Taux d'usure : pourquoi ce critère bloque-t-il autant les demandes de prêt immobilier ?

Taux Empruntis relevés le 18/07/2022

Le taux d’usure correspond au seuil maximal auquel les banques et autres établissements de crédit peuvent accorder un prêt. Ce seuil, fixé chaque trimestre par la Banque de France, vise à protéger l’emprunteur de taux abusifs. 

Le taux usuraire, calcul et définition

Le taux d’usure marque le taux maximum légal auquel les établissements de crédit immobilier et les banques doivent se conformer quand elles octroient des crédits. Les seuils de l’usure varient selon le type de prêts et la durée de remboursement. Par ailleurs, les taux d’usure dépendent également du montant de l’emprunt. Il existe ainsi un taux d’usure pour chacune des catégories d’emprunt, parmi lesquelles :

• crédit immobilier à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
• prêt immobilier à taux fixe de plus de 20 ans ;
• crédit à la consommation ou prêt travaux d’un montant compris entre 6 000 et 75 000 euros ;
• prêt relais ;
• prêt à taux variable ;
• etc. 

Calculé tous les trimestres par la Banque de France, il s’établit en fonction des taux effectifs moyens pratiqués par les banques le trimestre précédent après majoration d’un tiers. Les différents taux d’usure sont publiés à la fin de chaque trimestre au Journal Officiel et fixent le plafond légal à ne pas dépasser pour le trimestre qui suit.

Taux d’usure et TAEG

Si le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux de l’usure, le crédit est qualifié d’usuraire. Le taux d’usure correspond donc à un seuil maximal à ne pas dépasser pour le TAEG. Le non-respect du taux d’usure est un délit passible de 300 000 € d’amende et de deux ans d’emprisonnement en vertu de l’article L. 314-5 du Code de la consommation.

Toutefois, il convient de rappeler que le TAEG représente le coût total du crédit. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté et comprend donc non seulement le taux bancaire nominal, mais aussi l’ensemble des frais annexes suivants : 

• le coût de l’assurance emprunteur ;
• les frais de dossier éventuels et commissions ;
• les garanties obligatoires.

Effet ciseaux et taux de l’usure en 2022

Les conséquences du mode de calcul actuel sont multiples. En incluant l’assurance de prêt, de nombreux emprunteurs sont exclus du crédit immobilier. C’est notamment le cas des profils emprunteurs qui présentent le plus de risques et dont les taux d’assurance de crédit sont plus élevés, comme les seniors ou les personnes ayant des antécédents médicaux graves. Ainsi, le TAEG dépasse rapidement le seuil de l’usure et l’offre de prêt ne peut aboutir.

De plus, la banque de France se base sur des taux de crédits appliqués au cours du dernier trimestre pour le calcul du taux de l’usure. Ainsi, les taux d’usure ne reflètent pas la réalité du marché, notamment lorsque les taux de crédit varient fortement à la hausse comme c’est le cas ces derniers mois. Un effet ciseaux provoqué par le décalage entre des taux d’emprunt qui augmentent rapidement et un taux d’usure trop bas, suffit à exclure un nombre important de porteurs de projets immobiliers. 

Comme indiqué précédemment, il existe plusieurs taux d’usure. À titre d’exemple, le taux d’usure applicable au 1er juillet 2022 pour un « prêt immobilier à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus » est de 2,57 %, alors que le taux moyen sur 20 ans atteint 1,85 % sur le territoire national et 2 % en Ile-de-France.

L’importance de préparer son dossier 

Il est possible de faire financer son achat immobilier par les banques. Celles-ci restent en effet ouvertes au financement et continuent d’accompagner les emprunteurs dans leur projet de vie. Pour augmenter ses chances de voir sa demande de prêt aboutir, voici quelques conseils à suivre :

• présenter un apport personnel d’au moins 10 % du montant total de l’opération. Cette somme, qui servira à financer les frais de notaire et de garantie, permet de rassurer la banque sur la capacité de l’emprunteur à épargner ;
• présenter des relevés de compte sains. Eviter les découverts est primordial pour prouver à la banque la bonne gestion de ses revenus ;
• faire jouer la concurrence. Tous les établissements de prêt ne proposent pas les mêmes conditions. Pour savoir quelle banque propose la meilleure offre, il faut comparer. 

Dans ce contexte de remontée des taux d’intérêt actuels, le recours à un courtier devient incontournable. Ce professionnel permet, grâce à son expertise et son réseau, d’obtenir un prêt immobilier au taux le plus avantageux. Il se charge également de trouver l’assurance emprunteur au tarif le moins cher tout en veillant au respect de l’équivalence de garanties.