Peut-on encore emprunter sans apport ?

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

On appelle apport personnel la somme non empruntée qu'un particulier investit dans son acquisition immobilière. Cette part est souvent consacrée aux frais annexes de l'achat du bien : frais de notaires, frais de dossier, frais d'agence, etc. 

Bien que dans la majorité des cas, les banques demandent à leur client cette avance, il est possible de faire un prêt sans apport.

Pourquoi les banques demandent-elle un apport personnel ?

Dans quelles conditions peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ? L'apport personnel permet de rassurer la banque quant à votre capacité d'épargne. Elle lui prouve que, malgré vos charges, vous avez su mettre de l'argent de côté dans la durée. C’est un signe que vous saurez être un bon gestionnaire pour payer vos mensualités dans les années à venir.

Lors de l’étude de votre dossier, la banque s’intéresse à vos revenus et leur stabilité, la tenue de vos comptes bancaires, votre situation, etc. L’apport personnel donne également une indication sur votre capacité de remboursement. Si vous avez été en mesure d’épargner, cela signifie que vous gagnez plus que vous ne dépensez.

Comment se constituer un apport sans épargne ? 

Même si vous ne disposez pas d’épargne, vous pouvez vous constituer un apport personnel grâce à différentes solutions. Vous pouvez ainsi :

• Débloquer votre épargne salariale pour financer votre projet d’achat ;
• Utiliser les sommes provenant de la revente d’un logement pour financer votre nouvelle acquisition ;
• Vous servir d’un héritage ou d’une donation pour vous constituer un apport personnel ;
• Bénéficier des prêts aidés pour gonfler votre épargne comme le Prêt Action Logement, le PTZ ou encore le prêt PAS.

Peut-on emprunter sans apport ?

Oui, le prêt immobilier sans apport est possible, même s’il est plus difficile à obtenir que le crédit avec apport personnel. Il est recommandé de posséder un minimum d’apport pour appuyer son dossier auprès de l’organisme de prêt.

Si vous n’avez pas d’apport personnel, vous pouvez vous adresser à un courtier immobilier pour augmenter vos chances d’obtenir votre crédit. Évitez au maximum les erreurs de gestion et les découverts bancaires pour prouver votre solvabilité.

Que dit le HSCF dans la loi de 2022 concernant le crédit immobilier sans apport ?

Les conditions d’octroi de crédit immobilier ont changé depuis le 1^er janvier 2022. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait déjà exhorté les établissements de crédit à limiter le taux d’endettement à 35%, assurance comprise, et la durée de prêt à 25 ans, sauf cas précis.

Mais depuis janvier 2022, ces recommandations se sont transformées en obligations. Le but de cette décision : éviter les risques de surendettement nourris par la baisse des taux immobiliers. Pour se prémunir d’une éventuelle défaillance de la part de l’emprunteur, les banques avaient mis l’accent sur la nécessité de présenter un apport personnel, et ce dès l’année 2021. Désormais, les banques exigent la présentation d’un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien.

Par exemple, pour un appartement de 3 pièces de 60m² avec un prix fixé à 205 000 €, il faut un apport obligatoire de 20 500 €.

Qu’est-ce que le prêt à 110 % ?

Il existe des banques nationales ou régionales qui acceptent de financer l’intégralité de l’opération : c’est ce qu’on appelle le prêt 110 %. La banque va alors prêter le montant de l’acquisition du bien immobilier, mais pas seulement : elle ajoute le coût des frais. Ce type d’offre n’est cependant pas proposé à tous les acquéreurs. Votre éligibilité au prêt immobilier sans apport dépend de votre âge, de la stabilité de vos revenus, de la tenue de vos comptes, de votre reste à vivre ainsi que de votre taux d’endettement.

Comment monter son dossier ?

Toutes les demandes de crédits sont soumises à une analyse minutieuse de votre dossier pour étudier la faisabilité du financement. Vous devez convaincre la banque d’accepter votre demande de crédit à 110 %. Les établissements bancaires favorisent certains critères :

• les emplois stables (CDI ou fonctionnaires) ;
• des revenus confortables ;
• la bonne tenue de comptes ;
• les secteurs d’activité porteurs ;
• une bonne capacité d’épargne du demandeur. 

Pour obtenir un prêt immobilier dans les meilleurs délais, votre dossier doit être complet. Il doit prouver le sérieux de votre profil et votre implication dans le projet immobilier. La banque doit être en mesure de statuer sur votre demande grâce aux documents fournis dans votre dossier.

Parmi les pièces justificatives obligatoires, on retrouve :

• l’avis d’imposition ;
• le contrat de travail ;
• les relevés de compte bancaire ;
• le bulletin de salaire.

D’autres documents sont demandés notamment en rapport avec votre situation familiale, financière et professionnelle.

Les prêts aidés peuvent-ils remplacer un apport personnel ? 

Non, les prêts aidés ne remplacent pas un apport personnel mais ils permettent d’augmenter ce dernier : 

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : il permet de financer une partie de l’acquisition ou de la construction de sa résidence principale à taux zéro. Les critères d’obtention du PTZ comprennent les revenus, la localisation du bien ou du terrain à bâtir, et il ne faut pas avoir été propriétaire au cours des 2 dernières années. Il peut être complété par un autre prêt aidé comme un crédit immobilier classique, un prêt conventionné ou un prêt d’accession sociale ;
• Le prêt Action Logement qui permet de financer une partie de l’acquisition ou la construction de votre résidence principale à taux réduit. Pour en bénéficier, vous devez vous adresser à votre employeur qui doit être une entreprise privée de plus de 10 salariés ;
• Le prêt à l’accession sociale (PAS) est un crédit conventionné destiné à favoriser l’accession à la propriété aux ménages modestes. Pour y être éligible, vous devez respecter les critères de ressources fixés par l’Etat. Le prêt PAS, contrairement au PTZ ou au prêt Action Logement permet de financer jusqu’à 100% du coût de l’acquisition.

Qui peut souscrire un crédit sans apport ?

Les banques qui acceptent le prêt immobilier sans apport ne prennent principalement que des primo-accédants et jeunes actifs puisqu’il peuvent facilement justifier le fait de ne pas avoir encore d'apport personnel.

Quels profils ? 

On distingue 3 catégories d’emprunteurs concernés par le crédit immobilier sans apport :

• Les jeunes : ils veulent s’intégrer dans la vie active et n’ont logiquement pas encore eu le temps de faire des épargnes.
• Les particuliers pour une première acquisition : ils préfèrent garder leurs épargnes, même si les finances sont solides.
• Les investisseurs : le financement d’un projet par voie de crédit permet d’optimiser sa fiscalité. La réduction de son assiette fiscale est impactée par l’importance de l’emprunt. En effet, les intérêts sont déductibles pour les loyers en location vide et des gains locatifs pour les locations meublées.

Quels projets ?

L’emprunt immobilier sans apport peut être demandé pour financer l’achat d’un premier appartement ou d’une maison dans laquelle vous comptez vivre, ou encore votre premier investissement locatif. L’achat d’un bien immobilier, peu importe son usage ou son état, peut être financé par un prêt immobilier sans apport. Une mise en garantie pour le bien en question peut être demandée par les banques. Vous pouvez également inclure le coût des travaux dans le montant total demandé.

Quels arguments pour un crédit sans apport ?

Si vous n'avez pas d'apport personnel, il faudra présenter d'autres atouts pour rassurer la banque :

• Un emploi stable : pour être certaines de la régularité des remboursements, les banques apprécient davantage les clients en CDI et qui sont dans la même entreprise depuis longtemps.
• Un saut de charge modéré : afin d'être garantis que vous parviendrez à supporter vos mensualités, les établissements veillent à ce qu'il y ait très peu de différence entre le montant de votre ancien loyer et celui de vos futures mensualités.
• Un reste à vivre suffisant : plus que le revenu, les banques vont regarder votre reste à vivre, c'est-à-dire le budget qu'il vous reste une fois que vous avez réglé vos mensualités. Cela leur montrera que tout en ayant un prêt immobilier, vous conserverez un niveau de vie correct.

Quelles banques proposent un prêt immobilier sans apport ?

Parmi les principales banques qui acceptent d’accorder un crédit immobilier à un emprunteur sans apport, on retrouve notamment la Banque Postale, la Caisse d’Épargne ou encore le LCL. Vous aurez moins de chances de décrocher un crédit immobilier à 110% auprès des banques en ligne puisqu’elles exigent un apport pour la plupart.

Toutefois, il ne faut pas oublier qu’en cas d’absence d’apport personnel, des garanties bancaires sont exigées pour prétendre à l’obtention d’un prêt sans apport. Par exemple, vous pouvez procéder à l’hypothèque de l’un de vos biens immobiliers ou le nantissement d’un bien meuble. Il est aussi possible d’envisager, dans une moindre mesure, un (ou plusieurs) cautionnement : on parle alors de sûreté personnelle.

L’ensemble de ces garanties permet de limiter le risque de non-remboursement et la banque sera plus à même d’accepter votre prêt immobilier sans apport.

Faire un emprunt immobilier sans apport : quelles conséquences ?

Opter pour un emprunt immobilier sans apport peut paraître avantageux, car cela implique que l'intégralité du projet est financée par l'établissement bancaire, sans que vous ayez à débourser de fonds propres immédiatement. Toutefois, cette facilité s'accompagne de plusieurs aspects moins favorables et de certains risques inhérents à ce type de financement :

• un montant de prêt plus conséquent ;
• un coût de crédit plus élevé ;
• une durée de remboursement plus longue ;
• des mensualités plus importantes ;
• des intérêts et un coût d'assurance plus élevés ;
• un risque accru de se retrouver dans une situation de surendettement si des difficultés de paiement surviennent.

Il est donc essentiel de peser soigneusement ces éléments avant de s'engager dans cette voie.