Investissement locatif : nos conseils pour bien investir et avoir la meilleure rentabilité

Quels sont les avantages de l'investissement locatif ?

Investir dans l'immobilier neuf permet de profiter de nombreux avantages. Il vous permet notamment de :

• faire baisser votre revenu fiscal grâce aux différents dispositifs de défiscalisation ;
• générer des revenus complémentaires à déclarer dans les impôts sur les revenus locatifs.

Réduire ses impôts

L'acquisition d'un bien et sa mise en location peut vous permettre de réduire le montant de vos impôts à condition de respecter les dispositifs défiscalisant en vigueur. Empruntis vous détaille les différentes aides fiscales dont vous pouvez bénéficier en fonction de votre type d'opération : investissement locatif dans l'ancien, dans le neuf, en France métropolitaine, dans les DOM-TOM, etc.

Obtenir des revenus complémentaires

Acheter un bien immobilier pour le mettre en location peut vous permettre de constituer un patrimoine. Par ailleurs, vous pouvez également faire fructifier votre argent, transmettre un bien à vos enfants et obtenir un revenu supplémentaire. La rentabilité de votre investissement locatif dépendra alors de plusieurs facteurs : le montant de vos mensualités de crédit, celui des loyers perçus et votre imposition sur le revenu.

Empruntis vous donne quelques astuces pour trouver un équilibre entre ces trois critères et obtenir une opération rentable.

Quels sont les dispositifs pour réduire ses impôts ?

L'investissement locatif offre de nombreuses solutions de défiscalisation. Encore faut-il savoir quel dispositif est le plus adapté à son investissement. Voici en détail les caractéristiques des différents dispositifs qui encadrent l'investissement immobilier.

Loi Pinel

La réduction d'impôt dite Pinel a été mise en place pour les logements acquis dans le neuf à compter de septembre 2014. Prolongée jusqu'en 2024, la loi Pinel s'applique également aux investissements réalisés dans l'ancien, sous conditions. Pour profiter du dispositif Pinel, le propriétaire doit répondre aux critères suivants :

• s'engager à louer pour le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de taux de réduction d'impôt de 12 %, 18 % et 21 % ;
• acquérir le bien dans des zones éligibles ;
• être conforme au niveau de performance énergétique actuelle ;
• respecter les plafonds de loyers réglementaires ;
• louer le bien à des foyers modestes, dont les revenus sont inférieurs aux plafonds en vigueur.

À partir de 2023, le dispositif évolue et le Pinel+, aussi baptisé Super Pinel, entrera progressivement en application. Les taux vont être progressivement réduits. Il faudra pour continuer à profiter du taux plein respecter des normes environnementales plus strictes ainsi que des critères d'usage et de surface. A titre d'exemple le bien devra disposer d'un balcon et d'une surface minimum de 28m2 pour un T1.

LMNP

Il est possible de louer un logement meublé à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est attribué par défaut, tant que les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou la moitié des autres revenus imposables du foyer (issus de l'activité professionnelle).

Pour accéder au statut LMP, il faut en revanche remplir les deux conditions :

• générer des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 € ;
• et qui doivent également dépasser les autres revenus d'activité professionnelle du foyer.

Le dispositif LMNP est soumis au régime du micro-bic pour des revenus locatifs inférieurs à 72 600 €. Ce régime fiscal permet au propriétaire sous statut LMNP de profiter d'un abattement sur les loyers perçus de 50 %, voire 71 % (dans le cas d'une location de chambre d'hôte ou de meublé de tourisme).

Le propriétaire en location meublée peut également choisir le régime réel. Dans ce cas, il renonce à l'abattement fiscal et peut déduire l'ensemble de ces charges, sans limite. A noter que les charges déductibles doivent avoir été engagées au cours de l'année de déclaration fiscale.

Les statuts LMP et LMNP permettent au propriétaire bailleur de créer du déficit foncier.

Loi Denormandie

La loi Denormandie vient prolonger la loi Pinel et s'applique aux investissements locatifs jusqu'en décembre 2023. Le dispositif Denormandie vise néanmoins à encourager l'investissement dans l'ancien en échange de réduction d'impôt. La loi permet de bénéficier d'un taux de réduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de location 6,9 ou 12 ans.

Pour accéder à la défiscalisation, l'investisseur Denormandie doit :

• s'engager à rénover un logement en zones éligibles ;
• acquérir un logement vide et dégradé inférieur à 300 000 € pour le remettre en état à la location ;
• réaliser des travaux qui représentent un budget d'au moins un quart du coût total de l'opération ;
• louer le bien nu (non meublé) à titre principal à des ménages qui respectent le plafond de ressources ;
• établir un contrat de bail d'une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
• respecter les plafonds de loyers mensuels (identiques au Pinel).

Loi Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard permet à un investisseur locatif d'obtenir une réduction d'impôt de 11 % du montant de l'acquisition. Il faut néanmoins remplir plusieurs conditions pour y prétendre :

• louer meublé comme résidence principale durant 9 ans minimum ;
• acheter neuf ou sur plan (en état futur achèvement) ou un bien ancien construit depuis au moins quinze ans à rénover ;
• opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ;
• acheter un logement en résidence ou avec services de type étudiants, seniors, etc.

Loi Malraux

La loi Malraux permet de défiscaliser les dépenses liées à la rénovation d'un bien immobilier ancien. L'objectif du dispositif Malraux est de favoriser la conservation du patrimoine en offrant :

• une réduction d'impôt de 22 à 30 % sur le montant des travaux réalisés sur un bien situé en zones protégées ;
• sous réserve d'une mise en location du bien rénové pendant au moins neuf ans.

Investissement locatif : comment calculer la rentabilité ?

Pour la réussite d'un investissement locatif, il est essentiel de préparer son projet en amont et d'étudier la rentabilité locative. Bien entendu, une opération rentable passe par le choix du logement mais aussi la demande locative ainsi que l'équilibre entre les revenus locatifs, la fiscalité et les mensualités du crédit. Pour optimiser la rentabilité d'un achat en locatif, des outils de simulation sont mis à disposition des acquéreurs. En tant qu'investisseur, vous devez bien entendu viser le rendement le plus élevé et une plus-value immobilière.

Pour estimer la rentabilité du projet, le calcul du rendement locatif brut est généralement utilisé. Rapide et facile, il permet de connaître la rentabilité potentielle de l'investissement locatif. Il suffit pour cela d'établir le rapport entre les revenus locatifs et le prix d'achat, inclus les travaux et frais d'acquisition.

Par exemple, pour un investisseur qui achète un logement loué 850 € dont le coût s'élève à 170 000 euros, le calcul du rendement brut est le suivant :

(850*12) /170 000 *100 = 6 %

4 conseils pour faire un bon achat locatif

Si la règle d'or pour réussir un investissement immobilier est de calculer la rentabilité locative, il faut savoir que de nombreux éléments sont également déterminants.

1.Trouver le meilleur financement pour votre projet

Le choix du financement doit correspondre au projet et au profil emprunteur. Il faut bien entendu prendre en compte le dispositif de défiscalisation souscrit pour choisir la solution de financement. Selon le montant de l'apport et l'effort d'épargne possible, les conditions peuvent être plus ou moins avantageuses. Pour vous aider à faire le meilleur choix, il est vivement conseillé de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel, grâce à son savoir-faire et sa connaissance fine du crédit, optimise votre plan de financement avec le meilleur montage financier tout en négociant les conditions de crédit les plus attractives.

2.Définir le type de bien que vous souhaitez acheter

Selon votre projet, et votre objectif, le type de bien sera différent. Il est fort probable que les opportunités du marché orientent également le choix du type de bien. Appartement en ville ou maison en bord de mer, ancien ou neuf, dans un quartier du centre-ville ou dans une zone en expansion, proche d'un pôle universitaire, l'investissement locatif peut concerner tous les types de logement. Il faut toutefois garder en tête l'objectif de rentabilité et veiller à ce que le type de logement assure une garantie locative dans le temps.

3.Déterminer la durée de la location

Selon le dispositif de défiscalisation, l'investisseur doit répondre à des conditions de durée de bail. Le statut LMNP et le Pinel notamment impose un engagement de location de respectivement 9 et 6 ans au minimum. Plus la durée de location est longue et plus la réduction fiscale est importante. Aussi, il est primordial de s'interroger sur la location du bien avant de s'engager sur du long terme. C'est notamment le cas si l'on compte vivre un jour dans le logement.

4.Trouver le bon emplacement

Le choix du lieu du logement est un élément crucial. Il faut privilégier un quartier agréable, proche des transports et des commerces. Les villes étudiantes, les grandes agglomérations ou encore certaines villes où la demande locative est forte, comme Paris, permettent d'obtenir une rentabilité élevée avec peu de vacances locatives. Il peut s'agir de villes comme Lille, Montpellier ou Nantes dont le marché est tendu, c'est-à-dire où les demandes locatives sont supérieures à l'offre.

Selon vos objectifs d'investisseurs et votre situation, vous pouvez choisir de vous faire accompagner. Le choix d'un investissement locatif clé en main peut être judicieux notamment si vous manquez de disponibilités et ne souhaitez pas vous occupez vous-même de cette recherche. Par ailleurs, dans le cas d'un premier investissement locatif, il peut également être rassurant de faire appel à un professionnel. Ce dernier vous permet de bénéficier de conseils depuis la naissance du projet d'investissement locatif jusqu'à l'obtention du financement.

Comment gérer la location de votre logement ?

Une fois l'investissement locatif réalisé, il reste à se charger d'un certain nombre de contraintes en lien avec la mise en location du logement. Selon votre choix et votre disponibilité, plusieurs stratégies existent.

Gérer par vous-même

Il est possible de gérer seul son investissement immobilier. Cela suppose un peu de temps et quelques connaissances mais permet de garder le contrôle sur la rentabilité de votre placement. Les tâches qui incombent à cette gestion locative sont variées, telles que :

• la conformité du bien à louer au regard des diagnostics obligatoires ;
• la mise en location du bien en fixant le premier loyer ;
• la recherche d'un locataire ;
• la rédaction d'un contrat de bail ;
• la réalisation de l'état des lieux ;
• établir les quittances de loyer ;
• etc.

Si cette solution est plus économique, elle est aussi plus contraignante et vous devez savoir réagir en cas de litige ou non-paiement.

Gérer par le biais d'une agence

Une autre possibilité est de confier la gestion locative de votre logement à une agence. En établissant un mandat de gestion avec un professionnel, vous cédez la gestion de votre logement en échange d'une rémunération. Pour savoir vers quelle agence se tourner, nous vous conseillons :

• d'étudier les prestations et relever ce qui n'est pas inclus ;
• de consulter la réputation de l'agence avec les avis clients et les divers commentaires ;
• de comparer les tarifs et honoraires pour ces prestations.

Ce type de contrat est le plus souvent signé sur la durée, il n'est pas rare de voir des engagements sur 3 ans reconductibles. Il est donc primordial de prendre le temps et de choisir une agence locative de confiance avant de confier la gestion de votre investissement locatif.

Utiliser des logiciels ou services en ligne

Avec Internet, d'autres solutions viennent s'ajouter. En effet, de plus en plus de services et logiciels en ligne proposent des outils pour les propriétaires bailleurs. Ces logiciels ou services en ligne offrent une solution intermédiaire à la gestion par agence et la gestion par soi-même.

Ainsi, les services vont pouvoir couvrir de nombreuses tâches comme :

• l'envoi des quittances de loyer ;
• l'avis d'échéance avec le rappel du montant du loyer et de la provision pour charges
• le calcul de la révision de loyer ;
• etc.

À noter que ces services vont être moins onéreux qu'une gestion par agence car ils ne peuvent pas répondre à tous les besoins. En effet, cette gestion par logiciel ne peut remplacer une gestion physique pour :

• la réalisation des visites aux locataires ;
• l'état des lieux d'entrée ou de sortie ;
• la gestion humaine nécessaire lorsque surviennent des dommages ou dégradations d' équipements du logement.