 50 000 € aboutit à deux taux différents, deux mensualités et deux coûts de crédits bancaires. Les montants les plus élevés sont généralement remboursés en premier. Alors en fin de prêt, il est possible de se retrouver avec une mensualité divisée par deux.

Pour bénéficier d’une mensualité constante et amortir les frais des crédits, il est possible de procéder à un lissage de prêts. Ainsi, vous remboursez le même montant de mensualité tout au long du prêt bancaire.