Privilège de prêteurs de Deniers: comment ça fonctionne ?

Qu'est-ce que le privilège de prêteur de deniers ?

Le PPD, aussi appelé IPPD (Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers), fait partie des trois types de garanties (caution, hypothèque et PPD) qui assurent à un organisme prêteur d'être remboursé dans le cas où vous ne pourriez plus régler vos mensualités. A l’image de l’hypothèque, il s’agit d’une sûreté dite "réelle", c’est-à-dire prise sur le bien lui-même. La caution diffère de ces deux garanties car elle est acceptée uniquement après examen du dossier de l’emprunteur par l’organisme de caution et repose sur un principe de mutualisation.

Son fonctionnement se rapproche de l'hypothèque. Il permet en effet à l'organisme de crédit, en cas de défaillance de paiement, de se rembourser via la saisie et la vente aux enchères du bien immobilier pour lequel vous avez fait une demande d'emprunt.

Comme son nom l'indique, le Privilège de Prêteur de Deniers donne à l'organisme de crédit immobilier auprès duquel vous avez trouvé votre financement un privilège sur vos éventuels autres créanciers : 

• Il est prioritaire sur les autres hypothèques et devra donc être indemnisé en premier. 
• Le Privilège de prêteur de deniers repose ainsi sur une hiérarchisation des bénéficiaires de l'hypothèque. 
• La désignation du premier organisme ayant droit à la saisie du bien pour se rembourser confère une sécurité au créancier prêteur. Celui-ci a donc plein droit sur le bien, son remboursement est prioritaire par rapport à ceux des éventuels autres créanciers à qui vous devriez les montants empruntés.

Le PPD est régi par l'article 2324 du Code civil. D'autre part, l'article 2373 du Code civil distingue le PPD des deux autres types de sûretés sur immeuble : les privilèges, l'hypothèque et le gage immobilier (qui concerne une dette autre qu'un crédit immo).

Quels sont les crédits immobiliers concernés ?

Cette garantie n'est valable que si votre crédit immobilier finance l'achat d'un bien déjà existant : maison, appartement ou terrain. Il n’est donc pas possible de mettre en place une garantie de type Privilège de Prêteur de Deniers dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). De même, le PPD ne peut porter sur des travaux réalisés sur un bien pour lequel l’emprunteur aurait contracté un crédit immobilier.

Comment mettre en place un privilège de prêteur de deniers ?

Pour mettre en place le privilège de prêteur de deniers, certaines démarches doivent être effectuées afin que cette garantie soit valide :

• Le PPD doit faire l'objet d'un acte notarié, c'est-à-dire rédigé par un notaire. Ce dernier doit spécifier que l'emprunt bancaire est destiné à l'acquisition du bien en question ;
• Dans l'acte notarié, établi après la vente du bien, doit être spécifié que la vente a été réalisée avec les sommes empruntées ;
• Pour finir, le privilège de prêteur de deniers doit être inscrit auprès du service chargé de la publicité foncière dans les deux mois qui suivent la vente.

Le PPD prend effet le jour de la vente et non, contrairement à ce que l'on pourrait croire, à la date de son inscription au service de la publicité foncière.

Le PPD est inscrit par le notaire du créancier au service de la Publicité foncière, institution administrative et fiscale rattachée à la Direction générale des Finances publiques.

Combien coûte la mise en place d'un PPD ?

L'ensemble des frais sont à la charge de l'emprunteur. En étant exonéré de la taxe de publicité foncière, le privilège de prêteur de deniers est ainsi moins cher qu'une hypothèque et s'établit généralement entre 0,50 % et 1 % du montant du prêt immobilier. 

En savoir plus sur le coût du PPD

Comment prend fin un PPD ?

Le PDD prend fin automatiquement deux ans après le remboursement de la totalité de votre crédit immobilier sans engendrer de frais.

A l'inverse, si vous revendez votre bien avant la fin de votre emprunt vous devez faire une demande de mainlevée (payante) afin d'annuler le PPD et que le nouveau propriétaire ne soit pas engagé par cette garantie. En effet si vous ne faites pas cette démarche, la banque pourra toujours vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé ! La chambre des notaires a mis en place un outil vous permettant d'évaluer à combien s'élèveraient les frais de mainlevée.

Dans le cas où le choix vous est permis entre les 3 types de garanties : PPD, caution, ou hypothèque, et que la possibilité de vendre votre bien ou de rembourser par anticipation votre crédit immobilier ayant servi à financer son acquisition n'est pas totalement exclue, il est préférable d'avoir recours à la garantie par cautionnement. En effet, le coût d'une caution Crédit Logement, par exemple, est moins élevé puisqu'aucuns frais n'est à prévoir si votre prêt immo est écourté. Vous récupérez même une partie de la contribution versée au Fond Mutuel de Garantie (FMG).

Comparaison des coûts du PPD avec les autres garanties

Pour comparer le coût total d’un PPD avec une hypothèque et une caution (Crédit Logement, barème Classic), prenons un exemple. M. et Mme Toulemonde achètent un appartement ancien dans le Val-de-Marne, qui nécessite un crédit immobilier de 310 000€.

Voici ce que leur coûterait chacune des garanties à leur mise en place, et au total, frais de mainlevée inclus :

	Hypothèque	Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)	Caution Crédit Logement (Barème Classic)
Mise en place de la garantie	3 914€	1 697€	3 609€
Frais de mainlevée	1 197€	1 197€	0€
Restitution à l’issue crédit	0€	0€	2 136€
TOTAL	5 111€	2 894€	1 473€

Sources simulation (à titre indicatif) ANIL, Chambre des Notaires de Paris et Crédit Logement, juillet 2020

Si la caution demeure la solution la moins onéreuse, elle ne peut pas être systématiquement mise en place, tout dépend du projet et du dossier de l’emprunteur. Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) s’avère moins coûteux qu’une hypothèque, que l’on rembourse un crédit jusqu’à son terme ou que l’on rembourse par anticipation, avec les frais de mainlevée engendrés.

Ces simulations sont réalisées à titre indicatif, car le choix du PPD ou de l’hypothèque comme garantie dépend, comme nous le disions, de chaque projet et situation. Votre conseiller bancaire peut vous renseigner sur la meilleure garantie selon votre projet ; si vous êtes accompagné par un courtier pour l’obtention de votre financement, celui-ci peut également vous conseiller sur la garantie à mettre en place.