L'immobilier en 2025 : après la crise, le beau temps ?

Selon une étude réalisée conjointement par SeLoger et Meilleurs Agents, le secteur immobilier serait en train de vivre un tournant. La chute des volumes de ventes se stabilise enfin. Et les indicateurs de marché actuels laissent à penser que la relance tant attendue pourrait bien avoir lieu progressivement à partir de la rentrée, et gagner en vitesse au printemps 2025.

Taux Empruntis relevés le 22/12/2024

Un volume de ventes qui reprend des couleurs

Nous sommes bien loin du record atteint en 2021, avec 1 213 000 ventes de logements anciens relevées par les Notaires de France. Seulement 771 000 sont prévues d’ici fin 2024, selon les projections réalisées sur la base des promesses de vente enregistrées par Meilleurs Agents. Les volumes actuels sont quasiment divisés par deux depuis le dernier record, mais « le pire est derrière nous », rassure le communiqué.

756 000 était le nombre de ventes prévues au mois d’août pour la fin d’année 2024 selon l’étude. Les projections de septembre pour la fin d’année montrent ainsi qu’une légère embellie (15 000 ventes en plus) aura certainement lieu d’ici fin 2024. Embellie qui pourrait probablement se poursuivre et s’accentuer en 2025, selon le communiqué.

Quasi-stabilité des prix immobiliers

Avec la contraction de la demande, les prix immobiliers ont logiquement suivi le chemin de la baisse. Le recul le plus important a été enregistré en avril 2024 avec - 3 % sur un an. Mais au 1^er septembre, la tendance est à la stagnation puisque la baisse ne s’élève plus qu’à 1,3 %, selon l’indice des prix immobiliers (IPI) de SeLoger et Meilleurs Agents. Parmi les villes ayant essuyé la plus forte baisse de prix depuis la crise immobilière : Paris, qui a vu ses prix de vente chuter de 14,2 % depuis juillet 2020. Une baisse presque deux fois plus importante que celle observée lors de la fameuse crise des subprimes en 2008 (- 7,4 %).

Une reprise qui dépend de plusieurs facteurs

Avec la baisse des taux d’intérêt depuis le début de l’année et celle des prix immobiliers entamée en 2023, le pouvoir d’achat des Français reprend de l’air. Les ménages avaient subi une baisse de leur pouvoir d’achat immobilier de 11 m² entre janvier 2022 et décembre 2023. Selon l’étude, elle ne serait plus que de - 7 m².

Ce gain de pouvoir d’achat explique la hausse des demandes d’acquisition mesurée grâce au nouvel indicateur mis en place par SeLoger et Meilleurs Agents. Ce dernier évalue les intentions d’achat en se basant, entre autres, sur les demandes de contacts des particuliers auprès des agences immobilières, enregistrées sur le site SeLoger. Entre janvier et août 2024 le nombre de demandes a augmenté de 22 %, alors que sur la même période en 2023, la hausse n'était que de 11 %.

Indice de la demande en France (appartements et maisons)

Source : SeLoger Meilleurs Agents, septembre 2024.

Néanmoins, pour qu’il y ait reprise, les astres doivent s’aligner. Grâce au retour de l’inflation en dessous de 2 % et si la Banque centrale européenne poursuit sa politique monétaire avec la baisse des taux directeurs, les taux immobiliers pourraient reculer dans les mois à venir et relancer le marché.

Mais pour qu’une relance soit possible, il faut que tous les critères soient réunis. Si un emprunteur est solvable aujourd’hui mais qu’il fait le choix d’attendre une éventuelle reprise pour concrétiser son projet et profiter des taux bas, il risque soit de payer plus cher le bien convoité car les prix pourraient augmenter, soit de se retrouver avec des taux qui n’auront pas beaucoup baissé, voire l’inverse, car rien n’est jamais certain. Le contexte international, l'inflation, les incertitudes politiques et la variation du coût de l'argent pour les banques sont autant de critères qui peuvent faire fluctuer les conditions de financement. Or en septembre, les voyants du crédit immobilier sont au vert pour devenir propriétaire !