Rentabilité en immobilier : calcul et définition

Rentabilité immobilière : définition

La rentabilité immobilière est un indicateur clé utilisé pour évaluer la performance financière d’un investissement immobilier, que vous vous occupiez de la location vous-même ou que vous passiez par un mandat de gestion locative. Elle mesure le rapport entre les revenus générés par un bien (loyers) et le coût total de l’investissement (prix d’achat, frais annexes, charges, etc.). La rentabilité permet à l’investisseur de déterminer le rendement de son investissement sur une période donnée.

Il existe plusieurs types de rentabilité qui peuvent être calculés en fonction des charges et des taxes prises en compte.

• Rentabilité brute : elle correspond au ratio entre les loyers annuels et le prix d’acquisition du bien immobilier (prix d’achat + frais). C’est le calcul de base, sans tenir compte des charges et taxes.
• Rentabilité nette : elle prend en compte les charges liées à l’exploitation du bien (frais de gestion, assurance, travaux, etc.), mais exclut les impôts.
• Rentabilité nette-nette, ou rentabilité nette après impôts : elle inclut toutes les charges et taxes (impôts fonciers, prélèvements sociaux, impôt sur le revenu). C’est l'indicateur le plus complet, car il donne une vision précise du rendement après déduction de toutes les dépenses.

Comment calculer la rentabilité brute ?

La formule de la rentabilité brute est la suivante : (loyers annuels / prix d’acquisition) x 100.

La rentabilité brute représente donc le ratio entre les revenus locatifs annuels et le prix d’achat du bien immobilier. C’est un indicateur clé pour les investisseurs car il permet d’évaluer rapidement le potentiel de retour sur investissement (ROI) d’un bien avant d’entrer dans des calculs plus détaillés, comme la rentabilité nette ou nette-nette.

En résumé, la rentabilité brute sert à :

• comparer plusieurs investissements potentiels ;
• évaluer la viabilité d'un projet locatif rapidement ;
• avoir une idée du rendement brut de l'investissement avant d’intégrer les charges, impôts ou autres frais.

Par exemple, pour un prix d’acquisition de 350 000 € avec un loyer mensuel de 950 € (donc de 11 400 €/an), la rentabilité brute correspondra à :

(11 400/350 000) x 100 = 3,25

Dans cet exemple, votre rentabilité brute est donc de 3,25 %

Comment calculer la rentabilité nette ?

La formule de la rentabilité nette est la suivante : [(loyers annuels - charges) / prix d’acquisition] x 100.

La rentabilité nette va donc au-delà de la rentabilité brute en prenant en compte les charges et frais liés à l’exploitation du bien immobilier. Elle permet d’obtenir une vision plus précise du rendement de l’investissement après déduction des charges courantes (comme les frais de gestion, les assurances et les éventuels travaux).

Elle permet d'évaluer :

• la viabilité financière à long terme de l'investissement ;
• le rendement réel après prise en compte des charges fixes et variables ;
• la comparaison plus fine entre plusieurs investissements potentiels en intégrant des coûts que la rentabilité brute ne prend pas en compte.

Si nous reprenons notre exemple précédent et que nous lui ajoutons les charges annuelles suivantes :

• 1 000 € pour la taxe foncière ;
• 500 € pour la gestion locative ;
• 250 € pour les charges de copropriété ;
• 80 € pour des travaux mineurs.

Nous obtenons alors un total de 1 830 € de charges annuelles. Le calcul pour déterminer la rentabilité immobilière nette sera donc le suivant :

[(11 400 – 1 830)/350 000] x 100 = 2,73

Dans cet exemple, votre rentabilité nette est donc de 2,73 %.

Comment calculer la rentabilité nette après impôt ?

La formule de la rentabilité nette après impôt est la suivante : [(loyers annuels - charges - impôts) / prix d’acquisition] x 100.

La rentabilité nette après impôt, également appelée rentabilité "nette-nette", va encore plus loin que la rentabilité nette : elle prend aussi en compte les impôts liés à la location du bien, comme les prélèvements sociaux et l'impôt sur le revenu. Cet indicateur permet d’obtenir une estimation plus précise du rendement final, après toutes les dépenses et les obligations fiscales.

Cet indicateur permet d'évaluer :

• le rendement réel final après déduction des impôts et des charges ;
• la viabilité d’un investissement à long terme, en tenant compte de la fiscalité locale ;
• une comparaison plus précise entre plusieurs investissements après impôt, prenant en compte tous les coûts liés à la détention du bien.

Dernier exemple donc, toujours sur la même base des deux précédents. Cette fois, nous partons sur l’hypothèse d’une imposition à 30 % sur les revenus locatifs et d’un taux de prélèvements sociaux à 17,2 %. Pour notre revenu foncier annuel de 11 400 €, nous obtenons donc (hors abattement) :

• 3 420 € d’impôts ;
• 1 960 € de prélèvements sociaux.

Le total de ces prélèvements obligatoires est donc de 5 380 €. Pour calculer la rentabilité nette-nette dans notre exemple, le calcul sera donc le suivant :

[(11 400 – 1 830 – 5 380 €)/350 000] x 100 = 1,19

Dans cet exemple, votre rentabilité nette-nette est donc de 1,19 %.