Attestation de refus de prêt immobilier : comment l'obtenir et informer le vendeur ?

Pourquoi l’attestation de refus de prêt immobilier est importante ?

Lorsqu'une demande de prêt immobilier est rejetée, l'attestation de refus de prêt devient un élément clé offrant ainsi une sécurité juridique à l'acheteur, conformément aux conditions suspensives présentes dans le compromis de vente. De plus, l’attestation de refus de prêt évite les désaccords entre les parties impliquées.

Protection de l'acheteur

L'attestation de refus de prêt protège l'acheteur en cas de non-obtention du prêt immobilier. En effet, ce document permet à l’acquéreur de récupérer l'acompte versé lors de la signature du compromis de vente, représentant généralement entre 5 et 10 % du prix total de la vente.

Respect des conditions suspensives

Dans la majorité des compromis de vente, l'achat est conditionné à l'obtention d'un prêt immobilier. Cette clause, dite « condition suspensive », stipule que l'acheteur ne parvenant pas à obtenir le financement nécessaire peut se retirer de l'achat sans encourir de pénalités financières. L'attestation de refus de prêt constitue l’unique preuve permettant d’activer la clause suspensive. Cette dernière démontre que l'acheteur a bien réalisé les démarches nécessaires, sans avoir réussi à obtenir son prêt.

Éviter les conflits

En fournissant une attestation de refus de prêt, l'acheteur clarifie la situation avec le vendeur de manière transparente et formelle. Cela évite les malentendus ou les conflits potentiels portant sur la raison pour laquelle l'acheteur annule la vente. Sans ce document, le vendeur pourrait remettre en question la véracité du refus de prêt et exiger le maintien de la vente ou la conservation de l'acompte.

Comment obtenir une attestation de refus de prêt immobilier de la banque ?

Les raisons d’un refus de prêt immobilier

Lorsqu'un acheteur demande un prêt immobilier, la banque effectue une analyse approfondie avant d'accepter ou de refuser sa demande. L’établissement de crédit se base sur différents critères avant d'émettre une décision à la suite d’une demande de prêt immobilier.

Taux d'endettement élevé

La capacité de remboursement est un critère essentiel pour l'acceptation d'un prêt. Si la banque estime que les revenus de l'emprunteur sont insuffisants pour couvrir les mensualités du prêt en sus de ses charges courantes, elle peut refuser la demande de crédit. Pour ce faire, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % (assurance comprise). Au-delà de ce seuil, l'emprunteur pourrait rencontrer des difficultés pour assumer cette charge financière supplémentaire. Le calcul du taux d’endettement permet d'éviter les situations délicates de surendettement.

Instabilité financière

Une instabilité dans vos revenus, comme des périodes fréquentes de chômage ou de nombreux changements d'emploi (CDD, intérim), peut être perçue comme un risque par l’établissement prêteur.

Apport personnel insuffisant

Les banques exigent généralement 10 % du prix de vente comme apport personnel afin de financer les frais de notaire et de garantie. Un apport insuffisant envoie le signal d’un engagement financier moindre de la part de l'emprunteur, et donc d’un risque plus important pour la banque. Un faible apport personnel peut ainsi constituer un motif de refus.

La nuance entre attestation et lettre de refus de prêt

L'attestation et la lettre de refus de prêt sont deux documents distincts.

• La lettre de refus représente un courrier envoyé par la banque, notifiant à l'acheteur son incapacité à obtenir son prêt.
• L'attestation de refus constitue un document formel que l'acheteur doit spécifiquement demander à la banque après le refus. L’attestation de refus de prêt est essentielle pour activer la clause de condition suspensive dans le compromis de vente, permettant à l'acheteur d’annuler l’opération tout en récupérant son acompte sans pénalités.

Demande d’attestation de refus de prêt : modèle de lettre

Pour vous aider dans vos démarches, vous trouverez ci-dessous un modèle de demande d’attestation de refus de prêt.

 

Nom Prénom

Adresse

Numéro de téléphone

                                                                                                    Organisme de prêt

                                                                                                     Adresse

                                                                                                     Date

 

Objet : Demande d’attestation de refus de prêt immobilier

Madame, Monsieur,

En date du xx/xx/xx, j’ai déposé une demande de prêt immobilier auprès de votre établissement de crédit pour un montant de ……. sur une durée de ….. mois à un taux de ….. %, afin d’acheter une maison/un appartement/un terrain situé(e) à ….. Le compromis de vente a été signé le xx/xx/xx par Maître …… de l’office notarial …..

Après avoir étudié mon dossier, vous m’avez informé(e) en date du xx/xx/xx de votre refus de m’accompagner sur ce projet. En ce sens, je reviens vers vous afin d’obtenir une attestation de refus de prêt. Ce document m’est indispensable pour faire annuler la vente dans le délai imparti.

Je vous remercie par avance et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Nom Prénom

Signature 

Comment informer le vendeur d’un refus de prêt ?

Une fois l'attestation de refus de prêt immobilier obtenue, l'acquéreur doit consulter les modalités notifiées dans la promesse ou le compromis de vente précisant notamment le délai à respecter pour informer les parties en cas de non-obtention du prêt. Obtenir un refus de prêt rapidement est essentiel, car l’acquéreur doit ensuite informer le notaire, et le cas échéant, le rédacteur de la promesse de vente (si ce dernier est différent du notaire, comme l'agent immobilier) pour faire annuler la vente. À cette occasion, l'acheteur doit également fournir l'attestation délivrée par la banque comme preuve formelle du refus de prêt.

Fausse attestation de refus de prêt immobilier : que risque l’acheteur ?

Si l'acheteur produit une attestation de refus de prêt de complaisance, cela entraîne l'annulation du compromis ou de la promesse de vente, conformément à l'article 1 178 du Code civil. Dans ce cas précis, le vendeur peut conserver l'intégralité de l'acompte versé.

De plus, l'acheteur pourrait être tenu de payer des dommages et intérêts au vendeur si une clause pénale le stipule dans le compromis de vente. En effet, l'article 1 231-5 du Code civil prévoit qu'une clause pénale dans un compromis de vente peut obliger une partie à payer une somme prédéterminée en guise de dommages et intérêts si cette dernière renonce à signer l'acte authentique de vente. Il est important de noter que le montant spécifié peut être ajusté à la hausse comme à la baisse par un juge, si l'affaire est portée devant les tribunaux.

L’attestation de refus de prêt : ce qu’il faut retenir

Vous l’aurez compris, l'attestation de refus de prêt immobilier constitue un document clé dans le processus d'achat d'un bien immobilier. Voici les points essentiels à retenir concernant ce document :

• l'attestation de refus protège l'acheteur en lui permettant d’annuler la vente sans pénalités financières si le prêt est refusé ;
• l'acheteur doit fournir l'attestation dans le délai imparti mentionné dans le compromis ou la promesse de vente pour pouvoir actionner la clause suspensive ;
• il est important de distinguer la lettre de refus (notification informelle de la banque) de l'attestation de refus (document officiel requis pour annuler la vente) ;
• en tant qu’acheteur, fournir une attestation de refus de prêt de convenance peut entraîner de lourdes conséquences, telles que le paiement de dommages et intérêts et la perte de votre acompte versé lors de la signature du compromis de vente ;
• en cas de refus de prêt, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier. Ce professionnel vous aide à trouver d'autres options de financement ou à négocier des conditions de prêt plus favorables.