Caution de prêt immobilier : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’une caution de prêt immobilier ?

La caution bancaire a un fonctionnement général spécifique. En fonction de la situation de l’emprunteur, il est possible de choisir entre plusieurs formes de cautionnement. 

Caution de prêt immobilier : définition

La caution de prêt immobilier, appelée aussi caution bancaire, fait partie des garanties possibles lors de la souscription d’un prêt immobilier. Elle se différencie de l’hypothèque ou encore du Privilège de Prêteur de deniers, qui sont des sûretés réelles, c’est-à-dire prises sur le bien en lui-même. 

La caution de prêt immobilier, elle, repose sur une mutualisation des risques et sur l’analyse du dossier de l’emprunteur. Votre banque soumet ainsi votre dossier à l’organisme de caution qui, après étude, donne sa réponse rapidement. 

Lorsque le cautionnement est accordé, l’organisme de caution rédige un contrat qui reprend les conditions du crédit qu’il s’engage à garantir et précise les engagements de l’emprunteur.

Les différents types de caution

Il existe plusieurs formes de caution de crédit immobilier :

• La caution solidaire : une personne physique (un parent, un proche…) se porte caution pour l’emprunteur. Ce qui signifie que si celui-ci ne rembourse pas ses échéances, c’est cette personne qui est redevable des impayés. Dans la pratique, cette solution n’est que très rarement mise en place et déconseillée car risquée. En effet, la personne qui se porte caution est engagée dans le remboursement du prêt au même titre que l’emprunteur. Dans le cadre d’une caution solidaire sur un prêt immobilier, elle est sollicitée dès les premiers incidents de paiement. 

• La caution simple : une personne physique se porte également garante du prêt immobilier. Seulement en cas de défaillance de paiement, le créancier se tourne d’abord vers l’emprunteur. Il doit vérifier son insolvabilité avant de se rapprocher de la caution. Au vu de ces démarches plus longues et complexes, les établissements prêteurs boudent ce type de cautionnement de prêt immobilier. 

La caution hypothécaire : cette option est différente de l’hypothèque classique, qui consiste à mettre en garantie le bien acheté via l’emprunt. Dans le cas d’une caution hypothécaire, une tierce personne propose en garantie du crédit de l’emprunteur un ou plusieurs biens immobiliers. Si les échéances ne sont pas honorées, le bien apporté en garantie est saisi et mis en vente pour couvrir les sommes dues.

Qui peut cautionner un prêt immobilier ? 

Pour cautionner un crédit immobilier, il est possible de s’adresser à des particuliers ; ses proches, par exemple. Les emprunteurs peuvent aussi solliciter des sociétés spécialisées, les organismes de cautionnement. Bien souvent, ce sont des partenaires des établissements bancaires. 

Si vous vous tournez vers un particulier, en théorie, toute personne physique majeure (hors majeur protégé) peut se porter caution pour un emprunteur. En pratique, il s’agit généralement d’un proche, soit un parent (père, mère, sœur, oncle, grands-parents …), soit d’un ami. En effet, il s’agit d’une grande responsabilité impliquant une confiance réciproque. 

Si vous choisissez un cautionnement par une personne morale, vous disposez de plusieurs options. La seule condition est de faire accepter le prestataire par la banque accordant le prêt immobilier. En général, c’est d’ailleurs l’organisme bancaire qui choisit ou propose une société de cautionnement à ses clients. Par exemple, le Crédit Agricole et le LCL travaillent régulièrement avec le groupe CAMCA. 

Il existe également des sociétés de cautionnement spécialisées dans un certain type d’emprunteurs. Ainsi, la GMPA cautionne uniquement les fonctionnaires et leur offre des conditions privilégiées. 

Comme pour la sélection de votre financement immobilier où il est intéressant de réaliser une simulation de prêt immobilier, il est également possible de faire une étude de marché pour choisir son organisme de caution. 

Comment fonctionne un organisme de cautionnement de crédit immobilier ?

Un organisme de caution de crédit est une société spécialisée dans le cautionnement de crédit immobilier. Pour bénéficier de sa protection, l'emprunteur verse, à la signature de son prêt,  une commission qui varie entre 150 € et 600 €, en fonction des sociétés. Il paye également une participation au Fonds mutuel de garantie (le FMG). Celle-ci peut être restituée en fin de crédit à hauteur de 75 %. 

En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de caution de prêt immobilier rembourse la banque et propose une solution amiable à l’emprunteur, comme un délai de paiement par exemple. 

Si aucune solution n’est possible, l’organisme de caution accompagne l’emprunteur dans la vente de son logement pour permettre à la banque de recouvrir les sommes prêtées.

À combien s’élèvent les frais de caution pour un prêt immobilier ?

Les frais de caution sont variables selon l’organisme. Ils se décomposent de la façon suivante :

• une commission comprise entre 150 € et 600 € ;
• et une contribution au Fonds commun de garantie (qui comprend une somme forfaitaire de 200 € et le montant d’une participation équivalente à environ 0,8 % du prêt). 

Si la commission est non-restituable, une partie de la contribution au FMG peut revenir à l’emprunteur en fin de garantie. 

Par exemple, selon les simulations d’Empruntis réalisées en 2024, si vous empruntez 200 000 € avec une garantie Crédit Logement pour l’achat de votre résidence principale, les frais de caution s’élèvent à 2 660 € (soit 650 € pour la commission et 2 010 € pour la contribution au FMG. A la fin de l’emprunt,  502 € peuvent être restitués). 

Remboursement de la caution de prêt immobilier : comment ça marche ? 

Certaines sociétés de cautionnement proposent une restitution de la caution en fin de crédit immobilier. 

Comment récupérer la caution bancaire ? 

Les organismes de caution affiliés aux banques n’offrent généralement pas de restitution. Il existe toutefois des exceptions à l’instar de SOCAMI ou de Bred Habitat. 

Le Crédit Logement, société indépendante, rembourse systématiquement une partie de la caution, en moyenne à hauteur de 75 % de la contribution au FMG. 

Peu importe l’organisme, si elle est prévue, la restitution de la caution est automatique. Elle a lieu à la fin du prêt immobilier (le plus souvent dans le mois qui suit la clôture) et est réalisée soit par l’établissement prêteur, soit par l’organisme de caution bancaire. 

Par fin du prêt, il faut entendre le remboursement intégral à la date initialement prévue ou par anticipation. 

Quels organismes de caution bancaire restituent la participation au FMG ? 

Vous trouverez ci-dessous une liste des principaux organismes de cautionnement bancaire pour les prêts immobiliers. Pour chacun, il est indiqué s’il rembourse ou non une partie de la contribution au FMG.

Restitution de la participation au FMG par les organismes de caution bancaire

Organisme de caution	Restitution de la participation au FMG en fin de prêt
Crédit Logement	Oui
CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL	Non
SACCEF pour la Caisse d’Épargne	Non
CMH pour le Crédit Mutuel et le CIC	Non
SOCAMI pour la Banque populaire	Oui
Bred Habitat pour la Bred	Oui

3 avantages de la garantie par cautionnement 

La garantie par caution d'un prêt immobilier est favorisée par rapport aux autres garanties notamment, l’hypothèque ou le PPD, car elle présente plusieurs avantages.

1.Une facilité de mise en place

Mettre en place une caution de prêt immobilier est plus simple qu’une hypothèque car elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire pour la signature du contrat de cautionnement. Les garanties se concluent sous seing privé, au moment de la signature du contrat de crédit immobilier. 

2.La possibilité de transférer simplement la caution

En cas de rachat de crédits, le cautionnement est transmis au nouvel emprunt sans démarches complexes. Il suffit de signer un avenant au contrat de caution bancaire pour modifier les données financières et identifier le nouveau crédit. 

Pour une hypothèque, il est nécessaire de se rendre chez le notaire pour annuler l’hypothèque et en réaliser une nouvelle.

3.Un coût réduit

Avec une caution, il n’y a aucun frais de notaire lors de la mise en place. De plus, il n’y a pas de frais de mainlevée du contrat de cautionnement en cas de remboursement anticipé. 

De plus, comme nous l’avons évoqué, il est possible d’obtenir la restitution d’une partie des frais de cautionnement à la fin de l’emprunt.

Que faire si mon dossier de cautionnement est refusé ?

Si votre dossier de cautionnement a été refusé par un organisme spécialisé, vous disposez de deux options.

• La première consiste à solliciter d’autres organismes de cautionnement. Ils disposent tous de conditions commerciales différentes. Il est toujours intéressant de disposer de plusieurs devis pour choisir la meilleure offre.
• La seconde nécessite de proposer un autre type de garantie à votre banque. Ce peut être une hypothèque ou un nantissement, par exemple.