Le viager : quelles sont les spécificités de cet investissement ?

Qu'est-ce qu'un viager ?

La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier en contrepartie du paiement, par l’acheteur, d’une rente jusqu’au décès du vendeur.

Une vente viagère est par nature aléatoire. Si l’acheteur devient propriétaire du bien vendu dès la signature de la vente, il ne connaît pas le montant final de son achat avant le décès du vendeur.

Il existe deux types de vente en viager :

• le viager libre ;
• le viager occupé.

Le viager vous intéresse ? Si vous êtes en mesure de fournir une garantie sur un autre bien immobilier ou sur une valeur financière, vous pouvez financer votre projet immobilier en viager grâce à un crédit immobilier. 

Viager libre

Dans une vente en viager libre, le vendeur cède son droit d’usage et d’habitation à l’acheteur dès la signature de la vente. L’acheteur peut utiliser le bien vendu en viager sans attendre le décès du vendeur. Il peut habiter le bien ou le louer à sa convenance.

Viager occupé

Le viager peut également être occupé. Cela signifie que le vendeur va continuer à faire usage du bien immobilier vendu jusqu’à son décès. Il peut en user pour l’habiter, pour le louer ou même pour le prêter.

L’acheteur pourra faire usage de son bien uniquement au décès du vendeur.

Viager : comment ça marche ?

Le paiement du prix

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie de deux types de rémunérations en contrepartie de la vente de son bien :

• un bouquet à la signature de la vente ;
• une rente périodique tout au long de sa vie.

Le bouquet

Le jour de la signature de la vente en viager chez le notaire, l’acheteur va régler comptant une première somme d’argent. Plus conséquente que la rente versée par la suite, le bouquet constitue entre 5 et 40 % du prix de la vente. Il n’est, toutefois, pas obligatoire. La totalité du prix de vente du bien peut être payée en rente.

La rente viagère

La rente viagère est une somme périodique payée par l’acquéreur en contrepartie de la propriété du bien viager. Cette rente est payée du jour de la vente jusqu’au décès du vendeur de façon périodique, soit mensuellement, soit trimestriellement. Si l’acquéreur décède avant le vendeur, ses héritiers doivent continuer à payer la rente.

Calcul de la rente viagère

Comment faire le calcul d'un viager ? La rente est calculée par le notaire selon les barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE. La rente est estimée en fonction :

• de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur ;
• de la valeur du bien,
• et des loyers qu’aurait pu percevoir le vendeur.

Il est possible de prévoir une clause d’indexation de la rente afin de la réviser annuellement.

Qui paye les charges en viager ?

La répartition des charges est déterminée par le vendeur et l’acquéreur. Cette répartition figure obligatoirement dans l’acte de vente.

En pratique, pour un viager libre, l’acheteur paye toutes les charges. En cas de viager occupé, l’acheteur paye la taxe foncière et le vendeur garde à sa charge la taxe d’habitation et les factures d’énergies.

Concernant la fiscalité, l’acquéreur paye les droits de mutation sur le prix de vente total. De son côté, le vendeur paye l’impôt sur les plus-values immobilières.

Les rentes sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu, mais il existe un abattement en fonction de l’âge du vendeur :

• 70% d’abattement si le vendeur a plus de 70 ans au moment de la vente ;
• 60% d’abattement s’il a entre 60 et 69 ans ;
• 50% s’il a entre 50 et 59 ans ;
• 30% s’il a moins de 50 ans.

Quels sont les avantages du viager ?

Bien que les avis divergent, il existe des avantages au viager, tant pour le vendeur que pour l'acheteur. 

Avantages pour le vendeur

Le viager est un mécanisme qui aide les personnes âgées à se constituer un complément de retraite. La vente en viager permet également de se libérer d’une partie des charges liées à la propriété immobilière. En effet, la taxe foncière et les travaux d’entretien de la maison sont à la charge de l’acquéreur.

La rente viagère est soumise à un régime fiscal avantageux. Le bouquet est exonéré de charges fiscales. Les rentes, si elles sont incluses dans l’impôt sur le revenu, profitent d’un abattement pouvant aller jusqu’à 70%.

Avantages pour l’acheteur

Le viager permet à l’acquéreur d’investir dans l’immobilier à des conditions avantageuses. Il peut, en effet, échelonner le paiement. Cela peut lui permettre de ne pas souscrire un prêt immobilier. Si le viager confère la possibilité de placer son argent dans l’immobilier, il reste privilégié par les amateurs de bons coups, car il existe une part non négligeable de risque financier.

Est-ce rentable d’acheter en viager ?

Le viager constitue un pari pour l’avenir pour l’acquéreur. L’aléa lié à la date de décès du vendeur ne permet pas de savoir à l’avance si vous faites une bonne affaire financière.

Lorsque vous achetez en viager, vous pouvez acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle. Mais vous pouvez aussi acheter le bien à un montant supérieur à sa valeur réelle si le paiement de la rente viagère dure trop longtemps.

Le viager libre est un mécanisme plus avantageux que le viager occupé, car il permet d’utiliser le bien acheté dès la signature de la vente et ainsi réduire les risques de non-rentabilité du projet immobilier viager.

Quels sont les risques du viager ?

L’aléa inhérent à une vente en viager fait prendre des risques à l’acheteur, mais aussi au vendeur.

Risques pour le vendeur

Le vendeur accepte le risque que l’acheteur lui fasse défaut et ne paye plus les rentes. Si le litige perdure, la situation financière pour le vendeur peut devenir difficile. La saisie d’un juge sera alors nécessaire et la clôture du litige peut prendre beaucoup de temps.

De plus, en vendant son bien en viager, le vendeur accepte de ne pas transmettre son patrimoine à ses héritiers. C’est pourquoi le viager est privilégié par les personnes sans enfants ou les ménages qui ont une petite retraite.

Risques pour l’acheteur

L’acheteur, quant à lui, prend le risque de devoir payer une rente sur une durée longue et de payer le bien plus cher que sa véritable valeur sur le marché. S’il souhaite utiliser le bien pour son usage personnel, il ne peut pas prévoir de travaux ou de déménagement avant que le vendeur soit décédé.

Pour qui ?	Les +	Les -
Pour le vendeur	Complément de retraite. Possibilité de garder son logement.	Risque de défaillance de l’acheteur. Patrimoine non transmis à ses héritiers.
Pour l’acheteur	Paiement progressif du bien. Pas de crédit immobilier.	Aléa sur la date de disponibilité. Risque de payer plus cher que le prix du marché.

Quels sont les pièges du viager à éviter ?

Le viager peut présenter deux pièges : la durée de paiement des rentes et la répartition des charges. 

Plus le viager dure longtemps et moins le bénéfice financier est important. L’acheteur peut payer le bien immobilier bien au-dessus du marché si le paiement des rentes dure plusieurs années ou dizaines d’années. Dans la mesure du possible, il est conseillé d’acheter en viager libre. En effet, le viager occupé présente le désavantage de ne pas pouvoir rentabiliser le bien dès son achat.

Le second piège du viager est la répartition des charges. Elle doit être précisée dans l’acte de vente afin de ne pas faire de litiges entre le vendeur et l’acquéreur. Veillez à détailler qui paye les travaux d’entretien, les grosses réparations et les factures si vous ne voulez pas vous retrouver avec une mauvaise surprise après la vente.

Comment bien choisir son viager ?

Nos conseils pour bien choisir votre viager

Un projet d’achat immobilier en viager se prépare. Vous devez trouver un bien de qualité à prix réduit pour réussir votre achat. Il est indispensable de sonder le marché et de s’accompagner d’un professionnel pour réussir son investissement. N’hésitez pas à faire expertiser le bien que vous souhaitez acheter en viager.

Il existe quelques astuces à connaître pour profiter au maximum d’un achat en viager. 

Tout d’abord, il vaut mieux répartir son investissement sur plusieurs biens immobiliers en viager. Le risque de connaître un viager (trop) long est alors limité à un plus petit risque financier. Ensuite, si vous voulez diminuer votre risque, proposez un bouquet conséquent qui vous permettra de diminuer votre rente. Gardez à l’esprit que plus la rente est élevée, plus le risque est important. 

Enfin, si vous achetez en viager pour y habiter, pensez à acheter là où souhaitez vivre dans plusieurs années. N’achetez pas dans une agglomération, si votre rêve est de partir vivre à la campagne plus tard.  

Quelles agences proposent des viagers ?

Toutes les agences immobilières ne proposent pas des ventes en viager. Il s’agit d’un marché très particulier. Les spécificités de la vente en viager ont amené à la création d’agences spécialisées dans le viager.

Comment faire pour annuler un viager ?

Plusieurs raisons peuvent conduire à annuler un viager.

Un défaut de paiement de la rente par l’acheteur peut pousser le vendeur à demander l’annulation de la vente devant un juge. Le juge devra être également saisi lorsque le prix de vente est sous-évalué ou si le vendeur n’était pas en pleine possession de ses capacités financières au moment de la vente.

Le décès du vendeur dans les 20 jours suivant la signature de la vente entraîne l’annulation automatique de la vente. De la même manière, si l’acquéreur avait connaissance de la maladie du vendeur, la vente pourrait être annulée.