Copropriétés : le défi de la rénovation énergétique

Alors que la possibilité d’un allègement du calendrier d’interdiction de location des passoires énergétiques est en cours d’examen dans l’hémicycle, les 6 et 7 novembre a eu lieu le salon de la copropriété et de l’habitat à Paris Expo. A cette occasion, la FNAIM Grand Paris a animé une conférence sur la rénovation énergétique en copropriété et comment être bien accompagné dans la conduite des travaux.

L’équipe rédaction d’Empruntis a assisté à cette conférence assurée par Eddy Rochereau, co-président de la commission copropriété de la FNAIM du Grand Paris, Sébastien Le Mentec, gérant du cabinet de syndic de copropriété et administration de biens SIMMOGEST, ainsi que Sébastien Migliardi et Michaël Perraudin, respectivement chef d’entreprise et responsable copropriété chez Blue Select, société spécialisée dans les travaux de rénovation énergétique et l’accompagnement dans la recherche de subvention.

Taux Empruntis relevés le 12/11/2024

Rénover les copropriétés, un défi presque impossible ?

Les biens classés F ne pourront plus être loués en 2028, de même pour les biens classés E en 2034. Et c'est là tout le défi qui attend les professionnels de la rénovation. Cette question a été soulevée lors de la conférence de presse de la FNAIM. “Il est évident que l’on ne pourra pas mener à bien tous ces travaux selon cette échéance.” affirme Eddy Rochereau. L’objectif, d’ici 2050, est de rénover tous les bâtiments en fonction des normes environnementales en vigueur. Selon les deux représentants de l’entreprise Blue Select “c’est ce que l’on appelle une mission impossible”, car il faut former les collaborateurs, recruter...

En réalité, avant même de parler de travaux, il est nécessaire de mettre en place une réelle organisation au sein même des entreprises de rénovation, afin de s’attaquer à ces travaux de grande ampleur. Il est urgent, pour tout l’écosystème, de se structurer pour avoir la capacité de répondre à l’enjeu de rénovation énergétique.

Même si 2050 semble loin, la mise en place des travaux peut prendre plusieurs années. En effet, les conférenciers estiment qu’entre le moment où les copropriétaires votent les travaux et la fin des rénovations, il faut compter en moyenne 6 à 7 ans. C’est pourquoi, selon eux, il est urgent d’agir et il est peut-être déjà trop tard pour finir de rénover tous les bâtiments d’ici 2050.

 

Il est également important de bien choisir son entreprise. “Bien accompagner, c’est mener quelqu’un jusqu’à l’endroit prévu, le protéger, le surveiller et l’honorer” estime Eddy Rochereau. L’enjeu principal est de trouver le bon partenaire. Selon Sébastien Migliardi, chef d’entreprise de Blue Select, “la confiance c’est la colonne vertébrale de toute la relation”.

Autre point important dans le choix du partenaire souligné par Sébastien Migliardi : “la partie sociétale est l’une des valeurs les plus importantes. C’est le respect de nos collaborateurs, la sécurité sur nos chantiers. [...] Quand ces valeurs sont présentes, la rénovation est plus efficace, plus simple et plus responsable”. Toutefois, pour bien choisir son entreprise, il ne faut pas hésiter à se rendre sur les chantiers et à contacter les copropriétaires ayant déjà fait appel à cette société afin d’avoir un retour concret, rappelle Michaël Perraudin, responsable copropriété chez Blue Select.

Dernier point de vigilance : les assurances. De plus en plus d’entreprises ont recours à des assurances étrangères, car cela leur permet d’économiser des dizaines de milliers d’euros. Mais avant de signer, Blue select recommande de prendre conseil auprès du syndicat, du maître d'oeuvre ou auprès d'un avocat spécialisé en assurance, afin d’obtenir une garantie de protection de l’entreprise en cas de litige.

Comment se déroule la rénovation, du projet à sa concrétisation ?

Tout d’abord, les spécialistes expliquent qu’il faut délimiter les travaux. Pour ce faire, certains diagnostics techniques doivent être réalisés au préalable afin d’analyser l’ampleur des rénovations à prévoir :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue l’ampleur des travaux à réaliser et oriente la copropriété sur le choix de l’entreprise chargée d’effectuer les travaux. Ce diagnostic est également requis lors des demandes d’aides au financement ;
• le projet de plan pluriannuel pour travaux (PPPT), présenté au vote par le syndicat, est un rapport qui dresse une liste des travaux collectifs à engager pour la rénovation de la copropriété. Pour réaliser le PPPT, il faut compter un an car les entreprises sont surchargées. Une fois celui-ci terminé, l’entreprise présente un projet qui devient le plan pluriannuel pour travaux (PPT). Il s’agit d’un plan de travaux sur 10 ans ;
• le diagnostic technique global (DTG), n’est pas obligatoire mais permet d’aller au bout de la demande d’aide de financement ;
• le dossier technique amiante (DTA). Il s’agit d’un repérage uniquement visuel, le diagnostiqueur ne note que ce qui est visible. Pour plus de précision, il faut passer par un repérage amiante avant travaux (RAAT). Ce diagnostic permet de chercher la présence d’amiante en profondeur, en procédant à un carottage. Il est préférable de réaliser ce dernier diagnostic, car trouver de l’amiante en cours de chantier peut doubler le prix des travaux.

En fonction des résultats de ces différents diagnostics, arrive l’étape du choix des partenaires de confiance lors des assemblées générales avec le syndicat. L’ensemble des décisions sont votées au fur et à mesure de l’avancement du projet. Plusieurs réunions décisionnaires sont d’ailleurs prévues à l’avance.

L’étape suivante est la préparation du financement, selon Sébastien Le Mentec. Plusieurs aides et dispositifs permettent de financer la rénovation énergétique des copropriétés. Premièrement, il existe plusieurs aides individuelles pour les bailleurs comme le déficit foncier, Loc’Avantages ou encore l’exonération de taxe foncière pour les logements situés à Paris. Ensuite, vous pouvez bénéficier d’aides collectives : MaPrimeRenov’ copropriété, Eco Rénovons Paris +, les aides des organismes de retraite.

Enfin, si ces aides ne permettent pas de récolter les fonds nécessaires, il est possible de souscrire un emprunt auprès d’une banque. Et là encore, il existe des prêts immobiliers plus avantageux dans le cadre de la rénovation énergétique, tels que :

• l’éco-prêt à taux zéro collectif ;
• le copro 100.

A ce stade du projet, plusieurs démarches administratives telles que la déclaration préalable des travaux, la demande de permis de construire ou encore les autorisations d’urbanisme doivent être réalisées. Celles-ci peuvent prendre des mois, voire des années chacune. Une fois accomplies, les travaux de rénovation énergétique peuvent démarrer. Ceux-ci durent en moyenne entre 12 et 24 mois, voire plus en fonction de la complexité du chantier selon les deux représentants de l’entreprise Blue Select, présents lors de la conférence.

Si la proposition de loi portée par Bastien Marchive, député des Deux-Sèvres, et, le député des Pyrénées-Atlantiques, Inaki Echaniz, visant à alléger le calendrier d’interdiction de location est adoptée, elle permettra un peu d’air aux copropriétés, mais ne supprime pas l’obligation de rénover les passoires énergétiques. Agir au plus vite afin de rénover les biens énergivores reste donc primordial.