⏱L'essentiel en quelques mots
Différents types de prêts bancaires peuvent permettre à un emprunteur de concrétiser un projet immobilier. Vous souhaitez en savoir plus sur les solutions de financement qui existent ? Voici en quelques mots ce qu’il faut savoir sur les prêts immobiliers :
- proposé par un organisme de crédit, un prêt bancaire consiste à mettre à disposition de l'emprunteur des fonds à rembourser par la suite ;
- tout prêt bancaire se compose d’un capital emprunté mais aussi d’intérêts ;
- on peut notamment choisir de souscrire un prêt à taux fixe, un prêt aidé par l’État, ou encore un prêt hypothécaire ;
- chaque prêt offre des modalités de remboursement et des conditions qui varient en fonction notamment du projet et du profil emprunteur ;
- pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions, il est conseillé de faire appel à un courtier en crédit.
Sommaire
Les prêts immobiliers par type de remboursement
Pour financer l’achat d’un logement ou sa construction, il est généralement nécessaire de souscrire un prêt immobilier. Voici les différentes solutions de financement possibles selon le type de remboursement.
Le prêt amortissable
On parle d'amortissement dès lors que le remboursement du capital emprunté est amorti sur l'ensemble de la durée de prêt. C'est la solution la plus courante car elle permet une vision à long terme. La banque dresse ainsi un tableau d'amortissement dans l'offre de prêt qui détaille le montant et la composition des mensualités de remboursement.
Celles-ci sont composées des intérêts ainsi que du capital restant dû. Dans un prêt amortissable, la part des intérêts, dans une même mensualité, est plus grande que celle du capital emprunté en début de remboursement. La tendance s'inverse progressivement au fur et à mesure du remboursement, car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû.
Bon à savoir
Pour avoir une idée des conditions d’un crédit amortissable, n’hésitez pas à réaliser une simulation de prêt immobilier.
Le prêt in fine
Contrairement au prêt amortissable, si vous souscrivez un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts tout au long du prêt bancaire. Le capital emprunté n'est à verser qu'à la dernière mensualité, en une seule et même fois. Pour obtenir un prêt in fine, la banque demande généralement la souscription d'un plan d'épargne (l'assurance-vie le plus souvent) pour garantir le remboursement du crédit. Ce type de solution est avant tout destinée aux investisseurs.
Le prêt relais
Vous êtes propriétaire d'un premier bien, vous souhaitez le vendre et en acheter un autre ? Le prêt relais est une solution qui permet d'obtenir une avance de la banque sur la vente à venir pour financer votre nouveau logement.
Le crédit relais dure autour d’un à deux ans durant lesquels vous n'avez à rembourser que les intérêts. Le capital est remboursé à la fin du prêt relais lorsque votre ancien bien est vendu.
Le prêt modulable
Le prêt modulable est également une autre possibilité de financement. Cette solution permet d’ajuster sous conditions le montant des mensualités en fonction de sa situation. Selon les cas, il peut être possible d’augmenter ou de diminuer le montant à rembourser, voire de profiter d’un report d’échéance.
Les prêts immobilier par type de taux
Une autre alternative consiste à choisir un prêt immobilier par type de taux.
Le prêt à taux fixe
Le prêt à taux fixe garantit un taux d’intérêt stable pendant toute la durée du remboursement. Ce type de prêt tire son avantage de la sécurité et de la visibilité qu’il offre. Les mensualités restent constantes tout au long du crédit bancaire, même en cas de fluctuations du marché.
Bon à savoir
En cas de forte baisse des taux d’intérêt, il est toujours possible de renégocier un crédit à taux fixe.
Le prêt à taux variable
Le prêt à taux variable évolue en fonction d’un indice de référence. Il offre initialement un taux inférieur à celui des prêts fixes, mais présente le risque d’une hausse potentielle des mensualités.
Bon à savoir
Les prêts variables « capés » permettent de contenir le risque en fixant un plafond à ces fluctuations de taux.
Les prêts immobiliers réglementés
Les prêts réglementés ou prêts bonifiés sont distribués par les banques ayant signé une convention avec l'État. Ces prêts aidés sont soumis à des conditions strictes définies par les pouvoirs publics notamment dans le but de favoriser l'accession à la propriété ou de rénover des biens pour répondre aux enjeux environnementaux.
Le prêt à taux zéro
Le PTZ est comme, son nom l’indique, un prêt avec un taux de 0 %, c’est-à-dire sans intérêts. La banque ne prélève aucun intérêt à l'emprunteur, celui-ci ne rembourse donc que le capital emprunté. Pour être éligible au prêt à taux zéro, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes :
- être primo-accédant ;
- acheter un bien comme résidence principale ;
- ne pas dépasser certains plafonds de revenus.
Le dispositif dépend également de la zone du bien acheté.
Bon à savoir
Le PTZ ne peut financer qu'une partie de l'acquisition immobilière. Il doit être complété par un autre prêt.
Le PSLA ou prêt social location-accession
Le prêt social location-accession (PSLA) est destiné aux ménages modestes qui souhaitent accéder à la propriété progressivement. D’abord, le bien est loué, puis l’occupant peut l’acquérir. Les avantages de ce dispositif sont nombreux pour le locataire-accédant avec :
- la possibilité de se constituer une épargne durant la phase locative qui sert d’apport personnel ;
- une TVA réduite à 5,5 % ;
- une exonération de taxe foncière sur le bâti durant 15 ans ;
- une garantie (sous condition) de relogement en cas de non-levée de l’option d’achat.
Le prêt à l'accession sociale (PAS)
Le PAS est destiné aux foyers modestes pour l’achat ou la construction d’une résidence principale. Ce dispositif permet de profiter d’un taux d’intérêt plafonné. Pour y avoir droit, il faut respecter des conditions de revenus qui sont variables selon la composition du foyer et la localisation. Le prêt à l’accession sociale peut être complété par d’autres solutions de financement, comme :
- un prêt à taux zéro ;
- un prêt d'épargne logement
- un prêt travaux d’amélioration.
Le prêt conventionné
Le prêt conventionné est destiné à l’achat ou la construction d’une résidence principale sans condition de revenus. Ce prêt peut servir à financer 100 % de l’achat à l’exception des frais suivants :
- frais d’hypothèque ;
- frais de notaire ;
- frais d’instruction de dossier ;
- frais d’achat de meubles.
Le prêt épargne logement
Le prêt épargne logement s'adresse aux bénéficiaires d'un plan épargne logement (PEL) ou d'un compte épargne logement (CEL). Le montant du prêt accordé dépend des intérêts acquis durant la phase d'épargne. Le taux d'intérêt est réglementé.
Le prêt Action Logement
Le prêt Action Logement s’adresse aux salariés du secteur privé et complète le prêt principal avec des conditions favorables. Il est attribué sous certaines conditions de revenus et dépend du type de projet immobilier.
Le prêt aux fonctionnaires
Le prêt fonctionnaire est réservé aux agents de la fonction publique et offre des conditions spécifiques, souvent plus avantageuses, pour l’acquisition d’une résidence principale.
Le prêt des collectivités territoriales
Certaines régions et municipalités proposent des prêts aux résidents sous certaines conditions. Ces aides locales peuvent compléter un financement principal. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).
Les prêts hypothécaires
Le prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire permet de garantir l’emprunt par un bien immobilier. Il est souvent utilisé pour des projets nécessitant des fonds importants et peut être une solution pour les personnes souhaitant tirer parti de leur patrimoine immobilier.
Le prêt viager hypothécaire
Destiné aux seniors, ce prêt permet d’obtenir des fonds sans obligation de remboursement de leur vivant. L’hypothèque sur le bien est réalisée en échange du prêt, et le prêt est soldé lors de la vente du bien ou du décès de l’emprunteur.
Les montages de prêts immobiliers
Les montages de prêts peuvent être utiles pour optimiser le financement d’un bien immobilier. On peut notamment combiner différents types de crédits comme un prêt aidé et un prêt classique.
Le prêt à paliers
Le prêt à paliers consiste à adapter le montant des mensualités à la situation financière de l’emprunteur. Il s’agit notamment de diminuer les mensualités du nouveau prêt afin de faciliter le remboursement d’un ou de plusieurs emprunts en cours.
Le prêt multiligne ou prêt gigogne
Le prêt gigogne regroupe plusieurs types de prêts pour tirer parti des avantages de chacun. Aussi appelé prêt sur deux lignes, le prêt gigogne peut ainsi inclure différents types de prêts : prêts à taux fixe, variable, et réglementé. Le capital emprunté est divisé en deux ce qui permet de profiter d’un taux d’intérêt plus intéressant sur un des deux crédits.
Si vous souhaitez conserver des mensualités constantes tout en bénéficiant des avantages du prêt multiligne, il faut se tourner vers un lissage de prêt. Grâce à ce mécanisme, vous versez le même montant tout au long de votre crédit bancaire.
Le conseil Empruntis
Faire appel à un courtier peut simplifier la recherche et l’assemblage des meilleures offres de prêts. Cet expert saura identifier le montage idéal et négocier les conditions les plus avantageuses pour l’emprunteur.
Le rachat de crédits (ou regroupement de crédits)
Le rachat de crédits repose sur un principe simple : regrouper en un seul prêt plusieurs crédits souscrits auprès de différents organismes. Cette opération bancaire présente ainsi plusieurs avantages :
- simplifier ses dettes : un créancier, une mensualité, un taux unique ;
- alléger les mensualités ;
- réduire le taux d’endettement.
Attention, le rachat de crédits permet certes de baisser le montant de ses mensualités, mais la durée de prêt, elle, s'allonge inévitablement, ce qui augmente coût total du crédit. Il faut donc bien vérifier s'il est dans son cas pertinent de procéder à un rachat de crédits avant de se lancer.
Il est aussi possible de faire racheter un unique prêt immobilier. Il faut néanmoins vérifier si l'opération reste pertinente malgré les indemnités de remboursement éventuels (IRA) et les frais de mise en place d'un nouveau crédit (frais de dossiers, de garantie, d'assurance, etc.).
Un courtier peut vous accompagner dans vos calculs et vous orienter vers la solution la mieux adaptée à votre projet et à votre profil.
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