L'agence immobilière peut-elle signer le compromis de vente ?

Quelle est la définition juridique du compromis de vente ?

Le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente. Cela signifie que l’acheteur et le vendeur s’engagent l’un envers l’autre à conclure la vente. Au regard du droit, le compromis vaut vente. Si une partie renonce à la transaction, l’autre partie peut exiger la réalisation de la vente devant un juge. Elle peut également demander des dommages-intérêts. Seul l’accord amiable des deux parties peut rompre le compromis de vente. La durée du compromis de vente est en général de trois mois.

Le compromis de vente est donc différent de la promesse de vente qui engage unilatéralement l’acheteur. Il est le seul à s’engager à acheter le bien immobilier si le propriétaire décide de le vendre.

Il ne faut pas non plus confondre le compromis de vente avec l’offre d’achat qui est le document signé par un candidat acquéreur pour réserver le bien immobilier auprès du propriétaire dans les conditions fixées par le futur potentiel acquéreur.

Le compromis de vente est un avant-contrat qui intervient en amont de la vente immobilière pour permettre aux deux parties de finaliser toutes les démarches et réunir toutes les conditions de la vente. Le compromis de vente peut en effet prévoir plusieurs conditions suspensives, par exemple :

• obtention d’un prêt par l’acquéreur ;
• droit de préemption par la commune ;
• clause de dédit ;
• situation hypothécaire apurée au jour de la vente ;
• réalisation de travaux par le propriétaire ;
• obtention d’un permis de construire ;
• réalisation de diagnostics.

Si les conditions suspensives prévues dans le compromis de vente ne sont pas réunies, la vente n’aura pas lieu.

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme équivalent à dix pour cent maximum du prix de vente. Il s’agit d’un dépôt de garantie. Si l’acquéreur se dédit, le vendeur garde le dépôt de garantie. Si la vente a bien lieu, le montant du dépôt de garantie s’impute au prix de la vente immobilière.

Le compromis de vente immobilière s’accompagne toujours d’un délai de rétractation à l’égard des acquéreurs. Ce délai de dix jours incompressibles permet à l’acheteur de revenir sur sa décision sans aucune justification. Il court à compter du lendemain de la remise en main propre du compromis conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour prêter son concours à la réalisation de la vente. L’acquéreur doit exprimer son désengagement de la vente dans une lettre recommandée avec accusé de réception.

Est-il obligatoire de signer le compromis de vente chez un notaire ?

Le compromis de vente peut être rédigé par un notaire, par les deux parties ou par l’agent immobilier mandaté pour la vente. La loi ne prévoit aucune obligation de recourir à un notaire. Il faut tout de même mentionner que le recours à ce dernier permet de sécuriser l’opération de vente. 

Le notaire est un professionnel du droit et des contrats immobiliers. En faisant appel à lui, vous êtes assuré que toutes les mentions obligatoires sont bien présentes. Vous bénéficiez aussi de ses conseils pour adapter le contrat à votre situation spécifique. Les parties peuvent choisir de se faire représenter chacune par leur notaire respectif.

Dans la majorité des situations, le compromis de vente est signé chez un notaire. Le compromis de vente a alors la valeur d’un acte authentique, puisque le notaire est un officier public. Effectuer la formalité devant lui représente un certain coût.

Bien souvent, les honoraires relatifs à la rédaction du compromis de vente sont compris dans les frais de notaire de la vente définitive. Ces frais sont à la charge de l’acquéreur, sauf si les parties se sont entendues autrement. Si le compromis de vente est rompu, les frais de notaire restent à la charge de l’acquéreur. Si chaque partie a fait appel à son propre notaire, alors, les frais sont répartis entre les deux officiers publics.

Plusieurs documents doivent être annexés au compromis de vente :

• le dossier de diagnostic technique (exposition au plomb, présence d’amiante, performance énergétique, etc.) ;
• le règlement de copropriété ;
• les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des trois dernières années ;
• tout autre document demandé par l’acquéreur au vendeur (devis, compte-rendu d’experts, etc.).

Il faut par ailleurs savoir que le compromis de vente ne nécessite pas d’enregistrement fiscal, contrairement à la promesse de vente.

Signature du compromis de vente en agence : en quoi ça consiste ?

La signature du compromis de vente dans l’agence de votre agent immobilier est tout à fait envisageable. Le compromis de vente sera alors un acte sous seing privé, c’est-à-dire signé sans la présence d’un officier public.

Si vous souhaitez passer par un agent immobilier pour la signature du compromis de vente, ce dernier devra être titulaire d’un contrat de mandat d’agence. Ce document définit le champ d’action de l’agent ainsi que le prix de sa commission. Il doit être expressément mentionné l’accompagnement dans la signature du compromis pour que la mission de l’agent immobilier soit valable. Celle-ci est versée uniquement lorsque la vente est définitive, c’est-à-dire à la remise des clés après signature de l’acte de vente notarié.

L’agent immobilier se chargera de rédiger le compromis de vente. Il doit adapter ce document à votre situation et inclure les conditions suspensives nécessaires au bon déroulement de la vente. C’est ensuite lui qui fixe le rendez-vous de signature du compromis de vente. La signature a lieu dans les bureaux de l’agence immobilière.

Il faut noter que le compromis de vente doit obligatoirement être conclu devant un notaire si sa durée excède dix-huit mois, c’est-à-dire si la période entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente définitif est de dix-huit mois ou plus.

Quel est le rôle de l’agent immobilier lors de la signature du compromis de vente ?

La signature d’un compromis de vente par le biais d’une agence immobilière à la même valeur qu’un compromis de vente signé devant un notaire. Il faut toutefois s’assurer que le compromis est rédigé avec sérieux sous peine de se retrouver dans une situation délicate.

L’agent immobilier connaît toutes les subtilités du marché et a accompagné nombre de ses clients tout au long de leur achat. Il bénéficie donc de l’expérience nécessaire pour mener à bien la signature d’un compromis de vente. De plus, il connaît la réglementation en vigueur et peut délivrer des conseils très utiles. Enfin, la plupart d’entre eux disposent d’une formation en droit de l’immobilier.

Comme c’est lui qui a réalisé l’annonce immobilière, il dispose déjà des pièces nécessaires à la constitution des annexes du compromis de vente (diagnostics, documents de la copropriété, etc.). En effet, depuis 2017, les annonces doivent indiquer la classe énergétique du bien immobilier. Ne pas avoir à rechercher puis rassembler les documents à annexer est un vrai gain de temps pour le vendeur et l’acquéreur. 

L’agence immobilière doit posséder une garantie bancaire et doit être compétente pour réceptionner le dépôt de garantie sous séquestre. Le principe du dépôt de garantie n’est pas prévu par la loi. Vous pouvez donc signer un compromis sans en verser, mais les vendeurs sont souvent réticents lorsqu’il s’agit de s’en passer.

Ce dernier constitue une sécurité indéniable qu’il leur garantit que la vente se réalisera ou qu’ils toucheront une indemnité si elle ne se produit pas. Votre agent immobilier doit pouvoir garder sous séquestre un éventuel dépôt de garantie.

Signature du compromis de vente en agence : avantages, inconvénients

Les avantages

Nous le disions plus haut, l’agent immobilier est un professionnel de l’immobilier. La loi Hoguet de 1970 encadre cette profession. Chaque agent immobilier doit détenir une carte professionnelle qui garantit les compétences de l’agent immobilier. Ce dernier constitue donc un intermédiaire de confiance pour vous aider à rédiger votre compromis de vente. Il saura vous conseiller sur la procédure à suivre pour réaliser le compromis de vente dans les règles. 

En professionnel de l’immobilier, il pourra également vous aiguiller sur toutes les questions de répartition de taxe foncière ou de taxe d’habitation. Il pourra également éclaircir pour vous les documents de la copropriété le cas échéant.

Les agences immobilières disposent de modèles types de compromis de vente. Ce sont des documents très utiles pour n’oublier aucune des clauses essentielles du compromis.

Les inconvénients

Mieux vaut bien se renseigner sur les qualifications de votre agent immobilier. Le compromis de vente est un contrat juridique qui vous engage. Les sommes en jeu sont importantes. Il est primordial que le compromis de vente soit rédigé avec professionnalisme. Aucune clause ne doit être oubliée, au risque de vous faire perdre beaucoup d’argent et de temps. 

N’oubliez pas de relire le compromis de vente avant de le signer. Même si vous n’êtes pas un professionnel du droit, certaines erreurs peuvent vous sauter aux yeux, notamment celles relatives au prix, aux dates ou à la description du bien immobilier. Bien que cela soit un peu plus technique, il est aussi primordial que vous vous assuriez de l’efficacité et de l’exhaustivité des clauses suspensives prévues au compromis.

Assurez-vous de la disponibilité de votre agent immobilier avant de recourir à ces services pour la signature du compromis de vente. Certaines agences ont une clientèle très importante. Or, il est essentiel que le compromis soit signé rapidement. En effet, le document est demandé par les banques pour éditer une offre de prêt immobilier officielle. Plus la date de signature du compromis est décalée, plus la date de remise des clés s’éloigne.

Enfin, il faut avoir conscience que le recours à un agent immobilier a un coût, tout comme le recours à un notaire. Chaque agence immobilière fixe ses tarifs, car ils ne sont pas réglementés par la loi.
Pensez à demander un devis dès le début de vos recherches de biens. Il est plus facile de négocier les tarifs auprès d’un agent immobilier que chez le notaire.

Sachez qu’il est aussi possible de rédiger le compromis sans passer par un notaire ni un agent immobilier. Assurez-vous de vous appuyer sur un modèle conforme aux exigences légales, sans quoi la validité du compromis de vente pourra être remise en cause.