Intérêts intercalaires : comment éviter de payer les frais ?

Frais intercalaires : définition

Les frais intercalaires dans le cadre d'un prêt immobilier sont des intérêts que l'emprunteur doit payer sur les sommes débloquées progressivement par la banque, avant la mise à disposition totale du prêt. Cela arrive principalement dans le cas d'une construction immobilière ou d'un achat en Vefa (Vente en l'État Futur d'Achèvement), où les fonds sont versés par étapes (par exemple, selon l'avancement des travaux).

Voici comment cela fonctionne :

1. Déblocage progressif des fonds : lors d'une construction ou d'un achat sur plan, la banque débloque les fonds au fur et à mesure que les étapes du projet sont réalisées (fondations, élévation des murs, etc.).
2. Paiement d'intérêts sur les montants débloqués : pendant cette phase de déblocage partiel, vous commencez à rembourser les intérêts sur la partie du prêt déjà débloquée. Ce sont ces intérêts qu'on appelle frais intercalaires. Ils ne concernent que la partie du prêt qui a déjà été versée, pas le montant total.
3. Fin des frais intercalaires : les frais intercalaires cessent une fois que la totalité du prêt est débloquée et que le remboursement du capital commence.

Ces frais permettent à la banque de compenser le fait que vous ne commencez à rembourser l'intégralité du capital emprunté qu'une fois la totalité du prêt débloquée.

Dans quels cas paie-t-on des intérêts intercalaires ?

Comme indiqué précédemment, les intérêts intercalaires sont mis en place lorsque les fonds sont débloqués en plusieurs fois. Ils s'additionnent à chaque déblocage de fonds et sont donc calculés uniquement sur le montant déjà débloqué.

Pour rappel, à chaque étape de la construction d’un bien neuf, le maître d’œuvre ou le constructeur adresse des appels de fonds à la banque. Les déblocages correspondent à ces appels de fonds.

Les 3 cas de figure où on paie des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires concernent certaines opérations immobilières. C’est notamment le cas : 

• de l’achat d’un bien immobilier neuf comme la vente en l’état futur d’achèvement, ou Vefa ;
• de la construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ;
• ou encore de la réalisation de travaux importants financés à l’aide d’un crédit immobilier. 

Dans ces différents cas, la banque procède au déblocage progressif des sommes nécessaires, en fonction d’un échéancier établi contractuellement pour le versement des fonds. À titre d’exemple, si vous faites construire une maison neuve ou achetez en Vefa, vous devez débloquer les fonds au gré de l’avancement des travaux en respectant les plafonds suivants : 

• 20 % lors de la pose des fondations ;
• 45 % à la mise hors d’eau (pose du toit) ;
• 85 % à l’achèvement des travaux de la maison ;
• le reste (100 %) est versé à la livraison de la maison, au moment de la remise des clés. 

Ce mode de déblocage (par appel de fonds) permet donc d’éviter de devoir payer simultanément le loyer et les mensualités de son crédit immobilier. En d’autres termes, vous ne remboursez votre crédit qu’une fois votre logement construit ou les travaux achevés. Avant cela, durant la phase de construction ou de travaux, seuls devront être réglés les intérêts intercalaires ainsi que l’assurance emprunteur. Vous pouvez anticiper cela en réalisant d’abord une simulation de prêt immobilier. C’est un bon moyen de connaître le montant maximum des frais intercalaires avant de vous lancer dans votre projet.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul des intérêts intercalaires dépend de la somme débloquée par la banque, de la durée pendant laquelle cette somme est utilisée et du taux d'intérêt du prêt. Voici les étapes pour calculer les intérêts intercalaires.

Identification des paramètres nécessaires

• Montant partiel débloqué par la banque.
• Taux d’intérêt nominal annuel du prêt.
• Durée d’utilisation de chaque tranche en mois (c’est la période entre le moment où la somme est débloquée et le début du remboursement global).

Formule de calcul

Pour calculer les intérêts intercalaires d’une tranche, vus pouvez utiliser cette formule : 

Intérêts intercalaires = (Montant débloqué x taux nominal / 12) x durée (en mois)

Exemple de calcul

Imaginons que :

• Le prêt total est de 200 000 €.
• La première tranche de 50 000 € est débloquée au début des travaux.
• Le taux d'intérêt nominal est de 1,5 % par an.
• La durée d'utilisation de cette première tranche est de 6 mois avant que la 2ᵉ tranche ne soit débloquée et avant le début du remboursement global.

Calcul des intérêts intercalaires sur la première tranche :

Intérêts intercalaires = (50 000 x 1,5 % soit 0,015 / 12) x 6 = 375 €

Pour cette 1ʳᵉ tranche, les frais intercalaires à payer sont donc de 375 € pour une période de 6 mois.

Répéter l’opération pour chaque tranche

Si d'autres sommes sont débloquées par la suite, vous calculez les intérêts intercalaires pour chaque tranche en utilisant la même formule, en ajustant la durée d'utilisation et le montant débloqué.

Additionner les frais intercalaires de chaque tranche

Les frais intercalaires totaux sont la somme des intérêts intercalaires calculés pour chaque tranche jusqu'à la mise à disposition totale du prêt.

Éviter de payer les intérêts intercalaires avec l’amortissement direct

Il est certain que lorsqu’un prêt comporte des mensualités reportées, le coût total est nettement plus élevé. Une solution pour éviter de payer les frais intercalaires est d’opter pour un amortissement direct. Cette solution n’est toutefois pas toujours possible. Si c’est la banque qui le propose, vous pouvez alors débloquer l’intégralité de votre emprunt et commencer immédiatement à rembourser. 

Se tourner vers l’amortissement direct est généralement la meilleure solution, surtout si le logement peut être partiellement habitable. En revanche, s’il n’est pas possible d’y habiter, et que les travaux sont de courtes durées, vous pouvez solliciter votre organisme de prêt pour un report des mensualités. Il s’agira de ne payer que les intérêts. Une alternative judicieuse qui vous permettra durant le temps des travaux de faire face à votre loyer et d’éviter les intérêts intercalaires. 

L’amortissement direct présente donc des avantages non négligeables, qu’il s’agisse d’un emprunt destiné à l’achat en Vefa ou même d’une construction.

5 autres conseils pour éviter les intérêts intercalaires

1.Négocier la prise en charge des intérêts intercalaires

Le premier conseil pour éviter les intérêts intercalaires et de négocier leur prise en charge. Selon les constructeurs, certains acceptent en effet de couvrir tout ou partie de ces intérêts. Si cela n’est pas possible, vous pouvez également tenter votre chance auprès de votre établissement bancaire.

2.Utiliser en premier lieu votre apport personnel

De plus, il peut être intéressant d’utiliser d’abord votre apport personnel. En procédant ainsi, vous pourrez baisser le montant de la première somme débloquée, voire retarder le premier déblocage. Un moyen efficace de décaler la mise en place de votre emprunt et de limiter les frais intercalaires.

3.Réduire le temps des travaux au maximum

Comme nous l’avons vu précédemment, les intérêts intercalaires sont dus entre le premier appel de fonds et le dernier. Une astuce plutôt logique est donc de faire avancer les travaux dès que cela est possible.

4.Réaliser un prêt immobilier à chaque déblocage

Autre astuce pour éviter les intérêts intercalaires : multiplier vos financements. En découpant votre prêt en plusieurs crédits immobiliers, chacun correspond alors à un appel de fonds et donc à un déblocage. Dans ce cas, l’amortissement commence directement (après chaque déblocage de prêt) et vous n’aurez donc pas de frais intercalaires à payer. 

Mais attention : il faut pouvoir être en capacité de démarrer un remboursement total : capital + intérêts. Il est alors opportun de réaliser ces opérations en fonction de votre capacité de remboursement afin de ne pas pénaliser vos finances et votre endettement.

5.Optimiser son financement

Enfin, pour réduire le coût à payer, y compris des intérêts intercalaires, il est indispensable  d’optimiser sa solution de financement. Comment ? Cela passe par un dossier de demande de crédit solide pour négocier les meilleures conditions possibles. 

Notez que le taux des frais intercalaires est équivalent au taux de celui de l’emprunt. Pour vous aider dans cette démarche, n’hésitez pas à faire appel à un expert en courtage immobilier. Ce professionnel, grâce à son réseau et ses connaissances, saura négocier le crédit immobilier le plus avantageux selon votre profil.