Qu'est-ce qu'un accord de principe ?

Accord de principe pour un prêt immobilier : définition 

L’accord de principe est un document délivré par une banque lors d’une recherche de prêt immobilier pour l’achat d’un bien. Il fait généralement suite à une proposition d’achat, et intervient avant de signer le compromis de vente et de monter le dossier de prêt. 

Ce document sert en pratique à indiquer que la banque est prête à étudier le dossier pour mettre en place un crédit. Il ne représente donc pas encore un accord ferme de financement. Il renseigne toutefois des modalités de l’éventuel futur emprunt :

• le capital emprunté ;
• le taux ;
• la durée du crédit ;
• montant des mensualités à rembourser ;
• conditions de garanties ;
• assurance emprunteur ;
• les éventuels frais de dossier. 

Dans le cadre d’un accord de principe, la banque n’étudie pas en détail le dossier. Elle va parcourir quelques éléments superficiellement pour déterminer :

• la faisabilité du projet ;
• la capacité d’emprunt du ou des acheteurs ;
• leur solvabilité.

L’accord de principe valide ainsi une analyse succincte d’une demande préalable de prêt immobilier.

Quelle est la valeur juridique d’un accord de principe ?

Un accord de principe de la banque n’a pas de valeur officielle. En d’autres termes, elle n’engage pas la banque sur une acceptation de crédit. La banque vous confirme par ce document informel qu’elle est en mesure d’étudier votre demande de prêt au vu des premiers éléments fournis. 

À la différence d’une offre de prêt, un accord de principe n’a donc aucune valeur juridique. Tout comme la banque, vous n’êtes pas tenu de signer un accord de principe en tant qu’emprunteur. D’ailleurs, le document apparaît souvent avec la mention « sous réserve d’usage ». Si la banque accepte d’étudier votre demande de prêt, elle peut donc tout à fait refuser de vous accorder un financement après l’étude complète de votre dossier.

Comment obtenir un accord de principe auprès d’une banque ?

Pour obtenir un accord de principe, il est nécessaire de fournir plusieurs éléments à l’organisme de crédit.  

Les documents à fournir 

Si vous avez besoin d’un accord de principe pour l’achat d’un bien immobilier, il est nécessaire de transmettre plusieurs éléments : 

• vos trois dernières fiches de paie ;
• votre dernier avis d’imposition ;
• les trois derniers mois de relevés bancaires (si consultation auprès d’une autre banque que la vôtre). 

Grâce à ces éléments, la banque évalue le risque à accepter votre demande de prêt en étudiant votre solvabilité et votre capacité d’emprunt. 

Pour compléter le dossier de prêt et obtenir un accord définitif, il est nécessaire de présenter des justificatifs complémentaires, notamment :

• le compromis de vente signé ;
• une pièce d’identité en cours de validité ;
• les deux derniers avis d’imposition ;
• les tableaux d’amortissement de tous les prêts en cours  ;
• la quittance de loyer si vous êtes locataire   ;
• la taxe foncière si vous êtes propriétaire ;
• les justificatifs de stabilité professionnelle : attestation employeur, trois derniers bilans pour les indépendants, ;
• le détail du patrimoine financier et immobilier : relevés de compte épargne, déclaration de revenus fonciers, taxe foncière des biens en location, déclaration d’imposition SCI, etc.

Les conditions à respecter 

Pour transmettre un accord de principe, la banque va également vérifier le respect de certains critères, notamment :

• un projet d’achat immobilier cohérent avec votre capacité d’emprunt ;
• un taux d’endettement qui ne dépasse pas les 35 %
• une gestion saine de vos finances ;
• votre solvabilité ;
• l’apport personnel ;
• la stabilité professionnelle et la régularité des revenus ;
• ne pas être inscrit à la Banque de France, notamment au FICP (fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers) ;
• le reste à vivre. 

La banque étudie ainsi la solidité de votre profil emprunteur au regard de votre situation personnelle, professionnelle et bancaire. Cela lui permet de s’assurer que vous êtes en capacité de rembourser le capital emprunté et de respecter les échéances à venir.

Par la suite, la banque va détailler les caractéristiques du futur prêt s’il est accordé définitivement.

Le délai 

Il n’existe pas de délai légal à respecter pour délivrer un accord de principe. Selon la réactivité de l’organisme de crédit, il est possible d’attendre plus ou moins longtemps. Toutefois, il faut généralement compter entre 3 à 6 semaines pour obtenir un accord de principe.

La banque peut-elle refuser un prêt immobilier après avoir donné un accord de principe ?

Suite à l’accord de principe, la banque peut toujours refuser le prêt lors de l’analyse finale. En effet, elle peut estimer a posteriori et sur analyse du dossier complet que :

• votre projet est trop risqué ;
• vos revenus sont finalement insuffisants (votre situation a changé ou les documents ne confirment pas les données préalables) ;
• votre situation professionnelle est instable ;
• votre apport personnel est insuffisant ;
• vos relevés bancaires font état de grosses dépenses ou d’incidents de paiement récents, ce qui ne vous permet plus d’emprunter. 

Si les justificatifs ne confortent pas la banque en matière de risque, elle revient sur sa décision et refuse l’octroi de crédit. Dans ce cas, deux solutions s’offrent à vous :

• stopper votre projet grâce à la clause suspensive d’obtention de prêt notifiée au compromis (il est réclamé en général au moins deux refus de prêt dans ce cas) ;
• poursuivre votre demande de financement auprès d’autres établissements bancaires.

 

Quelles sont les étapes après l’accord de principe ? 

L’accord de principe intervient au tout début de la mise en place du prêt immobilier. Une fois l’accord de principe obtenu, il est alors nécessaire de franchir quelques étapes pour finaliser son prêt immobilier.

1. La signature du compromis de vente

À ce stade, vous pouvez signer le compromis de vente. Ce document vous permet de compléter le dossier de demande de prêt immobilier et sert :

• à confirmer l’accord entre les parties (vendeur et l’acheteur) en particulier sur le prix du bien ;
• d’engagement à mener la vente à terme (pour le vendeur). 

Ce document se signe entre vendeur et acheteur, accompagnés d’un notaire ou d’une agence immobilière habilitée. Il est possible de donner procuration.

2. La constitution du dossier complet à fournir à la banque

Une fois le compromis signé, mieux vaut ne pas tarder à constituer le dossier de demande de prêt pour traitement en banque. Comme signalé précédemment, vous disposez généralement d’un délai de 45 jours pour trouver un crédit immobilier. 

3. L’étude du dossier par la banque

Par la suite, la banque étudie votre dossier et décide de vous accorder un prêt ou non. 

4. La recherche et la mise en place de l’assurance emprunteur

En parallèle, il est important de rechercher une assurance emprunteur adaptée à votre profil. 

5. Signature de l’offre de prêt avant la signature de l’acte authentique 

L’étape finale est la réception des offres. Vous disposez alors d’un délai légal de réflexion obligatoire de 10 jours avant de signer l’offre de prêt. Une fois tous les détails effectués auprès de la banque, il ne reste plus qu’à conclure votre achat devant le notaire.