Prêt immobilier : 100 000 ménages exclus en 2020 ?

Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière pourraient écarter 10% des candidats à l’accession en raison du durcissement des conditions d’emprunt immobilier. À moins que ces derniers ne trouvent chez Benjamin Griveaux une aide insoupçonnée pour acheter à Paris !

Réduire le taux d’effort et la durée maximale d’emprunt

Lorsque le Haut Conseil de Stabilité Financière donne ses recommandations aux banques, ce n’est pas sans conséquence sur les dossiers de demande de crédit immobilier. Le 12 décembre dernier, l’autorité macroprudentielle qui surveille le système financier appelait les établissements prêteurs à faire preuve de davantage de rigueur dans les conditions d’octroi, en limitant le taux d’effort individuel à 33% ainsi que la durée d’emprunt à 25 ans maximum. Ce durcissement des conditions d’accès au prêt immobilier vise à combattre la hausse de la part du revenu des ménages français consacrée au remboursement de leur dette immobilière, mais aussi à rétablir les marges des banques et par ricochet leur rentabilité. Les ménages les plus modestes feraient les frais de ces recommandations du HCSF.

 20% des ménages dépassent le taux d’endettement acceptable

Alors que près d’un tiers des Français rembourse actuellement un crédit immobilier d’après L’Observatoire des crédits publié fin janvier, et que 5% des ménages envisagent d’emprunter en ce sens lors du premier semestre (+4,2% en deux ans), la nouvelle donne pourrait faire des déçus. La fin des "dérives" – comme le pointait encore le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau en début d’année – devrait se traduire par des refus pour 100 000 foyers désireux d’accéder à la propriété selon une estimation de Michel Mouillart, professeur d’économie cité par Capital. Il s’appuie pour cela sur les chiffres 2019 selon lesquels un ménage sur cinq ayant contracté un crédit immobilier dépassait le taux d’endettement rappelé par le HCSF. Si la moitié d’entre eux fait l’objet d’un refus en 2020, on serait sur une fourchette de 130 000 foyers exclus de l’accès au prêt immobilier. Les autres, les profils plus aisés, peuvent en effet trouver des solutions pour voir leur dossier accepté, via de l’apport personnel ou en jouant sur la durée de remboursement.

100 000€ d’aide à Paris dès 2020 ?

Parallèlement, l'accès à la propriété se complique avec la hausse des prix de l'immobilier, notamment à Paris. Le candidat LREM Benjamin Griveaux propose ainsi  une subvention pouvant atteindre 100 000€ pour soutenir les classes moyennes dans l’acquisition d’un bien immobilier. En contrepartie, "Au moment de la revente, la Ville prendra une part de la plus-value qui sera plafonnée autour de 20 % du prix du bien" explique le candidat. Les professionnels de l’immobilier ne sont toutefois pas convaincus, percevant là un risque de faire encore monter les prix... 

Dans ce contexte, analyser au plus près sa capacité d'emprunt permet de connaître son enveloppe d'achat, avant même de se lancer dans la recherche d'un bien. Les conseils d'un courtier en immobilier peuvent être utiles afin d'examiner cette capacité d'emprunt d'une part, puis d'optimiser le financement en obtenant les meilleures conditions possibles pour son prêt immobilier.