Nos conseils pour signer le compromis de vente entre particuliers

Comment élaborer un compromis de vente entre particuliers ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat préalable à la cession d’un bien immobilier. Il scelle l’engagement du vendeur à céder un bien à un prix convenu et celui de l’acquéreur de l’acheter.

Le compromis n’est pas obligatoire, mais il permet à l’acheteur de “réserver” le bien immobilier le temps de préparer les documents nécessaires à l’élaboration de l’acte de vente définitif. Les parties peuvent aussi faire les démarches administratives comme un dépôt de permis de construire ou la demande d’un prêt immobilier.

Le compromis de vente entre particuliers formalise les conditions auxquelles le bien sera vendu, sous quel délai et à quel prix. Il prévoit également des conditions suspensives permettant à l’acheteur de renoncer à la vente sans frais, par exemple si son permis de construire ou son prêt sont refusés.

Pour sceller son engagement, l’acheteur verse traditionnellement un acompte ou dépôt de garantie au vendeur, aussi appelé indemnité d’immobilisation. Cette somme correspond en général à un pourcentage de 5 à 10 % du prix du bien. Elle sera soustraite du montant total lors de la signature définitive. En revanche, si l’acheteur renonce à la vente en dehors des conditions prévues au contrat, il perd son acompte.
C’est pourquoi la rédaction du compromis de vente entre particuliers est très importante.

Qui rédige le compromis de vente sans professionnel de l'immobilier ?

Le compromis de vente n’est pas nécessairement rédigé par un professionnel de l’immobilier. Le vendeur ou l’acheteur peut en assurer la rédaction. Il est possible de trouver des modèles de compromis sur Internet, mais ceux-ci sont souvent standard et ne sont utilisables que pour des ventes simples et avec des conditions classiques.

La plupart des agences immobilières proposent un accompagnement pour la rédaction du compromis de vente et les parties peuvent alors se reposer sur le regard professionnel de l’agent.

L’idéal est de faire appel à un notaire pour rédiger le compromis de vente, surtout lorsque la transaction comporte des subtilités ou atteint un certain montant. L’officier ministériel est là pour conseiller les deux parties de manière impartiale et pour garantir la légalité et la validité du compromis de vente.

Le vendeur et l’acheteur peuvent choisir le même notaire ou chacun le leur. En général, il s’agit de celui qui se chargera d’établir l’acte authentique final (dans ce cas, les frais concernant la rédaction du compromis sont inclus dans les honoraires liés à la signature de l’acte de vente).

Quelles informations doit contenir obligatoirement le compromis de vente entre particuliers ?

Le compromis de vente étant un contrat engageant juridiquement les parties l’une envers l’autre, il doit comporter des informations obligatoires pour être valide et opposable.

Les informations sur les parties

Il s’agit tout d’abord de données sur les parties signataires :

• la désignation des parties contractantes (identités et coordonnées) ;
• la justification de leur faculté à conclure la vente (le vendeur doit bien être propriétaire du bien et l’acheteur habilité à signer par exemple).

Les informations sur le bien

Le compromis doit aussi donner des informations sur le bien concerné :

• sa description précise, notamment la surface, le nombre de pièces s’il s’agit d’un logement, ses équipements éventuels ;
• les coordonnées cadastrales et l’origine du bien (précédents propriétaires) ;
• éventuellement un plan s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement ;
• la mention de travaux de gros œuvre datant de moins de dix ans (et donc encore sous garantie décennale).

Les modalités de la vente

Le document fait enfin état des conditions de la vente :

• le prix de cession du bien convenu entre acheteur et vendeur ;
• le plan de financement prévu par l’acheteur, notamment si celui-ci compte souscrire un prêt (dans ce cas, le compromis doit indiquer le montant, la durée et le taux maximum) ;
• les éventuelles conditions suspensives permettant aux parties de renoncer à la vente, par exemple si le permis de construire est refusé, le prêt non accordé ou à des conditions ne correspondant pas à celles indiquées dans les clauses suspensives ;
• l’information sur le droit de rétractation obligatoire de dix jours pour l’acheteur, en vertu duquel il peut renoncer à la vente sans frais même en dehors des conditions suspensives ;
• le montant du dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation ;
• le délai dans lequel la vente doit être signée chez le notaire (ce délai n’étant là qu’à titre informatif) ;
• la date à laquelle les lieux seront libérés (c’est traditionnellement la date de signature de l’acte définitif, mais le vendeur peut négocier par exemple une date ultérieure afin de déménager).

Ces informations doivent être mentionnées très précisément afin d’éviter tout litige ultérieur à cause d’interprétations différentes. C’est pourquoi l’intervention d’un professionnel est souvent recommandée.

Liste des documents à prévoir pour le compromis de vente

Le compromis de vente s’accompagne nécessairement de pièces justificatives pour valider les informations inscrites dans le contrat. Les documents à joindre sont les suivants :

• les pièces d’identité des deux parties, assorties éventuellement d’un acte de naissance et d’une carte de résident si la personne n’est pas de nationalité française. Si l’acheteur ou le vendeur est une personne morale (SCI, commerçant…), il devra produire un justificatif adéquat (extrait Kbis ou D1, statuts de la SCI…) ;
• un document attestant de la situation matrimoniale des parties (livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce…) ;
• le titre de propriété du bien, fourni par le vendeur, qui permet de retracer son origine et ses différents propriétaires, ainsi que les servitudes éventuelles ;
• la déclaration d’achèvement de travaux le cas échéant, sinon le permis de construire s’il est toujours en cours ;
• un certificat d’urbanisme délivré par la mairie s’il s’agit d’un terrain, attestant notamment que celui-ci est constructible si c’est l’intention de l’acheteur ;
• les factures des travaux réalisés depuis moins de dix ans et les assurances décennales des artisans intervenus (la garantie étant de fait transmise à l’acquéreur) ;
• si le bien comporte des objets mobiliers qui resteront dans le logement, la liste complète avec leur valeur au jour de la vente ;
• la copie de l’avis de taxe foncière de l’année en cours (son montant est partagé au prorata du temps de propriété du vendeur et de l’acheteur) ;
• le dossier de diagnostics techniques en fonction du type de bien (maison, appartement ou terrain), comportant notamment un état des risques et pollutions, l’état des installations électriques et de gaz de plus de 15 ans, les diagnostics relatifs à la présence d’amiante, de plomb ou de termites, ainsi que l’état des installations d’assainissement non collectif le cas échéant ;
• si le logement est situé en lotissement, le cahier des charges et le règlement doivent être annexés.

Si le logement est situé en copropriété, des documents spécifiques doivent également être fournis par le vendeur :

• l’attestation de superficie (loi Carrez) ;
• la fiche synthétique de la copropriété et l’état descriptif de division précisant le lot concerné par la vente ;
• la notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
• le règlement et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble et le diagnostic technique global ;
• les documents financiers (montant des charges courantes, des travaux sur les deux dernières années, impayés éventuels).

Compromis de vente entre particuliers : les points de vigilance

Même s’il ne s’agit que d’un avant-contrat, il ne faut pas perdre de vue que le compromis de vente engage les deux parties l’une envers l’autre. La rédaction du document doit donc être précise et les justificatifs complets pour que le compromis soit valide.

Lorsque le compromis de vente est signé entre particuliers sans l’intervention d’un professionnel, il faut être particulièrement vigilant à la conformité des clauses, notamment suspensives. Elles permettent à l’acheteur de se rétracter sans frais. Elles sont généralement négociées entre les parties, mais doivent être correctement rédigées pour ne pas provoquer des litiges. 

Par exemple, il ne suffit pas de mentionner simplement “obtention d’un prêt immobilier”, car il suffirait pour l’acheteur de demander à sa banque un prêt qui sera manifestement refusé. La clause suspensive doit indiquer le montant, la durée et le taux maximum que l’acheteur peut obtenir.

Certaines clauses font l’objet d’une négociation entre l’acheteur et le vendeur, afin que chacun y trouve son compte. L’objectif commun reste la conclusion définitive de la vente aux meilleures conditions.

La mention à ne surtout pas oublier est celle du droit de rétractation de dix jours pour l’acheteur. Son absence peut entraîner la nullité du contrat et le paiement d’une amende administrative de 3000 € à 15 000 €. Selon le Code de la construction et de l’habitation (art. L271-1), le délai de dix jours court à partir du lendemain de la remise en mains propres du compromis ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception (ou tout autre moyen permettant de tracer la date de réception ou de remise).

Le compromis doit-il être sous seing privé ?

Lorsque le compromis de vente n’est pas signé chez un notaire, il s’agit d’un compromis sous seing privé. Dans ce cas, c’est généralement le vendeur qui assure la rédaction et la signature a lieu dans un endroit librement choisi par les parties.
L’avantage du compromis sous seing privé est de gagner du temps, puisqu’il n’y a pas besoin d’attendre d’avoir un rendez-vous chez le notaire pour signer l’avant-contrat. Il s’agit également d’une démarche qui ne comporte aucun frais. 

Si vous êtes d’accord sur les conditions de la vente et que celle-ci ne comporte pas de difficultés particulières, c’est une excellente solution. La signature de l’avant-contrat vous permet de réunir les documents nécessaires pour préparer avec le notaire l’acte définitif.

Le compromis de vente entre particuliers a-t-il la même valeur juridique qu'un compromis fait par un intermédiaire professionnel ?

La validité du compromis de vente sous seing privé est exactement la même que celle d’un document signé chez un notaire ou avec un professionnel de l’immobilier, dès lors que les conditions de forme et de fond sont respectées :

• toutes les mentions obligatoires doivent figurer ;
• tous les documents annexes obligatoires doivent être joints.

Pour être valide, le compromis de vente sous seing privé n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux, à la différence de la promesse de vente unilatérale. Cette dernière engage uniquement le vendeur et doit être enregistrée moyennant une taxe de 125 €.

Selon le Code civil, le compromis vaut vente et engage formellement l’acheteur comme le vendeur. Les deux parties promettent de tout faire pour arriver à la conclusion définitive de la transaction.