Nouveau format pour les prêts immobiliers : la solution du gouvernement pour résoudre la crise

Ce n’est plus un secret pour personne : le marché immobilier français est en souffrance. Après des années fastes alimentées par des taux d’intérêt anormalement bas, le nombre de transactions s’est effondré l’an dernier. En cause, la fin de l’argent quasi « gratuit », qui a permis à de nombreux ménages de concrétiser leur projet malgré une hausse ininterrompue des prix. Pour endiguer la crise, le gouvernement vient de présenter une nouvelle idée : un dispositif de financement hybride à travers le recours au prêt in fine et au prêt hypothécaire.

Taux Empruntis relevés le 04/12/2024

La fin des taux historiquement bas

Il y a plusieurs mois, la machine s’est grippée. Le retour de l’inflation a contraint la Banque centrale européenne à ranger sa planche à billets. En bout de chaîne, les banques, qui pour conserver leur rentabilité ont dû modifier leurs offres : les taux distribués aux particuliers ont été multipliés par quatre. Emprunter de l’argent, aussi bien pour l’établissement financier que pour l’acquéreur, est ainsi redevenu ce qu’il avait toujours été, à savoir un service qui a un coût.

Le problème, c’est que, dans le même temps, le niveau de vie des ménages, lui, n’a pas bougé. Les règles imposées aux banques pour les prêts immobiliers, elles non plus, n’ont pas changé. Le couloir des 35 % d’endettement maximum est ainsi devenu étroit pour beaucoup. Difficile de continuer à faire passer des prix immobiliers aussi hauts dès lors que le coût de l’emprunt reprend sa place. Résultat : le nombre d’acquéreurs potentiels s’est dérobé sous les pieds du marché. En termes économiques, la baisse de l’offre de prêt bancaire a entraîné une baisse de la demande d’achat immobilier.

Une nouvelle formule pour sortir de la crise

Un marché, c’est la rencontre d’une offre et d’une demande. Pour relancer un marché, il faut donc de nouveau harmoniser ces deux parties. Du côté de l’offre de logement, les prix baissent légèrement, mais pas suffisamment pour retrouver le niveau de transactions antérieur à la hausse des taux. Contrainte notamment par le calendrier du DPE, mais aussi par le recul de certaines politiques d’incitation publiques (PTZ, Pinel, etc.), l’entrée massive sur le marché de nouveaux biens est par ailleurs compromise. C’est donc sur la demande que le gouvernement entend peser.

Dans les colonnes du Parisien, Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, a ainsi lancé cette semaine l’idée de nouvelles formules de financement pour les acquisitions immobilières. Celles-ci s’appuieraient sur le prêt in fine et le prêt hypothécaire.

Pour rappel, le prêt dit in fine correspond à un crédit immobilier dont l’intégralité du capital emprunté est remboursée en une seule fois, lors de la dernière échéance. Pendant la durée de vie du prêt, l’emprunteur ne verse mensuellement que les intérêts liés à l’opération. De par ses caractéristiques, ce prêt est aujourd’hui avant tout destiné aux investisseurs.

Le prêt hypothécaire est lui, comme le précise Cécile Roquelaure, notre directrice des études interrogée par Capital, réservé aux ménages déjà propriétaires : « Il consiste à mettre en hypothèque un ou plusieurs biens existants pour garantir le nouveau crédit ». Un bien immobilier est ainsi mis en garantie auprès de l’établissement prêteur, qui peut dès lors le saisir en cas de défaillance de l’emprunteur.

Un changement des modalités de remboursement

L’idée qui semble se dessiner du côté du gouvernement serait donc de segmenter les modalités de remboursement. La majorité du capital nécessaire à l’achat immobilier proviendrait toujours d’un prêt standard. Le changement, ce serait l’introduction des deux formats évoqués plus hauts pour apporter une rallonge de capacité d’emprunt. La combinaison permettrait ainsi d’avancer aux ménages les montants requis pour concrétiser plus facilement leur acquisition.

Pour l’heure, ce système reste assez théorique. Les choses pourraient néanmoins évoluer rapidement. Le ministre va rencontrer, avant la fin du mois, des représentants du secteur bancaire. D’ici là, difficile d’évaluer avec précision la faisabilité et l’impact de ce nouveau modèle de financement.