Tout savoir pour investir dans l'ancien en LMNP

Que faut-il savoir sur la LMNP dans l’ancien ?

La LMNP dans l’ancien connaît un engouement de plus en plus important auprès des investisseurs immobiliers. En optant pour le statut LMNP et en achetant un bien ancien réhabilité, les propriétaires-bailleurs accèdent aux mêmes avantages fiscaux que pour les logements neufs. Pas de contrainte géographique ou de plafond de ressources : le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet simplement de faire appel à l'investissement privé pour financer la construction de nouveaux logements et résidences.

Quels sont les critères pour investir dans un bien ancien en LMNP ?

La LMNP dans l’ancien est à destination de tous les investisseurs. Le bien loué doit respecter les critères suivants :

• avoir fait l’objet d’une réhabilitation ou rénovation ;
• être meublé ;
• ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Concernant le statut LMNP en lui-même, le propriétaire-bailleur doit justifier de revenus locatifs :

• inférieurs à 23 000 € par an;
• ou inférieurs à 50 % des revenus annuels de son foyer fiscal.

Quels avantages à investir dans une LMNP d’occasion ?

Investir dans une LMNP dans l’ancien offre de multiples avantages pour l’investisseur. Pour commencer, le bien est déjà livré (contrairement au neuf) et peut générer des revenus locatifs immédiatement.

Choisir le régime d’imposition

En fonction de vos revenus et du montant annuel de vos charges, vous pouvez choisir l’imposition qui se révèlera la plus avantageuse pour vous :

• le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % de charges sur les revenus locatifs imposables ;
• le régime réel : régime obligatoire pour des revenus excédant 70 000 € annuel, avec possibilité de déduire les charges au réel ;
• le régime réel normal : régime obligatoire pour des revenus dépassant 789 000 € de revenus, et déduction du montant exact des charges.

Profiter d’avantages fiscaux au régime réel

Les investisseurs qui optent pour le régime réel pourront profiter de nombreux avantages fiscaux. Par exemple, si vous ne faites aucun bénéfice, vos charges sont 100 % déductibles des revenus locatifs et reportables sur 10 ans. Les amortissements immobiliers et mobiliers peuvent aussi être imputés sur le bénéfice d’exploitation afin de défiscaliser vos revenus locatifs.

Bénéficier d’une souplesse de gestion

Non seulement l’ancien vous permet d’acheter où vous voulez (proche d’une école ou d’une gare, en ville ou en banlieue, etc.), mais vous avez le choix également entre 2 types de contrat. Le LMNP ancien fonctionne pour un bail commercial (bien en résidences service) ou pour un bail civil (location d’un logement particulier).

Budgétiser plus facilement

Dans la LMNP ancien, il est plus facile de budgétiser les coûts et les rendements de votre investissement puisque vous avez la possibilité de vous appuyer sur les factures et dépenses précédentes. Taxe foncière, charges et budget voté durant l’AG pour des futurs travaux : il devient plus simple de calculer son budget et d’accéder à un historique complet du bien.

LMNP dans l’ancien : quels inconvénients ?

Aucun investissement locatif n’est dénué de risques, et la location meublée en LMNP ancien ne fait pas exception à la règle. Parmi les principaux inconvénients, on peut noter :

• une rareté des biens sur le marché : on trouve moins de biens anciens que de logements neufs en résidence sur le marché immobilier de la plupart des villes. Les recherches sont donc plus longues, et potentiellement plus chronophages ;
• des travaux d’entretien ou de réhabilitation : pour respecter les normes énergétiques et environnementales, des travaux d’entretien, de conservation ou de réhabilitation peuvent s’imposer. Alors que les biens neufs respectent les réglementations en vigueur dès leur livraison ! Le coût de ces travaux doit s’intégrer à votre calcul de rentabilité ;
• des frais de notaire plus élevés : les frais de notaire sont compris entre 7 et 8 % pour l’ancien contre 2 à 3 % seulement pour un achat dans l’immobilier neuf.