Marché immobilier en panne : et votre projet d'achat dans tout ça ?

Le marché immobilier traverse une période de stagnation, sans véritable essor printanier. Les vendeurs maintiennent leurs prix, tandis que les acheteurs hésitent face aux taux d'intérêt autour des 4 %. Cette situation grippe le marché, reflétant une tendance morose similaire à la météo récente. Les dernières lueurs d'espoir n'ont pas suffi à modifier cette dynamique. Selon le baromètre de SeLoger, les prix immobiliers stagnent en avril et les taux restent peu attractifs, malgré quelques signes d’améliorations. Une situation qui empêche la relance du marché, malgré des signes d'amélioration.

Taux Empruntis relevés le 21/11/2024

Printemps 2024 : un marché immobilier en quête d'équilibre

Le marché immobilier, habituellement dynamisé par l'arrivée du printemps, n'a pas connu de reprise des prix ces trente derniers jours. Toutefois, après plusieurs mois de baisse constante, il a connu une période de stabilité (+ 0 % au niveau national et dans les 10 et 50 plus grandes villes françaises). Paris illustre ce phénomène : malgré une moyenne mensuelle de recul de - 0,6 % sur un an, la baisse s'est limitée à - 0,3 % depuis le dernier baromètre. 

Source : SeLoger. Mai 2024. 

Cette pause dans la tendance à la baisse n'annonce pas un revirement à court terme, mais plutôt un printemps en demi-teinte. En 2023, une situation similaire de stabilisation des prix avait été observée en France et dans les 10 et 50 premières villes, avant que les prix ne chutent à nouveau pour la plupart d'entre elles tout au long de l'année. Par exemple, à Nantes, les prix étaient restés stables en mars 2023 (0 %), avant de baisser de - 9,5 % sur les douze derniers mois, dont - 0,8 % uniquement au cours des trente derniers jours.

Source : SeLoger. Mai 2024.

Le marché immobilier ne montre aucun signe de reprise, comme en témoigne la situation dans certaines des dix plus grandes métropoles françaises, excluant Paris, en ce début de printemps. À Strasbourg, par exemple, la tendance à la baisse persiste avec une chute des prix de – 1 % en un mois. Cette baisse s'intensifie même au fil des mois, avec des reculs de – 1 % en mars et de - 0,8 % en février. Lyon subit également une nouvelle baisse de – 1 % en trente jours, totalisant une baisse de 2,6 % depuis le début de l'année. Lille connaît également une diminution de 0,7 % de ses prix au cours du dernier mois.

Reprise modérée de la demande : impact sur les délais de vente

Le nombre de demandes des acheteurs connaît une légère reprise ce mois-ci, raccourcissant les délais de vente dans sept des onze plus grandes villes françaises. Toulouse enregistre la plus forte dynamique, avec une réduction de trois jours (83 jours en moyenne contre 86 le mois précédent). Les acquéreurs parisiens, après un hiver morose, reviennent également sur deux jours (- 2 jours), tout comme ceux de Lyon, Nice, Nantes, Lille et Bordeaux, qui ont réduit d'un jour leur délai de transaction.

Cependant, ce regain d'activité ne marque pas encore un retour massif de la demande. En moyenne, les délais de vente se sont allongés de 17 jours dans les grandes métropoles françaises entre mai 2023 et mai 2024. Cette tendance est particulièrement marquée à Toulouse (+ 19 jours), Montpellier (+ 20 jours) et Bordeaux (+ 21 jours), tandis qu'à Rennes, la durée moyenne de vente a augmenté de 31 jours par rapport à l'année précédente.

Ces chiffres s'expliquent en partie par le faible niveau de production de crédits, qui a diminué de 37 % par rapport à l'année précédente pour atteindre environ 9 milliards d'euros par mois au 1er mars. Malgré les perspectives d'amélioration des taux directeurs de la Banque centrale européenne, la relance du marché immobilier prendra du temps, nécessitant un retour plus significatif des porteurs de projets pour réduire durablement les délais de vente.

Changements à venir : la trajectoire du marché immobilier face aux décisions de la BCE

Malgré un taux de rotation proche de celui de la crise financière de 2008 (2,2 % au 1er mars 2024 contre 3,1 % au 1er mars 2022), le marché immobilier pourrait voir une amélioration d'ici la fin de l'année. La BCE, bien que maintenant ses taux directeurs, envisage une baisse future en raison de l'évolution positive de l'inflation.

Cette politique monétaire plus accommodante pourrait accélérer la baisse des taux d'intérêt, déjà amorcée par les banques françaises indépendamment des décisions de la BCE. Les baisses de taux observées cette année, conjuguées à la baisse des prix et à l'augmentation des revenus, ont déjà permis aux ménages de regagner un tiers de leur pouvoir d'achat immobilier.

L'avenir du marché dépend désormais de la stratégie de la BCE en matière de taux directeurs. Une baisse à 3,5 % du taux moyen de crédit sur 20 ans (contre 3,85 % fin avril) ramènerait le pouvoir d'achat immobilier au niveau d'août 2022.