L'immobilier est-il-un bon placement ?

« Que faire de votre argent ? ». Yves Calvi réunissait jeudi dernier dans son émission « C dans l’air » sur France 5, quatre spécialistes en épargne, investissement et bourse pour répondre à cette question.

Parmi ses invités, Mael Bernier, porte-parole d’Empruntis, conviée à participer au débat en tant qu’experte en immobilier. Peut-on en effet considérer l’immobilier comme un placement comme un autre et quelles en sont les particularités ? Morceaux choisis de son intervention avant la mise en ligne de l’intégralité de l’émission. 

Yves Calvi : Il y a une tradition française qui est de se dire que dans tous les moments de perturbation, d’incompréhension boursière, de crise économique,  l’immobilier reste un refuge extrêmement rassurant. Est-ce que les Français ont raison ?

Mael Bernier : En tout cas, nous constatons que cela reste une réalité aujourd’hui. L’immobilier reste quelque chose d’accessible grâce aux taux très bas. C’est donc aujourd’hui un réflexe assez courant même chez les plus jeunes.
Nous avons au téléphone des gens de 25-27 ans qui ne peuvent pas acheter leur résidence principale parce qu’ils habitent dans une grande ville où les prix de l’immobilier sont inaccessibles mais qui pensent à  acquérir un petit deux pièces ou un studio en se disant qu’il leur restera au moins ça plus tard.

« Si j’achète aujourd’hui à quelle sauce vais-je être mangé dans six mois ? » 

Cependant, les multiples annonces sur la fiscalité que nous avons connues depuis l’arrivée au pouvoir du gouvernement ont un peu ralenti cette façon de faire. Beaucoup de personnes s’inquiètent :   « c’est bien, j’achète aujourd’hui mais à quelle sauce vais-je être mangé dans six mois ? ». 

La réforme des plus-values a été un bon signe envoyé mais concrètement cela ne concerne que ceux qui sont déjà propriétaires, et  l’augmentation des droits de mutation a été un très mauvais signe. Cela veut dire qu’une personne qui achète un bien mais doit déménager trois ans plus tard parce qu’elle est mutée ou autre, va devoir repayer des frais de mutation augmentés. Cela équivaut à 1500€ de frais pour un bien de 200 000€. Pour des jeunes primo accédant cela peut être compliqué à sortir.

« On est en train de rebloquer un marché déjà assez mou »

On est en train de rebloquer un marché déjà assez mou avec ces nouvelles mesures où les gens se disent : « autant rester locataire ». Mais il y a deux choses. D’un côté ils préfèrent rester locataire de leur résidence principale pour pouvoir bouger autant que possible.  De l’autre, ils pensent à investir dans un  bien immobilier se disant que sinon vu les retraites et ce qu’on nous prépare, dans  40 ans ils n’auront le droit à rien.

Y-C : Lorsque je parlais de placements on me répondait taxation ou impôt, vous Maël Bernier, si je vous parle immobilier vous me répondez : « prêt » ?

M-B : Non. Je vous répond « déséquilibre entre revenu et prix de l’immobilier malgré des taux excessivement bas ». Je vous donne juste un chiffre : aujourd’hui avec un revenu de 4500€, un couple peut avoir droit à un prêt où il rembourse 1 500€ par mois. Il a donc 30m2 à Paris. Lorsqu’on a dit ça on a tout dit.  

Le problème est que le m2 est à 11 000€ dans le neuf, donc même si on a maintenu les aides à l’acquisition -  le prêt à taux zero existe toujours dans le neuf- , je pense que nous avons atteint un niveau où on se dit « ce n’est plus possible : on ne va pas mettre 25 ans pour acheter 30m2 ! ».  

Y-C : Pourtant on dit très souvent que Paris reste une capitale, beaucoup moins chère que les autres grandes capitales européennes, c’est moins cher qu’à Londres,  c’est un lieu commun ? C’est vrai ?

M-B : Ecoutez,  l’acquéreur parisien type a en moyenne 200 000€ d’apport : cela veut dire que beaucoup de Parisiens ne sont pas acquéreurs ! Pour avoir 200 000€ d’apports il faut être secundo accédants  ou avoir réussi à obtenir un héritage mais sinon on ne peut pas acheter. Alors, c’est vrai,  Paris reste pas cher mais les revenus et les salaires en France ne sont pas en accord avec les prix de cette ville.

« Beaucoup de Parisiens ne peuvent pas acheter »

Y-C : Paris reste pas cher et puis il y a le reste de la France quand même !  Comment vit ce marché en ce moment ? Trouvez-vous que cela soit plus intéressant ou attractif qu’on ne l’imagine ?  Même pour des placements ?  

M-B : Empruntis a également un réseau de franchisés qui travaillent en province et il y a des villes comme Toulouse, Rennes, Nantes qui se portent très bien. Les gens y ont bien compris qu’il valait mieux acheter parce que c’était une forme d’épargne forcée plutôt que de jeter de l’argent par les fenêtre en louant.  Ce sont des marchés très dynamiques. Il y a donc vraiment une grosse différence. En province, les gens profitent de ces taux très très bas qui sont je le rappelle à 3,50% sur 20 ans pour un taux fixe moyen soit les records d’octobre 2010. On a juste augmenté de 0,15 donc on parle de hausse de taux mais il faut vraiment relativiser : les banques prêtent et les banques cherchent des clients.

Y-C : A combien est le mètre carré à Toulouse, Nantes et Rennes ?

M-B : A Rennes, nous sommes autour de 2000-2500€ selon les quartiers. Toulouse est un peu plus cher parce que c’est une ville très dynamique où il y a un gros bassin d’emploi. Lyon, pareil, c’est 3 000€ le m2. Après ce sont vraiment des moyennes et cela peut varier.

Y-C : Vous nous donnez des prix trois ou quatre fois moins chers qu’à Paris alors qu’on parle quand même de grandes capitales régionales ! C'est faramineux...

M-B : Tout à fait. Le même couple qui achète 30m2 à Paris achète 85m2 en province. Sauf que dans 85m2, vous mettez vos enfants.

«  Le même couple qui achète 30m2 à Paris achète 85m2 en province ».

Y-C : Cela reste un placement que vous trouvez dans tous les cas rassurant et ayant une perspective ?

M-B : Vous allez dire que je prêche pour ma paroisse mais oui je pense que cela reste un bon placement. Il n’y a pas forcément un excellent rendement, ce n’est pas forcement quelque chose qui va rapporter tout de suite, loin de là, mais on peut se dire : « dans 20 ans j’aurai toujours cette pierre » .

Y-C : Vous nous disiez qu’il fallait essayer de rentrer le plus tôt possible dans le marché . Si on ne s’est pas privé assez tôt pour épargner un petit peu pour s’offrir même un studio après on ne trouvera pas le deux pièces et on finira par ne pas pouvoir acheter le 4 pièces ? Cela reste une réalité quel que soit la nature des taux ?

M-B :Aujourd’hui les achats immobiliers sont des opérations quasi blanches avec l’inflation. Des taux à 3% ce n’est rien. L’argent ne coûte rien, il faut donc effectivement rentrer sur la propriété. Le petit jeune de 25 ans dont je vous parlais tout à l’heure n’aura pas forcément besoin de sa résidence principale avant ses 33 ans mais il aura ce bien qu’il pourra éventuellement revendre s’il ne l’ a pas acheté cher. C’est un moyen de rentrer sur le marché et peut-être de se constituer un petit apport .

"Achetez en province ! " 

Y-C : Dans une émission intitulée « que faire de votre argent », sous-entendu, s’il vous en reste, vous dites en ce moment : achetez ?

M-B : Je dis « achetez, en province !».

Y-C : Très bien. C’est assez clair.

 *Question d’un téléspectateur : vaut-il mieux acheter de l’ancien ou du neuf ?