Crédit immobilier : quel est votre projet ?
Attention aux effets d’annonce ! Le gros titre a de quoi effrayer : la moitié des investissements locatifs en loi Pinel ne seraient pas rentables d’après un rapport de l’IGF et du CGEDD remis récemment au gouvernement. Mais lorsqu’on regarde en détail, ce constat n’est valable qu’avec une stabilité des prix… Dans la réalité, c’est bien différent et même très avantageux pour les investisseurs !
Le rendement global net d’un investissement en Pinel serait négatif au bout de neuf ans dans un cas sur deux selon l’Inspection générale des finances et le Conseil général de l’environnement et du développement durable. C’est écrit noir sur blanc, mais il faut bien aller au bout de la phrase : "hors effet de la hausse des prix de l’immobilier". Et c’est ici qu’il est important de prendre de la hauteur et de contempler la situation du marché de l’immobilier, car les prix progressent ! +9,3% en France en dix ans d’après le dernier baromètre national des prix de MeilleursAgents.
Et dans le cas du dispositif Pinel, il est important de rappeler que ce sont les grandes agglomérations qui sont éligibles. Et pour elles, la progression des prix est bien plus importante sur la période : +10,9% dans le top 50 des grandes villes, +27,7% si l’on resserre au top 10 et +54,1% rien que pour Paris. Difficile de faire l’impasse sur la hausse des prix, source de plus-value pour l’investisseur ! Et ce malgré l’imposition de la plus-value immobilière (19% à l’impôt sur le revenu, avec un taux d’abattement de 6% de la 6e à la 21e année de détention). Dès lors, le rendement net d’impôt après revente à 9 ans et négatif de plus de 16 000€ (contre 11 364€ dans l’ancien) avancé par le rapport ne tient pas. D’ailleurs, il indique que l’opération devient positive dès lors que le prix de vente dépasse 2 886€/m².
L’investissement locatif en Pinel est très nettement gagnant par rapport à la mise en location d’un bien dans l’ancien. Sa rentabilité est 233% supérieure en incluant la réduction d’impôt, et reste plus intéressante de 11% même sans cette dernière ! À cela, il faut ajouter l’avantage d’un investissement dans le contexte actuel de taux bas du crédit immobilier : avec une moyenne de 1,13% d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’emprunt n’a jamais été aussi attractif et la progression des prix dans les grandes villes est une belle garantie à l’issue de la période d’engagement du dispositif Pinel (jusqu’à 12 ans).
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