Déblocage des fonds dans le neuf : comment ça fonctionne ?

Un déblocage progressif par appels de fonds

De façon générale, dans le financement d’un projet au paiement échelonné, un appel de fonds consiste en la demande d'un versement à un moment précis. Dans le cadre du déblocage de fonds pour un programme immobilier neuf, il s'agit de verser des sommes à plusieurs étapes de la construction du bien, à un niveau défini par la loi.

Dans le cas de la VEFA, le paiement du capital demandé se fait de façon progressive et automatique, le promoteur immobilier effectuant les appels de fonds directement auprès de l'organisme prêteur, qui débloque alors les sommes nécessaires.

En contrepartie de ces versements, le promoteur se doit de fournir une attestation d’avancement des travaux, ce qui offre une sécurité et une garantie pour l'acquéreur. Dans le cadre d'un programme immobilier neuf, chaque appel de fonds et donc chaque versement est encadré par la loi par des plafonds.

Dans le cas de la CCMI, le maître d'ouvrage (l'acquéreur) doit donner son accord au prêteur (la banque) pour chaque appel de fonds du constructeur avant de débloquer les fonds. 

Le rythme du déblocage des fonds en VEFA et en CCMI

Le déblocage des fonds pour un appartement dans un programme immobilier neuf en VEFA se décline en quatre étapes différentes, et donc en quatre appels de fonds distincts.

• 35% du montant de l'acquisition est demandé après l'achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d'eau, soit une fois le gros œuvre effectué (pose du toit, murs extérieurs achevés, terrasse achevée) 
• 95% de la somme est demandée lorsque la construction est achevée ;
• Les derniers 5% enfin, à la remise des clés. Ce solde peut néanmoins être consigné en cas de contestation (concernant la conformité par rapport aux prévisions du contrat)

Dans le cadre d'un achat en CCMI, l'échéancier du déblocage des fonds est quelque peu différent. 

• 15% à l’ouverture du chantier, si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d'un établissement financier (5% à la signature, 5% à l'obtention du permis de construire et encore 5% au démarrage des travaux). Dans le cas où le constructeur ne bénéficie pas de cette caution, il peut demander l'équivalent de 3% du montant total à verser sur un compte bloqué en tant que dépôt de garantie.
• 25% lorsque les fondations sont achevées.
• 40% lorsque les murs sont achevés.
• 60% à la mise hors d’eau (la pose du toit).
• 75% à la mise hors d’air (pose des fenêtres et cloisons).
• 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.
• 100% à la réception des travaux.

Le remboursement de votre prêt immobilier dans le neuf après le déblocage des fonds

Durant la construction de votre bien, si vous êtes toujours locataire, vous continuez donc à régler vos loyers. Or vous devrez également commencer à régler des échéances du prêt immobilier. Afin de rester dans une limite d’endettement acceptable, les mensualités de votre prêt sont uniquement composées de votre assurance de prêt et des intérêts appelés "intérêts intercalaires", qui s'ajoutent au coût total du crédit.

Vous ne rembourserez votre première mensualité de prêt immobilier "complète" qu'à la livraison de votre bien : celle-ci sera composée d'une part de capital, d'intérêts et de votre assurance emprunteur, comme toutes les autres échéances par la suite. Dans tous les cas, mieux vaut anticiper l'impact du crédit sur votre budget. Calculer votre capacité d'emprunt peut vous y aider, ainsi que de vous entourer des conseils d'un expert en financement comme un courtier en crédit immobilier.