Rentabilité locative : comment calculer le rendement ?

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Un placement dans la pierre rassure, mais encore faut-il qu’il soit rentable. L’objectif d’un investissement locatif est d’assurer une rentabilité élevée. C’est pourquoi la rentabilité brute constitue un indicateur clé. Ce chiffre sert à déterminer le ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (revenus locatifs) et ce qu’il vous coûte à l’achat. Il s’agit de connaître le rendement brut de votre investissement locatif, ou rendement locatif.

En tant qu’investisseur, votre objectif est d’obtenir le rendement le plus élevé. Pour savoir si votre investissement est intéressant, le rendement peut se calculer en « brut » ou en « net ». Il ne faut toutefois pas confondre rendement locatif et rentabilité locative :

• le rendement locatif ne prend en compte que les loyers du logement par rapport à son coût ;
• la rentabilité locative intègre également la variation de prix du logement acquis pour la location.

 À noter qu’il est généralement admis qu’un bon rendement locatif se situe entre 5 % et 10 %.

Comment savoir si mon investissement locatif est rentable ?   

Pour estimer la rentabilité du projet et savoir si l’investissement locatif est rentable, voici quelques éléments clés à analyser :

Formule et calcul de rendement brut rapide

Le rendement locatif brut est relativement aisé à calculer. Il est utilisé le plus souvent pour connaître la rentabilité réelle et potentielle de votre investissement immobilier locatif. Rapide, il constitue généralement un élément déterminant lors de la phase de recherche. Exprimé en pourcentage, il suffit pour le calculer d’établir le rapport entre le loyer et le prix d’achat et travaux éventuels (frais d’acquisition inclus). A titre d’exemple, si un investisseur achète un bien à 150 000 mis en location pour 750 euros par mois, le calcul du rendement brut est le suivant :

 (750*12) /150 000 *100 = 6 %

Le rendement brut de cet investissement est donc de 6%.

Quel est le bon taux de rentabilité locative ?

Investir en locatif dans un bien qui est occupé toute l’année et affiche un rendement de 6 % constitue un meilleur investissement qu’un logement qui promet 11 % de rendement sans locataire. Un taux de rentabilité locative optimale permet d’estimer la performance d’un investissement. Pour déterminer la rentabilité locative, il faut se baser sur les charges versées, les loyers et le prix du logement (qui comprend les charges d’acquisition et les coûts de travaux). Toutefois, n’oubliez pas que le choix de l’investissement locatif est essentiel. Il s’agit donc de veiller à :

• la qualité du logement (en bon état, lumineux, accueillant, etc.) ;
• la localisation du bien (proche des commodités et des services, accès au réseau de transport, etc.) ;
• la zone géographique (ville dynamique, population étudiante, etc.).

Ces différents critères permettront de limiter la vacance locative et vont participer à la performance et la réussite de l’investissement en locatif.

Comment calculer la rentabilité locative de mon investissement ?

Avant de vous lancer dans votre projet, prenez le temps de faire vos calculs en regardant tous les critères évoqués ci-dessus. Cela vous permettra de déterminer la rentabilité de votre investissement. Trois niveaux de rentabilité sont pris en compte pour savoir si votre projet est vraiment intéressant financièrement : la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges, la rentabilité nette.

Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute est une donnée intéressante pour obtenir un premier ordre d'idée et comparer rapidement plusieurs types d'investissements immobiliers. Elle indique en effet le rapport entre le loyer annuel perçu et le prix du bien.

On la calcule ainsi :

(Loyer annuel / Prix du bien) X 100

Exemple :

Vous percevrez un loyer de...	Le bien coûte...	Votre rentabilité brute s'élève à...
8 400 €	150 000 €	5,60 %

Cette méthode permet d'avoir un aperçu rapide de la rentabilité de son investissement. Si vous hésitez entre plusieurs biens, cela peut suffire à les classer et faire votre choix. Cependant ce calcul surestime la rentabilité de votre investissement. Seul le coût du bien est pris en compte or votre investissement vous coûtera d'autres frais à mettre dans la balance : intérêts, taxe foncière, charges de gestion, etc.

Calculer la rentabilité nette de charges

C'est un calcul beaucoup plus parlant puisque cette fois-ci les charges locatives sont prises en compte. Vous retirez en effet frais de gestion, taxe foncières et frais de copropriété du calcul du loyer.

On la calcule ainsi :

(Loyer annuel - charges de location/ Prix du bien) X 100

Pour illustrer cette formule, voici un exemple concret de calcul de rendement net.

Exemple :

Vous percevrez un loyer de...	Les frais de location s'élèvent à...	Le bien coûte...	Votre rentabilité nette de charge s'élève à...
8 400 €	1 388 €	150 000 €	4,67 %

Si la rentabilité nette de charge est plus réaliste et précise que la rentabilité brute, elle ne prend en compte ni les intérêts d'emprunt ni les impôts sur le revenu à verser. Il faut donc encore minorer le taux obtenu pour connaître la vraie rentabilité de son investissement.

Comment calculer la rentabilité locative nette ?

Cette méthode est la plus précise puisque vous rajoutez au calcul le montant des impôts à verser. Ces derniers dépendent bien sûr des profils de chacun : imposition choisie (BIC ou réel) et taux d'imposition.

Une fois que vous avez pu simuler l’imposition sur vos revenus locatifs, il ne vous reste plus qu'à les déduire de vos loyers annuels au même titre que les charges de location.

Reprenons notre exemple précédent, avec un bien locatif acheté 150 000 €, qui rapporte 8 400 € par an (700 euros mensuels) et qui doit supporter 1 388 € de charges (charges de la copropriété, taxe foncière, d'assurances ou de gestion). Si le propriétaire est dans la tranche à 30% et qu’il opte pour le micro-foncier. Il bénéficie d’un abattement de 30 %, soit 5 800 €. En considérant un foyer fiscal de trois parts, il devra régler plus de 2 024 euros d’impôts et charges. Sa rentabilité nette nette est alors à 3,32 %.

Quelles charges sont prises en compte dans le calcul du rendement locatif ?

Pour connaître la rentabilité locative nette de votre investissement locatif, il est important de tenir compte des charges suivantes :

• les frais d’acquisition : cela comprend les frais de notaire, les intérêts d’emprunt ainsi que l’assurance de prêt ou encore les garanties ;
• les frais d’entretien : quand il s’agit des gros travaux comme un remplacement de chaudière ;
• les éventuels frais de gestion locative ;
• la fiscalité avec en particulier la taxe foncière et l’impôt sur le revenu ;
• les assurances qui regroupent l’assurance loyers impayés ainsi que l’assurance propriétaire non-occupant ;
• les éventuels travaux ;
• les charges non récupérables : il s’agit ici des charges de copropriété non récupérable des charges comme les dépenses d’amélioration de l’immeuble qui permettent d’augmenter la valeur locative du bien.