La signature du compromis de vente sans notaire : la marche à suivre

Peut-on se passer d’un notaire pour la signature du compromis de vente ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, engage le vendeur et l’acheteur dans le cadre d’une transaction immobilière. Par ce document, le vendeur s’engage à céder le bien à l’acheteur et ce dernier s’engage aussi à acquérir le bien, le tout aux conditions fixées dans le compromis.

Il s’agit donc d’un avant-contrat qui vaut vente et qui contraint l’une et l’autre des parties. C’est pourquoi le compromis de vente est très souvent signé chez un notaire, généralement celui qui est ensuite chargé de rédiger l’acte authentique final.

Mais le passage chez le notaire pour le compromis de vente n’est pas du tout obligatoire.
Le vendeur et l’acheteur, s’ils en sont d’accord, peuvent signer le document sous seing privé, c’est-à-dire sans intermédiaire.

La rédaction du compromis de vente est libre et les signataires peuvent s’aider d’un modèle existant sur Internet. Certaines agences immobilières proposent aussi des documents-types ou une aide à la rédaction de cet acte important.

Quels sont les avantages de signer le compromis de vente sans notaire ?

Signer le compromis de vente sans passer par un notaire comporte plusieurs avantages :

• le gain de temps, car l’obtention d’un rendez-vous chez le notaire peut parfois demander quelques jours, voire quelques semaines. En signant sous seing privé, vous pouvez contractualiser votre engagement dès que vous parvenez à un accord ;
• l’économie des frais d’actes, même si bien souvent, cette dépense constitue une avance qui est déduite par la suite de la facture liée à la rédaction de l’acte authentique (ce dernier étant obligatoirement signé chez un notaire).

De plus, en cas de vente simple ou d’un faible montant, le passage chez un notaire ne se justifie pas forcément, puisqu’il n’y a pas de difficultés particulières, tant au niveau des conditions suspensives que des autres clauses.

Si vous êtes pressé de conclure la vente, la signature du compromis sous seing privé peut être une bonne solution, mais uniquement pour les faibles montants.

Quels inconvénients ?

La signature du compromis de vente sans notaire n’est cependant pas sans risques. En effet, la rédaction des clauses suspensives est très importante pour permettre à l’acheteur de renoncer à la vente sans pénalités, si jamais l’une d’entre elles n’est pas respectée.

Par ailleurs, le notaire est également le mieux placé pour conseiller acheteur et vendeur sur les modalités de la vente et les pièges, notamment s’il s’agit d’un bien en indivision ou issu d’une succession.

Le compromis de vente doit être accompagné d’un certain nombre de documents obligatoires, notamment le dossier de diagnostic technique. Sans notaire, il faut que vous pensiez à produire et réunir ces documents, faute de quoi le compromis sera invalide.

Quelle est la validité d’un compromis sans notaire ?

Un compromis de vente signé sans notaire, sous seing privé, revêt la même validité qu’un document signé chez un notaire. Si les conditions de forme et de fond sont bien respectées, il possède la même valeur juridique et contraignante, que ce soit pour le vendeur ou l’acheteur.

Pour être valide, il doit cependant être accompagné des documents obligatoires et comporter les clauses essentielles, à savoir :

• la définition précise du bien à vendre (localisation, cadastre, titre de propriété précédent) ;
• l’identification des parties ;
• le prix de cession du bien et le plan de financement (notamment en cas de recours à un prêt immobilier) ;
• l’information concernant le droit de rétractation de l’acheteur et le délai (l’absence de cette mention est passible d’une amende) ;
• les conditions suspensives éventuelles ;
• le montant du dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation, souvent de 5 à 10 % du prix total du bien.

Quelles sont les étapes d’un compromis de vente sans notaire ?

Les étapes de la signature du compromis de vente sous seing privé sont les mêmes que chez un notaire. Il faut d’abord qu’acheteur et vendeur se mettent d’accord sur les modalités de la transaction (prix, délai, conditions…). Puis ils doivent rédiger le compromis de vente, soit en ayant recours à un modèle, soit en étant aidés par l’agence immobilière ou un professionnel du droit.

Enfin, les parties signent le compromis l’une et l’autre, puis chacune récupère un exemplaire original du document. Le délai de rétraction court à partir du moment où chaque partie est en possession de son exemplaire signé.

Les documents à fournir

Pour signer un compromis sans notaire, les documents à fournir sont exactement les mêmes que pour un compromis signé chez le notaire. 

Le vendeur doit produire :

• l’acte de propriété, accompagné du plan de bornage et du cadastre, ainsi que les plans éventuellement ;
• les documents relatifs aux travaux effectués dans le logement et encore sous garantie décennale ;
• le dossier de diagnostics techniques obligatoires (état des installations de gaz et d’électricité, présence d’amiante, de termites ou de plomb, l’état des risques et pollutions…) ;
• l’absence d’hypothèque ou de droit de préemption ;
• les documents relatifs à la copropriété le cas échéant (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, fiche synthétique de la copropriété, le montant des charges courantes et des dettes, ainsi que l’état descriptif de division).

De son côté, l’acheteur doit fournir :

• des documents présentant son plan de financement (prêt immobilier avec montant, durée et taux, ou fonds propres et leur origine) ;
• le permis de construire ou la déclaration de travaux le cas échéant.

Les deux parties devront en outre produire chacune des documents justifiant leur identité et leur situation matrimoniale (livret de famille ou contrat de mariage le cas échéant).