Qu'est-ce qu'un appel de fonds ?

Comment fonctionne l'appel de fonds pour la construction d'un logement ?

Pour la construction d’une maison individuelle, les appels de fonds doivent être encadrés par un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Cela permet de protéger l’acquéreur contre les éventuels abus des constructeurs. Le CCMI est obligatoire dès lors que le terrain n’appartient pas au constructeur et que ce dernier est en charge de sa construction. Les appels de fonds ou déblocage des fonds se présentent de cette manière :

• 5 % du total pour le notaire 
• 5 % pour le défrichement 
• 15 % pour le début des fondations ;
• 10 % pour les fondations coulées ;
• 30 % lors de l’élévation des murs.

Une fois ces étapes réalisées, d’autres appels de fonds suivent avec :

• 5 % pour hors d’eau 
• 20 % pour hors d’air 
• 5 % à l’achèvement des travaux.
• Enfin, les 5% restants pour régler l’intégralité du bien sont versés lors de la réception par l’acquéreur.

L’appel de fonds pour une VEFA

Dans le cas d’un programme immobilier neuf, d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou VEFA. L’acquéreur choisit le logement qu’il souhaite acheter parmi les différentes suggestions du promoteur. Les appels de fonds sont différents, et varient selon qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Ils sont toutefois plafonnés, pour l’achat d’un appartement, au maximum :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations 
• 70 % du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés...) 
• 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble 
• 100 % lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat).

Pour l’achat d’une maison, les appels d’offres sont plafonnés à :

• 20 % à l’achèvement des fondations 
• 45 % à la mise hors d’eau 
• 85 % à l’achèvement de la maison 
• 100 % à la livraison de la maison, si aucune réclamation.

Dans le cas où vous auriez des contestations concernant la conformité du bien avec les prévisions du contrat, le solde restant avant la livraison du bien est retenu jusqu’à la levée des réserves émises.

L’appel de fonds en VEFR

La vente en l’état de future rénovation VEFR repose sur le même principe que la VEFA. Cependant, la VEFR concerne les biens déjà existants. La vente n’est effective que si le vendeur s’engage à rénover le logement dans un délai déterminé. Un « contrat de vente d’immeuble à rénover » doit être signé pour protéger l’acquéreur d’éventuels abus. Un compromis de vente peut également être signé entre les parties et doit comporter les mentions relatives au descriptif et au délai de réalisation des travaux. Le vendeur doit également s’engager à fournir lors de la signature du contrat de vente ou acte authentique de vente les justificatifs garantissant l’achèvement des travaux. Le vendeur peut ainsi procéder à l’appel de fonds que l’acquéreur doit lui verser selon la grille suivante :

• Le prix du bien existant doit être réglé au moment de l’acte authentique de vente 
• 50 % du montant des travaux doit être versé à l’achèvement de la moitié des travaux 
• 95 % du montant des travaux à l’achèvement total des travaux 
• 100 % à la livraison du bien totalement rénové.

L’achèvement des travaux est attesté par un expert (un homme de l’art expressément désigné par le contrat).

L’appel de fonds en copropriété

Si vous êtes propriétaire de votre bien et que le syndicat vous envoie une lettre d’appel de fonds c’est que l’assemblée générale a jugé nécessaire de demander la participation financière des copropriétaires pour couvrir :

• Des dépenses prévues par le budget prévisionnel comme : les frais courants de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble 

Rappelons que le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale. Une lettre est ensuite envoyée à chaque copropriétaire, dans laquelle est mentionné le montant à verser et à quelle date. La provision est exigible soit le 1^er jour d’une période fixée par l’assemblée soit, si aucun accord n’a été trouvé, le 1^er jour de chaque trimestre.

• Des dépenses non prévues dans le budget prévisionnel comme les frais : de conservation de l’immeuble et de ses équipements, d’amélioration ou de transformation d’équipements existants, d’aménagement ou de création de locaux, de réalisation de diagnostics techniques.

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ne peuvent être exigées que si elles ont été votées en assemblée générale. Dès lors que le montant et la date de l’appel de fonds sont fixés, chaque copropriétaire reçoit une lettre détaillant l’objet de la dépense ainsi que le délai de son versement.

Défaillance de paiement, le recours du syndicat

En cas de défaillance de paiement, il devient copropriétaire débiteur. La loi ELAN du 23 novembre 2018, a permis de mettre en place une procédure permettant au syndicat de recourir plus rapidement au recouvrement des sommes. A défaut de paiement au-delà de 30 jours après la mise en demeure de payer formulée par le syndicat, le débiteur est exposé à une procédure judiciaire. Le tribunal condamne systématique le débiteur à régler les arriérés mais également toutes les provisions sur charge à venir votées dans le budget prévisionnel.

Défaillance de paiement : la conséquence sur les autres copropriétaires

Dans le cas où le défaut de paiement d’un copropriétaire cause un préjudice à un ou l’ensemble des autres copropriétaires, la Cour de cassation, dans un arrêt du 7 septembre 2017, leur donne la possibilité de poursuivre en justice le débiteur pour espérer obtenir réparation.