Encadrement des loyers : un dispositif fantôme ?

Alors que l’arrêté du 4 juin 2020 a fixé dans le cadre de la loi ELAN le nouveau montant des loyers de référence applicable depuis le 1er juillet 2020, force est de constater que les prix continuent de s’envoler, surtout dans les zones tendues. SeLoger et l’UFC Que choisir se sont penchés sur un dispositif qui ne tient pas toutes ses promesses. 

Huit annonces locatives sur dix sont illégales

D’après SeLoger, plus de la moitié des logements à Paris (56%) ne respectent pas l’encadrement des loyers introduit par la loi ELAN. Selon MeilleursAgents, 45% des annonces d'appartements dont la surface est comprise entre 60m2 et 80m2 seraient illégales. Et ce sont les petites surfaces de moins de 20m2 qui seraient les plus touchées (80%), celles-là même que la loi ELAN vise pour protéger les étudiants et les familles monoparentales notamment.

Ainsi, entre mai 2019 et mai 2020, on enregistre à Paris une augmentation de 16% des loyers, un dépassement représentant en moyenne 1 500€ sur l’année selon l’UFC Que Choisir. Plusieurs raisons à cela : la forte demande au regard du peu de logements disponibles et l’absence de contrôle des propriétaires. Le bilan du dispositif de l’encadrement des loyers reste donc mitigé, d’autant qu’il est optionnel dans les zones tendues. À Paris et Lille, il a pourtant été réactivé. C’est désormais le préfet qui fixe le loyer de référence en fonction du loyer médian. 

De nouveaux loyers de référence majorés

Entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021, les plafonds seront augmentés de 1,5% pour les nouveaux baux. Mais l’augmentation peut être variable selon les quartiers, voire les rues, et pourra aller jusqu’à 2%, une hausse plus élevée que les baux en cours ou en relocation limités quant à elles à 0,92%. Les loyers de référence peuvent être consultés sur la carte interactive de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement), une bonne indication pour les locataires et les investisseurs sur un marché immobilier pour le moins hétérogène. 

Le confinement, un effet rebond sur la demande de location

D’après Se Loger, même si près de la moitié des porteurs de projet de location redoutent une augmentation des loyers, quatre sur dix souhaitent le concrétiser malgré tout au lendemain d’un confinement mal vécu dans des logements trop petits et/ou sans extérieur). Cela conforte les particuliers désireux de réaliser un investissement locatif. C’est d’ailleurs le seul placement finançable à 100% à crédit via un prêt immobilier. De quoi se constituer un patrimoine avec un faible taux d’effort ! Néanmoins, les tarifs élevés à Paris nécessitent une capacité d’endettement importante, avec un ticket d’entrée rarement inférieur à 200 000€ pour un studio dans la capitale...