Qu'est-ce que la vacance locative ? Comment la réduire ?

Qu’est-ce que la vacance locative ? 

La vacance locative correspond à une période pendant laquelle un logement en location n’est pas loué. Plus précisément, l’expression désigne le temps entre le départ d’un locataire et la signature d’un bail par un autre locataire. 

La vacance locative peut aller de quelques jours à plusieurs mois. Si le propriétaire bailleur parvient à faire signer le nouveau contrat de location le jour de la fin de l’ancien bail, il n’y a aucune vacance locative. 

Voici quelques exemples de vacances locatives.

• Un étudiant quitte son studio au début du mois de juillet à la fin de son année scolaire. Le propriétaire parvient à louer à nouveau le logement au 31 août suivant à un autre étudiant. La vacance locative est d’un peu moins de deux mois.
• Une famille quitte son F3, car elle a acheté sa résidence principale. Le bailleur signe un bail avec une autre famille commençant à courir sept jours après le départ des anciens locataires. La vacance locative est de sept jours. 

Il s’agit d’une situation redoutée des investisseurs immobiliers. La vacance locative est synonyme de diminution de la rentabilité. Pendant cette période, le bailleur connaît un manque à gagner. Il ne reçoit plus de loyers, mais doit tout de même continuer à payer les charges du syndic, les mensualités de son prêt immobilier ou la taxe foncière.

On parle parfois de carence locative. Il s’agit de la période entre la date d’achat d’un bien immobilier et la signature du premier contrat de location. Parfois, la carence locative est due à la réalisation de travaux de rénovation. 

Comment limiter au mieux la vacance locative ? 

La durée de la vacance locative dépend de plusieurs critères.

• La diligence du propriétaire ou de son représentant : plus le bailleur diffuse rapidement l’annonce de location, plus il a de chance de trouver un locataire rapidement après le départ de l’ancien.
• La situation géographique du bien loué : les centres-villes des grandes villes sont très demandés. La vacance locative est inférieure à 4,5 % à Lyon, Paris, Rouen ou Rennes. Au contraire, dans les zones rurales, la vacance locative peut aller au-delà de 11,5 %.
• La qualité des prestations du logement : un logement agréable, lumineux et refait à neuf trouve plus facilement preneur.
• Les conditions du bail : le contrat de location est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Cette dernière laisse toutefois une certaine marge de manœuvre au propriétaire. Par exemple, certains propriétaires demandent deux mois de loyer de dépôt de garantie quand d’autres requièrent un seul mois de loyer. L’effort financier étant moindre, les locataires sélectionnent plus facilement ce type de bail. 

Il existe quelques bonnes pratiques pour limiter la vacance locative. 

La première consiste à maintenir la communication avec le locataire tout au long du bail. De cette manière, le propriétaire maximise ses chances d’être mis au courant rapidement du départ du locataire. Il pourra alors anticiper les démarches à accomplir pour trouver un nouvel habitant. En discutant avec le locataire sur le départ, le bailleur peut cibler les problématiques de son logement pour l’améliorer. Il le rend ainsi plus attractif pour les futurs occupants. 

Une seconde bonne pratique consiste à multiplier la diffusion de son offre de location. Utiliser plusieurs sites de petites annonces permet de toucher un public plus large. Si le propriétaire fait gérer son logement par un professionnel, il peut aussi bénéficier de son réseau de diffusion. 

Enfin, il est important de ne pas oublier d’inscrire dans le bail l’obligation pour le locataire d’accepter les visites. De cette manière, il est possible de commencer à prospecter pour un nouveau locataire avant que l’actuel soit parti. Il s’agit d’une clause de droit de visite. Elle prévoit la possibilité pour le propriétaire de faire visiter le logement pendant le préavis du locataire. Les horaires des visites doivent être prévus d’un commun accord entre le propriétaire et l’occupant. Il n’est pas possible de les prévoir pendant un jour férié ou un dimanche. Elles ne peuvent pas durer plus de deux heures par jour.

Dans quelles villes y a-t-il le moins de vacances locatives ? 

Il existe des statistiques permettant de connaître la durée moyenne de vacance locative pour les différentes villes de France. 

L’Observatoire des territoires, organismes étatiques, publie notamment un indicateur ouvert pour connaître la part de logements vacants en France. C’est un outil particulièrement intéressant au moment de la budgétisation de son investissement locatif. 

Voici la vacance locative moyenne pour différentes communes de France (derniers chiffres en date (2020), disponibles en septembre 2024).

• Lille : 9,1 %.
• Paris : 9,2 %.
• Bordeaux : 7,5 %.
• Marseille : 8,2 %.
• Caen : 8,8 %. 

Les villes situées autour des grands centres d’attraction connaissent parfois une vacance locative moindre. C’est par exemple le cas de Grand-Quevilly au sud de Rouen. La vacance locative moyenne y est de 2,8 %. De la même façon, Vezin-le-Coquet à l’ouest de Rennes a une vacance locative de 3,3 %. 

Au contraire, les zones rurales éloignées des grandes villes connaissent une vacance locative importante. Au cœur du département de la Mayenne, le village de Villepail atteint par exemple le chiffre de 18,2 %.

Que faire en cas de vacance locative ? 

En cas de vacance locative, il est important de diffuser le plus largement possible l’annonce de location pour toucher un large public. Il peut aussi être intéressant de faire jouer le bouche-à-oreille. 

Enfin, il peut être pertinent de s’assurer contre le risque de vacance locative. La compagnie d’assurance indemnise les périodes de non occupation, sous certaines conditions. Les indemnisations sont soumises à une franchise ou à un délai de vacance. Avant de signer le contrat d’assurance, il est recommandé de calculer la rentabilité de l’investissement avec le coût de l’assurance et celui avec une vacance locative moyenne pour le type de logement mis en location.