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Comment calculer la rentabilité nette d'un bien ?

L'essentiel en quelques mots

Vous envisagez un investissement immobilier ou vous souhaitez comprendre le rendement du locatif ? Découvrez comment évaluer la rentabilité nette de votre investissement !

  • La rentabilité réelle d’un bien correspond à son rendement après déduction des charges (taxes, frais de gestion et de maintenance, charges de copropriété, assurances, etc.). Pour augmenter cette rentabilité, il est donc possible de jouer sur tous ces facteurs pour réduire les charges et améliorer le rendement.
  • Le calcul de la rentabilité nette se fait via la formule suivante : [(loyers annuels - charges) / prix d’acquisition] x 100.
  • Calculer le rendement net est crucial pour évaluer la rentabilité réelle d'un investissement immobilier en prenant en compte les charges et ainsi permettre de comparer, planifier et prendre des décisions éclairées.
Calcul rentabilité locative nette
Comment calculer la rentabilité nette d'un bien ?

Rentabilité nette : de quoi parle-t-on ?

La rentabilité nette est un indicateur clé qui permet de d’estimer le rendement réel d'un investissement immobilier, après déduction des charges liées à l’exploitation du bien. Contrairement à la rentabilité brute, qui se contente de comparer les revenus locatifs au prix d'acquisition, la rentabilité nette prend en compte les coûts comme la gestion locative, l’assurance, la taxe foncière ou encore les éventuels travaux.

Mais il existe différentes manières de mesurer la rentabilité locative d’un investissement immobilier :

Calcul rentabilité nette : formule

La formule de la rentabilité nette est la suivante : [(loyers annuels - charges) / prix d’acquisition] x 100.

Cette formule donne ainsi une vision plus précise du rendement de votre investissement en prenant en compte les coûts réels liés à la gestion du bien. Voici ce à quoi correspond chaque élément :

Les charges à inclure dans le calcul du rendement net

Pour obtenir une rentabilité nette précise, il est essentiel de déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien immobilier. Voici les principales charges à inclure dans le calcul du rendement net :

Pourquoi calculer le rendement net ?

Calculer le rendement net est essentiel pour évaluer précisément la rentabilité réelle d'un investissement immobilier après la prise en compte des charges et des frais d'exploitation. Calculer ce rendement offre de nombreux avantages.

Quel taux de rentabilité nette faut-il atteindre ?

Le taux de rentabilité nette à atteindre dépend de plusieurs facteurs, tels que la localisation du bien, le type d’investissement, le risque pris et vos objectifs financiers. Pour vous aider, voici toutefois quelques repères :

Comment optimiser les frais pour améliorer le rendement immobilier net ?

Négocier les frais de gestion locative  

Si vous passez par une agence pour la gestion de votre bien, essayez de négocier les frais de gestion locative, qui varient souvent entre 5 % et 10 % des loyers. Certaines agences proposent des tarifs dégressifs en fonction du nombre de biens gérés ou de la localisation.

Souscrire une assurance adaptée 

Pour protéger votre investissement, il est essentiel d’avoir une assurance, mais veillez à comparer les différentes offres sur le marché. Il est possible de trouver des contrats d'assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou de loyers impayés à des tarifs compétitifs. Évitez les doublons et choisissez des options adaptées à votre profil d’investisseur.

Optimiser la gestion des charges de copropriété

Si vous possédez un bien en copropriété, soyez actif lors des assemblées générales pour contrôler les dépenses communes. Vous pouvez voter contre certains travaux jugés inutiles ou coûteux. De plus, en investissant dans des copropriétés bien gérées, vous minimisez les charges non récupérables.

💡

Bon à savoir

Si possible, réalisez certaines tâches d’entretien et de maintenance vous-même, comme les petites réparations ou la peinture. Vous pouvez ainsi réduire les coûts de prestataires externes.

Améliorer l’efficacité énergétique

Réduire les charges liées à la consommation énergétique peut attirer des locataires et réduire vos coûts. Des travaux d’amélioration comme l’isolation ou l’installation d’un chauffage performant peuvent non seulement être amortis plus rapidement grâce à des aides (MaPrimeRénov’, CITE, etc.), mais également valoriser votre bien à long terme.

Optimiser la fiscalité 

Profitez des dispositifs fiscaux disponibles (loi Pinel, statut LMNP, dispositifs de déficit foncier) pour réduire la fiscalité liée à votre investissement. L’optimisation fiscale vous permet de déduire certaines charges et d'améliorer le rendement net après impôts.

Renégocier votre prêt immobilier

Si les conditions de votre prêt ne sont plus avantageuses (taux d’intérêt élevé, assurance emprunteur coûteuse), renégociez votre crédit immobilier ou faites racheter votre prêt par une autre banque. Cela peut dans certains cas vous permettre de libérer plus de marge pour améliorer votre rendement.

Rendement net et rendement net-net : quelle différence ?

Le rendement net correspond au rendement d'un investissement immobilier après déduction des charges liées à l'exploitation du bien (frais de gestion, entretien, assurances, etc.), mais avant la prise en compte des impôts et prélèvements sociaux.

Le rendement net-net (ou net après impôts) inclut également les taxes et impôts (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu). Il donne donc une vision plus complète et précise du rendement réel après toutes les déductions fiscales.

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