L'effet de levier pour un investissement locatif : fonctionnement et calcul

Effet de levier immobilier : de quoi parle-t-on ?

L’effet de levier dans l’immobilier désigne le fait d’utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement et le résultat de cette technique sur la rentabilité de l’investissement locatif.

Une technique financière appliquée à l’immobilier

L’effet de levier est une technique financière utilisée dans l’immobilier pour optimiser la rentabilité locative. Au lieu de mobiliser son épargne, l’investisseur va recourir à un prêt immobilier, ce qui lui permet d’emprunter une somme plus importante et indirectement de percevoir plus de revenus et/ou de réaliser une plus-value plus conséquente. 

Par exemple :

• Si vous disposez de 150 000 € d’épargne personnelle et que vous empruntez, vous disposez d’une capacité d’investissement supérieure à 150 000 €. Vous pouvez emprunter 100 000 € et apporter 100 000 € de votre épargne personnelle (soit 200 000 € en tout), emprunter 150 000 € et apporter 150 000 € (soit 300 000 €)....
• Si vous ne sollicitez pas de prêt immobilier, votre capacité d’investissement est égale à votre épargne personnelle (ici 150 000 €).

Exemple de levier dans l’immobilier locatif

Pour présenter le principe de levier dans l’immobilier locatif, nous nous basons sur l’exemple proposé par L’Institut pour l’éducation financière du public, à travers son site « La Finance Pour Tous ».

Vous achetez un bien locatif grâce à un apport personnel correspondant à 40 % de la valeur immobilière et via un emprunt couvrant les 60 % restants. Le levier est de 1,5 (60/40).

• L’effet de levier est positif, si le montant du loyer perçu est supérieur aux charges de l’emprunt et si la valeur du logement augmente dans le temps, ce qui permet de réaliser des plus-values lors de la revente.
• L’effet de levier devient négatif si les loyers ne couvrent plus les charges d’emprunt (en cas de vacances locatives par exemple) et si le prix du bien baisse (en raison du marché, de travaux importants à réaliser, etc.).

Les points forts et les limites de cette technique

L’effet levier permet d’augmenter votre capacité d’investissement, de toucher des revenus plus importants (comme vous achetez un bien plus conséquent) et de vous constituer un patrimoine immobilier. 

Cependant, pour que l’effet de levier soit positif, il faut que l’endettement soit inférieur à la rentabilité de l’investissement locatif. Concrètement, les loyers perçus doivent couvrir les charges.

Comment calculer l'effet de levier pour un investissement locatif ?

Plusieurs notions financières sont à appréhender afin de calculer l’effet de levier.

Rentabilité économique et rentabilité financière

Pour aborder ces deux notions, il convient de :

• connaître le résultat d’exploitation (RE) de l’investissement locatif : montant des loyers perçus - charges hors intérêts d’emprunt = RE ;
• déterminer le résultat net (RN) : RE - [i x DF] - tax = RN.

• La rentabilité économique (Reco) évalue la performance économique d’un investissement. Elle se calcule ainsi : 

Reco = [RE - tax] / [KP+DF] 

• La rentabilité financière (Rfi) indique la capacité d’un investissement à générer du profit à partir des sommes investies. Elle se calcule ainsi : 

Rfi = RN/KP 

Enfin, pour évaluer la rentabilité financière en vous basant sur la rentabilité économique, vous pouvez appliquer la formule suivante : 

Rfi = Reco + (Reco -i) x [DF/KP] 

Ces différentes formules laissent apparaître que la rentabilité financière d’un investissement augmente avec le ratio d’endettement. Ce qui fait que l’investisseur a plutôt intérêt à emprunter s’il souhaite optimiser la rentabilité financière.

Exemples d’achat immobilier avec et sans effet de levier

L’effet de levier correspond à l’utilisation d’un endettement supplémentaire pour générer davantage de revenus liés à l’investissement de départ. Pour calculer sa pertinence, il faut donc comparer : 

• la rentabilité issue d’un investissement avec un endettement supplémentaire ;
• la rentabilité issue d’un investissement sans endettement supplémentaire.

Puis :

• les revenus respectifs liés aux deux hypothèses d’investissement

Le premier calcul à effectuer est donc celui d’une rentabilité sans endettement supplémentaire. Prenons l’hypothèse d’un investissement de 350 000 € générant 11 400 € de revenus locatifs par an, avec les paramètres annuels suivants affectant sa rentabilité nette-nette (c’est-à-dire sa rentabilité après charges et prélèvements obligatoire) :

• 1 830 € de charges locatives ;
• 5 380 € de prélèvements obligatoires.

La rentabilité nette-nette de cet investissements (qui n’implique pas de recours à l’emprunt et donc pas de charges liées à un quelconque endettement) est alors de :

[(11 400 – 1 830 – 5 380)/350 000] x 100 = 1,19 

La rentabilité est ici de 1,19 % 

Maintenant, imaginons que 100 000 € soient ajoutés à l’investissement de départ pour générer un effet de levier. La base de calcul passe donc de 350 000 € à 450 000 €, mais des frais supplémentaires sont à prendre en compte : ceux liés aux 100 000 € empruntés. Sur l’hypothèse d’un taux d’intérêt à 3 % et d’un crédit souscrit sur 25 ans, on peut estimer ces frais à 1 700 € par an.

Le fait que l’investissement de départ passe de 350 000 € à 450 000 € a d’autres conséquences : les revenus locatifs se trouve augmenter, mais également les charges et les prélèvements obligatoires. 

Dans cet exemple, les nouveaux paramètres annuels sont donc les suivants :

• 15 500 € de revenus locatifs ;
• 2 200 € de charges locatives ;
• 1 700 € de charges d’emprunt ;
• 7 316 € de prélèvements obligatoires.

Le calcul de la rentabilité nette-nette dans cette hypothèse et donc désormais la suivante :

[(15 500 – 2 200 – 1 700 – 7 316)/450 000] x 100 = 0,95 

La rentabilité est ici de 0,95 %. 

Pour voir si l’effet de levier est ici pertinent, nous pouvons comparer les revenus annuels issue de l’investissement n°1 (sans emprunt) et de l’investissement n°2 (avec emprunt) 

Revenus investissement n°1 = 350 000 x 1,19 % = 4 165 €

Revenus investissement n°2 = 450 000 x 0,95 % = 4 275 € 

Dans cet exemple donc, même avec le crédit en cours de remboursement, la deuxième hypothèse, avec effet de levier, permet de générer davantage de revenus.

Achat avec ou sans effet de levier : quelles différences ?

Lors d’un achat immobilier sans effet de levier, vous mobilisez vos capitaux propres. Vous investissez votre épargne pour vous constituer un patrimoine immobilier. 

Lors d’un achat immobilier avec effet de levier, vous avez le choix d’utiliser une partie ou la totalité de votre épargne. Vous utilisez l’emprunt immobilier pour financer une partie de l’opération et bâtir votre patrimoine. Vous disposez d’une capacité d’achat supérieure grâce à l’endettement.

Quels sont les risques de l’effet de levier en immobilier ?

L’effet de levier en immobilier comporte bien entendu des risques qu’il est important de connaître et de mesurer pour évaluer l’intérêt de l’investissement.

Les principaux risques de l’effet de levier

En mobilisant davantage de capital, vous prenez mécaniquement plus de risques. 

• Dans un achat foncier avec effet de levier, vous devez rembourser l’emprunt immobilier. De nombreux phénomènes peuvent impacter le remboursement de votre prêt (et donc la rentabilité de votre investissement), comme les loyers impayés et les vacances locatives.
• Ainsi, si l’investissement locatif ne génère pas suffisamment de revenus pour couvrir l’endettement ou si la valeur du bien diminue ou fluctue grandement, l’opération peut entraîner des pertes financières.

Il existe donc des risques de vacance locative, de fluctuation de la valeur immobilière et de retournement du marché immobilier (difficulté à vendre ou à louer le bien).

Comment savoir si l’effet de levier est la stratégie à appliquer ?

Plusieurs éléments peuvent vous aider à savoir si l’effet de levier est la stratégie à suivre pour votre investissement locatif.

• Quels sont les objectifs de l’investissement ? Rendement à court, moyen ou long terme ? Par exemple, si vous cherchez en priorité à bénéficier d’un rendement à court terme, l’effet de levier peut être intéressant, malgré les risques qu’il comporte. Par contre, si votre objectif est de réduire les risques au maximum, quitte à avoir un rendement moins important, l’effet de levier n’est peut-être pas adapté. 

Il convient également de :

• prendre en compte votre situation financière (capacité à rembourser l’emprunt, à faire face aux charges locatives et aux imprévus…) ;
• mesurer votre capacité à supporter les fluctuations du marché immobilier. 

Pour une gestion prudente, il est important aussi de bien se renseigner sur le marché immobilier du secteur, ainsi que la demande locative et d’étudier les taux d’intérêt (élément important dans l’opération).

L’effet de levier pour investir en SCPI

Pour investir en SCPI (société civile de placement immobilier), il est possible d’avoir recours à l’emprunt. L’effet de levier agit de la même manière que lors d’un investissement locatif classique. 

• Au lieu de pouvoir acquérir un bien plus conséquent (en raison de son apport et du prêt immobilier), l’investisseur en SCPI va pouvoir acheter plus de parts ou consacrer moins d’épargne personnelle à son investissement. Par exemple, avec une épargne de 50 000 €, il peut acheter 150 000 € de parts SCPI (50 000 € d’apport personnel et 100 000 € d’emprunt) ou 125 000 € de parts SCPI en ne consacrant que la moitié de son épargne à l’investissement.
• Dans ce type d’opération, il est crucial notamment de bien étudier les taux d’intérêt des emprunts et les rendements potentiels des SCPI, pour que l’effet de levier soit positif.