Compromis de vente chez le notaire : quelles sont les démarches ?

Compromis de vente chez le notaire : quels sont les avantages ?

Le compromis de vente intervient en amont de la vente immobilière. C’est un avant-contrat qui n’obéit à aucun formalisme défini dans la loi. Les parties, vendeur et acheteur, peuvent donc décider de le signer entre elles ou devant un professionnel. Le professionnel peut être un agent immobilier ou un notaire.

Le compromis engage le vendeur et l’acheteur. Il sert à définir les conditions nécessaires à la finalisation de la vente. Cet avant-contrat doit décrire les points suivants :

• le prix de vente de l’immeuble ;
• les conditions suspensives à réaliser pour que la vente finale ait lieu ;
• le montant de l’acompte et ses conditions de versement et d’utilisation.

Si le passage devant notaire n’est pas obligatoire, il est vivement conseillé. En effet, le recours présente plusieurs avantages.

Tout d’abord, le notaire est un professionnel du droit. Il sait rédiger les clauses du compromis de vente avec justesse et connaît les écueils à éviter. Les clauses relatives aux conditions suspensives doivent être particulièrement bien rédigées pour ne laisser place à aucune ambiguïté. 

De la même manière, les dispositions du compromis de vente sur l’acompte doivent être correctement rédigées pour ne laisser place à aucun litige. Le notaire saura donc adapter le compromis de vente aux spécificités de votre situation.

L’officier ministériel est lié par une obligation de conseil envers les deux parties. Il peut ainsi les orienter lors de la négociation du montant de l’acompte ou pendant la détermination des conditions suspensives.

Enfin, passer devant un notaire pour signer le compromis de vente permet de déposer le montant de l’acompte sous séquestre et d’éviter ainsi des litiges sur son utilisation.

Quel est le coût d’un compromis de vente chez le notaire ?

La signature du compromis de vente chez le notaire est une prestation payante contrairement à la signature du compromis de vente sous seing privé entre les parties.

Ce coût rémunère le notaire pour sa prestation de rédaction du compromis, de lecture du document aux parties et de signature dans son office notarial.

Cette signature du compromis de vente chez le notaire donne à l’acte la valeur d’un acte authentique, ce qui présente les avantages suivants :

• la date de signature de l’acte est certaine ;
• le document a une force probante importante, il est très difficile d’apporter une preuve contraire ;
• l’acte a force exécutoire, cela signifie que le créancier peut obtenir le paiement de sa dette sans passer par un jugement d’un tribunal civil. Le compromis de vente chez un notaire à la même force qu’un jugement, contrairement à celui qui serait signé sous seing privé entre les parties.

Le coût de la prestation de signature du compromis de vente chez un notaire varie en fonction de l’office notarial. Il faut en moyenne compter de 150 € à 300 €. Certains notaires proposent la rédaction gratuite de l’acte de vente lorsqu’ils sont choisis par les deux parties comme le notaire rédigeant l’acte authentique de la vente immobilière.

Qui paye les frais de compromis chez le notaire ?

Les modalités de paiement de la prestation de rédaction et de signature du compromis de vente dépendent de votre notaire. Ce dernier peut vous demander une provision sur charges au moment de la signature du compromis de vente. Il peut également intégrer les frais du compromis de vente aux frais de notaire globaux qui seront dus au moment de la signature de l’acte de vente.

En principe, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Il est toutefois possible pour les parties de prévoir, soit le partage des frais soit la prise en charge des frais de notaire par le vendeur. Il faut alors l’inscrire dans le compromis de vente. La clause prévoyant le paiement des honoraires du notaire par le vendeur s’appelle la clause d’« acte en main ».

Si le compromis de vente est rompu et que la vente finale n’a pas lieu, les frais de notaire seront tout de même dus, et ce quel que soit les raisons de la rupture du compromis.

Quel notaire rédige le compromis de vente ?

Il peut arriver que le vendeur et l’acheteur aient chacun un notaire personnel qui les suit depuis longtemps. La confiance joue un rôle primordial dans les ventes immobilières. Il est très important pour les parties de conclure la vente auprès d’un officier ministériel qui leur fournira les conseils les plus adaptés à leur situation. 

Les ventes immobilières engagent des sommes importantes sur des durées longues. Le notaire a un devoir d’impartialité, mais si les parties le préfèrent, elles peuvent faire chacune intervenir leur propre notaire. On parle alors de signature en double minute. Les deux notaires vont collaborer à la rédaction des contrats et accomplir ensemble les formalités relatives à la signature de l’acte de vente.

Cette façon de procéder ne double pas les honoraires notariés. Les deux notaires vont alors se partager les frais de notaires après paiement des coûts d’enregistrement.

Lorsqu’un seul notaire est choisi, il s’agit le plus souvent du notaire de l’acquéreur puisque c’est lui qui paye les frais de notaire.

Le dépôt de garantie lors du compromis de vente chez le notaire

Un des premiers avantages lorsque vous passez par un notaire pour signer le compromis de vente est que vous pouvez mettre le montant de l’acompte en séquestre chez l’officier ministériel.

Le dépôt de garantie correspond à un pourcentage du prix de vente final (généralement entre cinq et dix pour cent). Il est versé pour sécuriser le vendeur. En effet, c’est lui qui a le plus à perdre de la rupture du compromis de vente. Si l’acheteur rompt le compromis de vente sans justification, alors le vendeur pourra encaisser l’acompte.

Mettre le montant de l’acompte sous séquestre notarial permet d’éviter les litiges. C’est le notaire qui décide alors du sort de l’acompte de façon impartiale en se fiant aux conditions stipulées dans le compromis de vente.

Lorsque le compromis prend fin et que la vente finale peut avoir lieu, le notaire déduit le montant de l’acompte du prix de vente final.

Quels sont les risques en signant un compromis de vente sans notaire ?

Il existe des risques à signer un compromis de vente sans un notaire. Le premier concerne les stipulations obligatoires à faire figurer dans le compromis de vente. Si certaines informations manquent ou si les annexes ne sont pas présentes, le compromis peut être invalide. Mieux vaut donc recourir à un professionnel du droit pour rédiger le compromis de vente.

Le second risque tient à la gestion de l’acompte. Si vous ne passez pas par un notaire, l’acompte peut être versé à la signature du compromis par l’acheteur directement sur le compte du vendeur (ce qui est déconseillé). Cette situation peut être à l’origine de litiges si les parties ne s’accordent pas ensuite sur la validité de la résolution du compromis par l’acheteur. À noter que les agents immobiliers disposent d’un compte séquestre et que vous pouvez aussi faire ce dépôt auprès d’eux si vous passez par une agence.

Enfin, les parties n’ont pas forcément les compétences pour s’assurer que toutes les conditions sont réunies pour la vente. Chaque partie doit ainsi avoir la capacité juridique de contracter le compromis de vente. Le bien mis en vente doit lui aussi être libre d’être vendu et enfin, le vendeur doit être le véritable propriétaire du bien, ou son mandataire. Ces informations sont difficilement vérifiables sans avoir recours à un notaire.

De manière générale, le gain de temps et financier n’est pas suffisamment substantiel pour justifier de ne pas se faire accompagner par un notaire pour la mise au point d’un compromis de vente en bonne et due forme.