Comprendre le sous compromis de vente

Que veut dire une vente sous compromis ?

En premier lieu, il convient de revenir sur la définition d’un compromis de vente. Lorsque vous avez pour projet l’acquisition d’un bien immobilier et que vous trouvez un logement adapté à votre projet, vous pouvez signer ce que l’on appelle un compromis de vente (également connu sous le nom de promesse synallagmatique). Il s’agit d’un document qui relie le potentiel acheteur au vendeur, et que l’on pourrait qualifier d’avant-contrat. 

Ce contrat comprend des clauses suspensives de vente, c’est-à-dire des conditions permettant à l’acheteur de ne pas honorer son engagement selon les termes fixés. On fait généralement état de six clauses suspensives, à savoir :

• le refus d’obtention du prêt par la banque ;
• la non-vente de votre bien immobilier actuel si vous êtes propriétaire, vous empêchant d’obtenir le financement nécessaire à l’acquisition de ce nouveau logement ;
• la non-présentation des diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, etc.) ;
• l’existence de servitudes (droit de passage, construction d’un futur immeuble à proximité, etc.) ;
• la non-obtention d’un permis de construire dans le cas d’un achat de terrain ;
• la non-réalisation de travaux demandés par l’acquéreur (restauration de la toiture, etc.).

De la même manière, il dispose d’un délai de rétractation de dix jours le dispensant de pénalité dans le cas où il souhaiterait renoncer à l’acquisition du bien après la signature du compromis.

Si toutefois l’acheteur décide finalement de renoncer à l’achat - quand bien même son refus n’est pas éligible au délai de rétractation ou aux conditions suspensives de vente - alors il s’expose à un versement généralement fixé à 10% de la valeur du bien au vendeur.

Que veut dire alors sous compromis de vente ? Le cas d’une vente sous compromis intervient à partir du moment où un acheteur s’est d’ores et déjà engagé pour l’acquisition d’un logement par l’intermédiaire de la signature d’un compromis de vente. S’il souhaite y renoncer, il peut procéder à une vente sous compromis.

Cela signifie qu’un nouvel acheteur s’engage à faire l’acquisition du bien, ce qui permet au vendeur de maintenir la vente du logement tout en libérant l’ancien acheteur de ses obligations. Pour faire simple, la vente sous compromis désigne la substitution d’un acheteur par un autre.

Quel est le fonctionnement d’une vente sous compromis ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le fonctionnement d’une vente sous compromis est plutôt simple. Imaginons. Après plusieurs mois de recherche, vous tombez sur une maison qui répond parfaitement à vos critères et à votre budget. Après la visite, vous êtes définitivement convaincu et demandez au vendeur la réalisation d’un compromis de vente afin de vous assurer que le bien vous revienne après que la banque a accepté de vous accorder le prêt nécessaire à son financement. Vous définissez les modalités du compromis et acceptez de le signer.

Le délai de rétractation est désormais passé et la banque a accepté votre offre. Tout va pour le mieux, seulement voilà… Votre agent immobilier vous appelle pour vous faire part de la mise en vente d’un bien mieux situé et moins cher que celui pour lequel vous vous êtes engagé. Trop tard pour rattraper le coup ? Pas nécessairement, mais pour cela, vous allez devoir passer par une vente sous compromis. 

Après vous être mis d’accord avec votre agent immobilier, et en accord avec les termes qui définissent le compromis de vente que vous avez signé, une annonce de sous compromis est publiée.
Si un nouvel acheteur se montre intéressé par la transaction, alors vous pouvez lui céder votre compromis de vente par l’intermédiaire d’un sous compromis de vente et vous engagez librement auprès du nouveau bien convoité.

Suite au rachat de votre compromis de vente, le nouvel acquéreur s’engage alors à acheter le bien au montant fixé dans le compromis de base. De la même manière, la signature de l’acte authentique de vente auprès du notaire s'effectue à la date butoir initialement définie.

Quel sera le prix de vente du bien ?

Le prix du bien fixé n’est pas censé être modifié suite à la réalisation d’un sous compromis de vente.
Pour aller plus loin, il est même interdit d’un point de vue légal de procéder à un sous compromis de vente où le prix du bien immobilier est supérieur à celui fixé préalablement dans ledit compromis.

En bref, le prix de vente du bien se doit d’être identique entre le compris et le sous compromis de vente.

Exemple d’annonce d’une vente sous compromis

Lorsqu’une annonce de vente sous compromis est publiée, son caractère spécifique se doit d’être clairement notifié. Ainsi, on peut parfaitement imaginer une annonce comme suit : 

« Sous compromis de vente - Appartement T2 de 45m² - Lille - Compromis de vente en 60 jours »

Ici, il faut donc comprendre que l’appartement est remis à la vente suite à la signature d’un premier compromis de vente et que la signature définitive de l’acte de vente auprès du notaire n’est possible qu’à compter de ce délai fixé à 60 jours. 

Les conditions à remplir pour une vente sous compromis

Dans les faits, procéder à une vente sous compromis n’a rien de particulièrement complexe. Toutefois, elle répond à certaines conditions très strictes. Ces conditions sont au nombre de deux et concernent deux éléments déterminés lors du compromis de vente original.

N°1 : le compromis ne doit pas avoir été enregistré chez le notaire

Si vous avez convenu avec le vendeur du bien immobilier de réaliser la signature du compromis en présence d’un notaire, ou de l’enregistrer auprès de ce dernier, alors vous êtes dans l’impossibilité d’avoir recours à une vente sous compromis.

Pour mettre un terme à ce compromis, vous devez alors justifier d’une clause suspensive ou respecter le délai de rétractation d’une durée de dix jours. Si ce n’est pas le cas, il ne vous reste plus qu’à négocier directement auprès du vendeur, mais gardez à l’esprit que celui-ci est en droit de vous demander une indemnisation qui peut atteindre 10% de la valeur du bien.

N°2 : la présence de la clause de substitution dans le compromis

L'autre condition sine qua non pour céder votre compromis par le biais d’un sous compromis de vente prend la forme d’une clause de substitution. Celle-ci doit impérativement être mentionnée dans le compromis de vente original, raison pour laquelle une attention toute particulière doit être apportée aux termes désignés au sein du contrat signé.

Pour quelle raison choisir une vente sous compromis ?

Une vente sous compromis peut intervenir pour différentes raisons. Si d’une manière générale on a tendance à la considérer comme une opportunité pour l’ancien acheteur d’éviter à avoir honorer un dédommagement important au vendeur auprès de qui il s’était engagé, le recours à un sous compromis de vente peut très bien être sollicité volontairement dans certains cas de figure particuliers afin de faciliter l’accession à la propriété.

Dans quelles situations avoir recours à la vente sous compromis ?

En toute logique, on peut évoquer deux types de situations dans lesquelles il est logique d’avoir recours à une vente sous compromis. 

Tout d’abord, on peut faire état du cas où le signataire du compromis de vente désire mettre un terme à son engagement. Différentes raisons peuvent mener à un tel désistement, parmi lesquels :

• un déménagement suite à un changement d’emploi ;
• la séparation avec le conjoint ;
• une perte importante de revenu non prévue ;
• un changement de projet immobilier.

Ici, l’objectif est donc clairement à la cession de votre compromis de vente à un nouvel acheteur afin de vous désengager de vos obligations. Grâce à la substitution du compromis à ce nouvel acheteur, vous êtes exonéré des dédommagements et de la clause pénale fixée en cas de non-respect du compromis de vente, ce qui représente une économie conséquente dans le cas où vous avez pour projet de faire l’acquisition d’un autre bien immobilier.

Il existe un autre cas de figure où le sous compromis de vente présente un intérêt : l’achat d’un bien.
En effet, certains acheteurs potentiels ne peuvent pas forcément se rendre sur place pour prospecter et effectuer des visites de bien immobilier. Cela peut par exemple concerner des investisseurs étrangers ou un couple qui souhaite déménager à l’autre bout de la France.

Une personne de confiance peut alors être engagée pour se charger de trouver un logement. Celle-ci est en mesure de signer un compromis de vente, qui sera racheté dans la foulée sous la forme d’un sous compromis de vente.

Quels sont les avantages ?

Les avantages de signer un sous compromis de vente sont nombreux et peuvent parfaitement satisfaire l’ensemble des parties prenantes.

Les avantages pour le vendeur

Ici, c’est clairement la sérénité qui découle du sous compromis de vente qui constitue un avantage non négligeable pour le vendeur. L’intervention de l’acheteur final lui permet d’éviter d'avoir à remettre en vente son annonce et de repartir de zéro. Beaucoup plus pratique d’un point de vue administratif, le vendeur n’a même pas à s’embêter de négocier à nouveau le prix du logement ou les conditions suspensives, ce qui représente un gain de temps précieux.

Les avantages pour le premier acheteur

En tant que premier acheteur, l’avantage principal du sous compromis de vente tient dans l’opportunité de se désengager de ses obligations sans avoir à passer par la case indemnisation. Pour rappel, les frais en cas d’abandon du compromis de vente peuvent aller jusqu’à 10% de la valeur du bien concerné, de quoi sacrément impacter votre budget dans le cas où vous aviez prévu de faire l’acquisition d’un autre bien.

À noter également que dans le cas où le compromis de vente est signé en lieu et place d’un investisseur qui a d’ores et déjà prévu d’en faire l’acquisition via un sous compromis, une commission est généralement prévue pour le représentant débauché sur place.

Les avantages pour l’acheteur final

Enfin, si l’on se penche sur le cas de l’acheteur final, c’est du côté pratique qu’il trouve son intérêt dans le cadre d’une vente sous compromis. En effet, il n’a pas besoin de rentrer dans une phase de négociation avec le vendeur, car il rachète le compromis de base aux mêmes conditions. En d’autres termes, l’acquéreur final n’a plus qu’à signer l’acte de vente définitif en présence du notaire pour être propriétaire.

Quels sont les inconvénients d’une vente sous compromis ?

Bien que le sous compromis de vente présente des avantages, il ne faut pas omettre ses aspects négatifs pour autant.

Les inconvénients pour le premier acheteur

Si vous êtes le premier acheteur et que vous devez renoncer au compromis de vente, vous devez faire une croix sur le logement que vous convoitez. Qui plus est, vous n’êtes pas en mesure de réaliser une plus-value lors de la cession de votre compromis au nouvel acheteur. Le prix et les conditions fixés doivent en effet rester identiques. À l’inverse, vous risquez de perdre de l’argent dans la manœuvre, puisque le coût lié à la publication de l’annonce de sous compromis de vente est naturellement à vos frais.

Les inconvénients pour l’acheter final

En qualité d’acheteur final, vous vous exposez également à certains inconvénients. En premier lieu, vous n’êtes pas en mesure de négocier le prix de vente du bien, ce qui peut s’avérer problématique, notamment si vous aviez pour espoir de tenter de faire baisser le coût total de votre crédit.

Dans une même logique, vous vous engagez à respecter l’ensemble des conditions fixées dans le compromis de base. Cela implique donc les clauses suspensives, le délai déterminé pour la signature de l’acte authentique de vente ou encore le mode de paiement convenu auprès du vendeur. Ce manque de latitude dans la définition des termes du contrat est donc un réel frein qu’il est nécessaire d’avoir à l’esprit.