Comment améliorer son rendement locatif ?

Bien négocier le prix d’achat

La première chose à faire lorsqu’on effectue un investissement locatif est de bien négocier le prix d’achat du bien. Le choix de l’appartement ou de la maison est essentiel et il faut parfois savoir attendre le bon moment ou le bien pertinent pour investir.

Une solution pour améliorer sa rentabilité locative consiste à opter pour un bien dont le prix pourra être facilement négocié pour plusieurs raisons :

• il nécessite des travaux de rénovation (notamment énergétique) ;
• il est situé dans une zone moins demandée ;
• il présente d’autres faiblesses (organisation de l’espace, vue…) qui peuvent justifier une baisse de prix.

Attention cependant à ce que ces faiblesses ne limitent pas trop les possibilités de location par la suite.

Négocier le taux d’intérêt

La rentabilité locative est étroitement liée au financement mobilisé. Il est donc impératif de bien négocier avec la banque pour obtenir le meilleur crédit possible. Vous pouvez vous faire accompagner par un courtier qui saura vous orienter vers l’offre la plus adaptée et optimiser votre dossier. 

Vous pouvez négocier plusieurs points :

• le taux d’intérêt, à mettre en rapport avec le rendement attendu du bien (plus la rentabilité est élevée et plus les différences de taux auront un faible impact) ;
• l’assurance emprunteur, en optant pour une délégation ;
• la durée de financement, qui doit être la plus longue possible pour augmenter l’effet de levier ;
• l’apport personnel, qui doit être le plus faible possible afin de conserver de la capacité d’emprunt pour d’autres investissements.

Proposer son logement en location meublée

Les locations meublées sont généralement les plus rentables pour deux raisons principales : les loyers sont plus élevés que pour une location vide, avec des charges qui peuvent être optimisées, et la vacance locative est moins importante. 

En contrepartie, la rotation des locataires est plus fréquente : c’est pourquoi on conseille d’opter pour un bien situé dans une zone en tension (où la demande est forte).

Louer un bien meublé suppose de prévoir un budget pour l’équiper, mais ces sommes peuvent être déduites des charges si l’on déclare ses revenus au réel. L’objectif est donc au minimum d’équilibrer les charges et les revenus.

Augmenter vos loyers selon l’IRL

Pour améliorer votre rentabilité locative, n’oubliez pas d’indexer les loyers sur l’indice de référence des loyers et de l’indiquer dans le bail. De cette manière, l’augmentation des loyers de votre locataire sera possible chaque année (et non au changement de locataire). Cela permet d’avoir un loyer conforme aux prix du marché.

Réajuster vos charges locatives chaque année

Enfin, la rentabilité d’un bien en location peut être affectée par le montant des charges locatives refacturées au locataire, mais aussi les charges de copropriété. Pensez à réajuster les sommes en fonction du réel auprès de votre locataire pour ne pas avoir à assumer l’avance de fonds. 

Participer aux assemblées de copropriétaires pour se tenir au courant des finances de l’immeuble est aussi conseillé, pour pouvoir peser dans les décisions ayant des conséquences financières (ravalement de façade, nouveaux équipements, charges de fonctionnement…).