Refus de prêt immobilier : 6 conseils pour finaliser votre projet

Quels sont les motifs d’un refus de prêt immobilier ?

Lorsqu’une demande de crédit immobilier est soumise à la banque, la priorité de l’établissement est d’examiner la faisabilité du projet. Pour cela, elle va vérifier si l’emprunteur est en mesure de supporter le remboursement d’un crédit immobilier et quel montant il peut emprunter. Voici les motifs de refus les plus récurrents.

Un taux d’usure trop bas

Chaque trimestre, la Banque de France calcule et publie au Journal Officiel les taux d’usure liés aux crédits immobiliers. Ces indicateurs représentent en fait les taux d’intérêt maximum que les établissements financiers peuvent accorder.

Dans une offre d’emprunt, le taux d’usure désigne le TAEG maximal (taux d’intérêt annuel effectif global). Celui-ci englobe le taux d’intérêt nominal, les assurances obligatoires et les divers frais. Le TAEG ne peut pas être supérieur au taux d’usure du trimestre, sinon la banque refuse la demande de prêt (si elle l’accorde, elle s’expose à des sanctions).

Les taux d’usure se basent sur la moyenne des taux d’intérêt moyens pratiqués lors du dernier trimestre augmentés d’un tiers. Ils sont valables durant les trois mois suivants. Or, actuellement les taux d’intérêt d’emprunt immobilier augmentent plus vite que les taux d’usure. Ce qui fait que le plafond légal est rapidement atteint.

Ce décalage entre la réalité des marchés financiers et les seuils légaux freine l’accès aux crédits et engendre plus de refus de dossier. 

Un taux d’endettement trop élevé

Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser, sauf rares exceptions, 35 %. Petite astuce avant de solliciter un prêt immobilier : pensez, dans la mesure du possible, à solder vos crédits en cours. Pour vérifier votre endettement avant d’effectuer votre demande de crédit, vous pouvez utiliser notre calculette en ligne.

Une mauvaise gestion de vos comptes

Incidents de paiement et/ou découverts risquent de donner grise mine à vos relevés de compte, or ceux-ci sont analysés par la banque pour l’octroi d’un prêt. Soignez la tenue de vos comptes autant que possible pour gagner la confiance des établissements prêteurs.

Une situation de surendettement

Pour toute demande de crédit, l’établissement prêteur vérifie si vous êtes inscrit sur le FICP. Si tel est le cas, vous devez solder vos dettes avant de redéposer une demande de crédit immobilier. Comptez environ deux mois avant que le défichage soit effectif.

Un manque d’apport personnel

En général, les établissements prêteurs exigent un apport personnel pour financer a minima les frais de notaire, équivalents à 10 % du prix d’achat pour un bien ancien, et 2 à 3 % s’il s’agit d’un bien neuf.

Un apport personnel plus important peut vous aider à obtenir des décotes de taux d’intérêt immobilier. Le recours à un courtier est intéressant dans la mesure où il peut vous conseiller sur la stratégie à adopter en fonction de la conjoncture des taux.

Les autres motifs pour un refus de la part de la banque

D’autres motifs peuvent amener un établissement financier à rejeter votre demande de prêt :

• votre situation familiale : si vous êtes en instance de divorce, la banque peut attendre la fin de la procédure pour rendre sa décision ;
• tout danger qui pourrait menacer votre stabilité financière : emploi fragile, jeux d’argent , etc. ;
• dans certains cas, une demande mal formulée couplée à un dossier incomplet et mal réalisé peut conduire à un refus.

6 conseils pour faire face à un refus de crédit immobilier

Vous l’aurez compris, la banque accorde beaucoup d’importance à la situation financière des futurs emprunteurs. Toutefois, il existe d’autres solutions qui permettraient de donner plus de poids à votre demande de crédit.

1.Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Recourir à un spécialiste vous permet d’être accompagné de A à Z dans votre projet. Il vous aide dans la constitution de votre dossier, il vous conseille sur les éléments à améliorer ou ceux à mettre en lumière et vérifie votre éligibilité aux prêts aidés. Il soumet ensuite votre demande de crédit aux partenaires bancaires de son réseau et négocie pour vous les meilleures conditions.

Frapper aux bonnes portes est justement un savoir-faire du courtier : cet expert du crédit analyse toutes vos options en fonction de votre projet et de votre profil d'emprunteur, et vous renseigne sur la faisabilité de votre projet.

Ce spécialiste est également un fin connaisseur des financements bancaires. Si par exemple le refus de votre crédit immobilier est lié au taux d’usure, il peut vous aider à revoir le montage financier et à respecter le seuil légal. Par exemple, en modifiant l’assurance emprunteur (en faisant appel à un acteur externe à la banque) ou en baissant les frais annexes, vous pouvez retrouver un meilleur TAEG.

2.Envisager un taux variable

Si votre financement immobilier s’avère compliqué, voire compromis, avec un taux fixe, vous pouvez toujours envisager un taux variable.

Ce dernier présente certains avantages, comme un indice inférieur au taux fixe lors de la souscription et des gains financiers possibles en cas de baisse de taux. Mais le taux révisable comporte aussi une part d’inconnu car il varie durant toute la durée du crédit en fonction d’un indice de référence (généralement l’Euribor). Si celui-ci baisse, le coût de l’emprunt sera moins cher, s’il augmente, le montant sera plus important.

Cette solution peut néanmoins être intéressante si vous souhaitez réellement concrétiser votre projet immobilier. Rien ne vous empêche plus tard à un moment opportun (changement de situation par exemple) de penser à une renégociation ou à un rachat de crédit. 

3.Augmenter votre apport personnel

Proposer un apport personnel plus conséquent permet de diminuer la somme à emprunter et donc de baisser le coût du crédit et le taux d’intérêt global.

En effet, les banques privilégient les candidats qui disposent d’une épargne suffisante. Cela prouve leurs capacités à gérer leur budget et à économiser, ce qui est rassurant pour un établissement financier.

Généralement, l’apport personnel doit représenter 10 % de la somme globale. Si votre dossier ne passe pas avec ce minimum, essayez de le revoir à la hausse (20 ou 30 %) en vous tournant par exemple vers des prêts aidés, comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou le PAS (prêt d’accession sociale), ou vers le prêt Accession Action Logement proposé aux salariés des entreprises de plus de 10 employés.

Avec un apport personnel plus important, vous écartez les risques que votre prêt immobilier soit refusé.

4.Constituer un dossier solide et complet

Fournir un dossier complet permet à la banque de statuer rapidement et efficacement sur votre demande. Ne négligez aucun détail, aucun document qui permettrait de vérifier votre solvabilité (placements, revenus fonciers, héritage, etc.). Parfois, décaler son projet de quelques mois permet de présenter des comptes à l’équilibre et de constituer un apport pour donner plus de poids à votre demande.

5.Mettre en valeur le logement concerné

N’hésitez pas à communiquer sur les caractéristiques du logement que vous souhaitez acquérir. Les banques seront plus disposées à vous financer si votre logement est bien situé, s’il est en bon état, si vous comptez le rénover ou si la demande immobilière où vous achetez est forte.

6.Solliciter un montant et une durée compatibles avec vos revenus

Une demande de crédit peut être refusée parce que le montant sollicité est élevé et menace votre équilibre budgétaire. Pour diminuer le montant de vos mensualités vous pouvez allonger la durée, mais cela augmente le coût total de votre crédit. Vous pouvez également négocier le prix d’achat du bien immobilier.

Par ailleurs, vous pouvez vérifier si vous n’êtes pas éligible aux prêts aidés comme le Prêt à taux zéro ou le Prêt à l’accession sociale par exemple. Ceux-ci vous permettent d’emprunter à moindre taux, voire à taux zéro, ce qui vous permet de solliciter une somme moins importante auprès de la banque.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Vous avez signé un compromis pour réserver le bien ? Vous avez en général 45 jours pour obtenir un crédit immobilier, selon la condition suspensive de votre compromis. Sans prêt immobilier, vous ne pouvez acquérir le bien. La banque qui a refusé votre octroi de crédit doit vous fournir une attestation du refus. La clause suspensive vous permet alors de vous rétracter en cas de refus de crédit immobilier de la part de la banque, ce qui vous permet, si vous êtes dans les délais des 45 jours, de récupérer la somme que vous avez engagée lors de la signature du compromis de vente.

Si vous essuyez un refus et que vous souhaitez tout de même acquérir le bien, modifier votre apport ou allonger la durée de remboursement par exemple, peuvent être des options. Mais tout dépend de vos possibilités de remboursement. Dans tous les cas, n’hésitez pas à mettre en concurrence plusieurs banques pour mettre toutes les chances de votre côté. D’un établissement à l’autre les taux immobiliers et les conditions d’octroi de crédit ne sont pas les mêmes.

Quelle banque prête le plus facilement ?

Qu’il s’agisse par exemple du CIC, de la BNP Paribas, de la Banque Postale ou encore de la Caisse d’Épargne, l’acceptation de votre demande de prêt dépendra avant tout de votre profil emprunteur. Ainsi, les établissements se concentreront notamment sur :

• vos revenus ;
• votre taux d’endettement ;
• la nature de votre projet (résidence principale, investissement locatif, etc.) ;
• la gestion de vos comptes bancaires.

Plus votre dossier sera solide, plus une banque aura tendance à vous prêter facilement.

Selon vos attentes et votre projet, vous pouvez notamment vous adresser à : 

• des banques généralistes d’envergure nationale : CIC, Banque Postale, LCL, BNP Paribas… ;
• des établissements mutualistes ou coopératifs : Crédit Mutuel, Caisse d’Épargne, Banque Populaire… ;
• des organismes régionaux : Crédit du Nord, Crédit Maritime… ;
• des banques en ligne : Hello Bank, Boursorama Banque…

Est-il possible que mon prêt soit refusé après un accord de principe ?

Il est tout à fait possible de voir sa demande de crédit refusée malgré un précédent accord de principe. En effet, un accord de principe n’est pas engageant pour l’organisme de prêt. Il s’agit plutôt d’un avis à un instant précis concernant la faisabilité de votre projet, or, il arrive que les conditions d’octroi d’emprunts immobiliers se durcissent entre le moment de l’accord de principe et celui de l’acceptation de votre demande.

Avant de vous présenter une proposition d’emprunt immobilier définitive, votre dossier est examiné une seconde fois par le service spécialisé de la banque. Celui-ci peut prendre une décision différente.

Vous pouvez en effet obtenir un accord de principe puis un refus de votre banque. Mais le phénomène reste assez rare car le conseiller s’assure généralement de la faisabilité de votre projet et de la fiabilité de votre profil.

Cependant si vous essuyez un refus de prêt immobilier après un accord de principe, le mieux est de vous renseigner auprès de la banque pour connaître le motif. Car si par exemple c’est l’organisme d’assurance emprunteur partenaire de la banque qui ne valide pas votre dossier, il est toujours possible de solliciter une assurance externe.

Comment faire pour avoir une attestation de refus de prêt immobilier ?

Pour annuler une vente après la signature d’un avant-contrat, vous serez dans l’obligation de présenter une attestation de refus de prêt. Celle-ci sera fournie, à votre demande, par l’établissement bancaire. À noter que la banque n’est en aucun cas obligée de motiver son refus.

Vous vous demandez maintenant que votre crédit a été refusé, que faire ? Pour officialiser l’annulation de la vente, vous devez informer le vendeur et le notaire en charge de la transaction en leur adressant un courrier recommandé accompagné de l’attestation de refus de prêt. Cette procédure permet de stopper l’opération.

Le vendeur ne peut pas alors réclamer les indemnités prévues en cas d’annulation du compromis de vente. Cependant, pour cela, il faut que cet avant-contrat stipule le refus de prêt dans les conditions suspensives.

Il se peut aussi que le compromis précise un nombre de refus de prêt pour que l’annulation sans pénalité soit effective. Vous devrez alors présenter 2, 3 ou 4 attestations de refus de prêt (cette clause existe pour éviter les certificats de complaisance qui pourraient être établis entre un conseiller bancaire et son client).