Qu'est-ce que la rentabilité nette-nette ?

Rentabilité nette-nette : de quoi parle-t-on ?

La rentabilité nette-nette (ou rentabilité nette après impôts) est un indicateur qui permet de mesurer le rendement d’un investissement immobilier et la rentabilité locative après avoir déduit toutes les charges liées à l’exploitation du bien ainsi que les impôts et prélèvements sociaux. C'est l'indicateur le plus complet pour évaluer le rendement réel d'un investissement.

Pour bien comprendre, il est utile de connaître les autres types de rentabilité.

• Rentabilité brute : il s'agit du rapport entre les loyers annuels et le prix d'acquisition du bien immobilier. Ce calcul de base ne prend en compte que les revenus locatifs sans considérer les charges et frais.
• Rentabilité nette : plus précise que la rentabilité brute, elle prend en compte les charges liées à l’exploitation du bien, comme la gestion locative, l’assurance, la taxe foncière et les frais de maintenance.
• Rentabilité nette-nette (nette après impôts) : cette rentabilité inclut non seulement les charges d'exploitation, mais aussi les impôts sur les revenus locatifs et les prélèvements sociaux. Elle donne ainsi une vision complète du rendement réel après déduction de toutes les dépenses.

Comment calculer la rentabilité nette-nette ?

La formule de la rentabilité nette-nette (ou nette après impôts) est la suivante : [(loyers annuels - charges - impôts) / prix d’acquisition] x 100.

Cette approche permet de calculer avec précision le rendement net réel d'un bien après déduction des coûts réels et des charges fiscales. Voici ce à quoi correspond chaque élément.

• Loyers annuels : total des loyers perçus sur une année.
• Charges : toutes les dépenses liées à l'exploitation du bien (taxe foncière, assurances, frais de gestion locative, travaux, charges de copropriété non récupérables, etc.).
• Impôts : prélèvements sociaux et impôts sur les revenus locatifs.
• Prix d'acquisition total : prix d’achat du bien immobilier additionné aux frais annexes (frais de notaire, agence, travaux, etc.).

Pourquoi calculer le rendement net-net ?

Calculer le rendement net-net (ou rendement net après impôts) est essentiel pour obtenir une vision complète et précise du rendement réel d'un investissement immobilier.

• Évaluer le rendement réel après impôts : contrairement au rendement brut ou net, le rendement net-net prend en compte non seulement les charges liées à l'exploitation du bien (taxe foncière, assurance, gestion locative, etc.), mais aussi les impôts et prélèvements sociaux. Cela permet d’estimer plus précisément le montant exact que vous gagnez après toutes les obligations fiscales.
• Comparer différents investissements avec précision : le rendement net-net vous permet de comparer plusieurs biens de manière plus juste, en prenant en compte toutes les charges et impôts spécifiques à chaque situation (ce que le rendement brut ou net ne fait pas).
• Planification fiscale et financière : connaître le rendement net-net vous aide à anticiper vos obligations fiscales et à mieux planifier la gestion de vos finances à long terme, notamment de savoir si votre investissement reste rentable après impôts.
• Prendre des décisions éclairées : en intégrant toutes les dépenses, vous êtes mieux armé pour évaluer la viabilité de votre investissement immobilier à long terme et éviter les mauvaises surprises.

Quel taux de rentabilité nette-nette faut-il atteindre ?

Le taux de rentabilité nette-nette idéal dépend de plusieurs facteurs, notamment la localisation du bien, le type d'investissement et les objectifs financiers. Pour vous aider, voici toutefois quelques repères :

• 3 % à 4 % : ce taux est considéré comme correct dans les grandes villes où les prix immobiliers sont élevés mais où le risque de vacance locative est faible. Ces investissements sont souvent plus stables mais offrent un rendement modéré après impôts.
• 5 % à 7 % : un taux de rentabilité nette-nette dans cette fourchette est souvent considéré comme bon. Il est généralement atteint dans des villes moyennes ou des zones où les prix sont plus accessibles, mais où la demande locative reste solide.
• Plus de 7 % : un rendement net-net supérieur à 7 % peut être attractif, mais il est souvent associé à des investissements plus risqués, comme des biens dans des zones moins prisées, des colocations ou des projets nécessitant des travaux importants. Un rendement élevé peut aussi signifier plus de gestion et de risque locatif.

En général, un taux de rentabilité nette-nette supérieur à 5 % est considéré comme un bon objectif : il permet de couvrir les charges et les impôts tout en générant un bénéfice raisonnable. Toutefois, chaque investisseur doit adapter ce taux à son profil de risque et ses objectifs de rentabilité à long terme.

Comment augmenter son rendement net ?

Augmenter les revenus locatifs

Une des premières façons d’augmenter votre rentabilité nette-nette est de revoir à la hausse vos revenus locatifs. Si le marché le permet, vous pouvez ajuster le loyer en fonction de la valeur locative actuelle, tout en restant compétitif.

Vous pourriez également envisager la location meublée (souvent plus rentable que la location vide), car elle vous permet de facturer un loyer plus élevé. Proposez également des services supplémentaires comme une place de parking ou des services de ménage pour justifier cette hausse du loyer.

Réduire les charges d’exploitation

Pour optimiser le rendement net, il est essentiel de maîtriser les charges liées à la gestion du bien. Par exemple, si vous déléguez la gestion à une agence, n’hésitez pas à négocier les frais de gestion locative ou à envisager de gérer le bien vous-même.

De plus, comparez régulièrement les contrats d'assurance (notamment l’assurance propriétaire non-occupant et l’assurance loyers impayés) pour choisir des options moins coûteuses tout en maintenant une bonne couverture. Enfin, si vous êtes propriétaire dans une copropriété, soyez vigilant sur les décisions prises lors des assemblées générales afin d’éviter des travaux coûteux ou des dépenses inutiles, souvent répercutées sous forme de charges non récupérables.

Améliorer la qualité du bien

La rénovation de votre bien peut considérablement améliorer son rendement locatif. En investissant dans des travaux d’efficacité énergétique (comme l’isolation ou l’installation de double vitrage), vous réduisez non seulement vos charges d’entretien à long terme, mais aussi celles des locataires. Moderniser les pièces permet également de justifier une augmentation de loyer tout en réduisant les risques de vacance locative, puisque les locataires restent souvent plus longtemps dans un logement en bon état.

Limiter la vacance locative

La vacance locative est l’ennemi de la rentabilité nette-nette. Pour limiter ce phénomène, assurez-vous de choisir des locataires fiables en procédant à une sélection rigoureuse. Vous pouvez également opter pour des solutions comme la colocation ou la location saisonnière, qui offrent souvent une meilleure occupation du bien et des revenus locatifs plus élevés. Veillez aussi à entretenir une bonne relation avec vos locataires actuels, car un locataire satisfait est plus susceptible de rester longtemps dans le logement.

Renégocier votre prêt immobilier

La renégociation de votre prêt immobilier peut également avoir un impact direct sur votre rentabilité nette-nette. En obtenant un taux d’intérêt plus avantageux, vous réduisez le coût de vos mensualités.

Si les conditions de marché sont favorables, un rachat de prêt ou une renégociation peut dans certains cas alléger vos charges. Par ailleurs, si vous en avez la possibilité, raccourcir la durée de votre prêt vous permettra de diminuer les intérêts payés sur le long terme.