Crise immobilière : la surélévation d'immeubles, une solution prometteuse ?

La crise du logement est un problème persistant dans de nombreuses grandes villes. Le manque d’espace disponible pour de nouvelles constructions rend la situation encore plus complexe. Cependant, une solution innovante et encore sous-exploitée pourrait changer la donne : la surélévation d’immeubles. Ce procédé permettrait d’augmenter le nombre de logements sans empiéter sur le sol, en utilisant ce que l’on appelle le foncier aérien. Bien que des contraintes réglementaires et urbanistiques existent, le potentiel reste colossal.  

Taux Empruntis relevés le 11/12/2024

La surélévation : une réponse à la pénurie de logements 

La surélévation consiste à ajouter des étages supplémentaires à des bâtiments existants, une approche qui présente de nombreux avantages. Selon des estimations, entre 3 et 5 % des immeubles des grandes villes seraient techniquement surélevables. Cela peut sembler peu, mais à l’échelle d’une ville comme Paris, cela représenterait la création de 40 000 nouveaux logements, selon l’Atelier Parisien d’Urbanisme (Apur). Ce chiffre a été confirmé par Upfactor, une entreprise spécialisée dans la détection des possibilités de surélévation. 

Pour une ville comme Nice, ce potentiel est également significatif. Environ 1 500 bâtiments ont été identifiés comme étant surélevables, ce qui pourrait se traduire par 7 500 à 15 000 nouveaux logements, selon le nombre d’étages ajoutés. Cette approche permet d’utiliser efficacement l’espace aérien des villes, sans avoir besoin de nouveaux terrains constructibles. C’est une solution particulièrement concrète pour répondre à la crise de l’offre de logements. 

Les contraintes principalement réglementaires et urbanistiques 

Bien que la surélévation soit techniquement faisable, les obstacles sont souvent d’ordre réglementaire et urbanistique. Le patron de Viveo, une entreprise spécialisée dans la surélévation depuis près de 40 ans, souligne que les projets peuvent être ralentis par des recours, l’opposition des Architectes des Bâtiments de France et d’autres contraintes administratives. Malgré ces défis, la faisabilité technique est généralement résolue rapidement, surtout avec l’utilisation de matériaux modernes comme les ossatures en bois, qui sont deux fois plus légères que le béton classique. Cela rend encore davantage de bâtiments éligibles à la surélévation. 

Un autre avantage majeur de ce procédé est la rapidité de construction. Comme la plupart des éléments sont fabriqués hors site, l’assemblage et le montage sur place sont plus rapides et causent moins de nuisances. Financièrement, la surélévation est aussi avantageuse pour les copropriétés, qui peuvent financer des rénovations importantes grâce à la vente des nouveaux logements créés. Le coût de construction est d’environ 3 000 € par mètre carré, avec un potentiel de revente deux fois plus élevé. 

Surélévation en maison individuelle : une alternative encore plus accessible 

La surélévation n’est pas réservée uniquement aux immeubles collectifs. Elle peut aussi s’appliquer aux maisons individuelles, où les démarches sont souvent plus simples. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de convaincre des copropriétaires, ce qui facilite grandement les choses. Viveo, qui se spécialise également dans ce créneau, constate que 90 % de ses projets concernent des maisons individuelles. 

Le processus est rapide : il faut environ six mois entre le premier rendez-vous et le début du chantier, y compris le temps nécessaire pour obtenir le permis de construire. La construction en elle-même est encore plus rapide, avec seulement 10 à 15 jours pour le gros œuvre et un mois supplémentaire pour le second œuvre (plomberie, électricité, peinture, etc.). Le coût moyen est d’environ 2 500 € par mètre carré, hors finitions, ce qui est particulièrement attractif dans le contexte actuel du marché immobilier.