La signature du compromis de vente sous seing privé : on vous explique !

Quelle est la définition du compromis de vente sous seing privé ?

Le compromis de vente est un contrat préparatoire à la vente immobilière définitive ayant lieu chez le notaire. Ce document fixe :

• le prix de la vente : c’est lors de la signature du compromis que les parties s’engagent sur le prix de vente du bien immobilier ;
• les conditions suspensives : ce sont des conditions devant être réalisées entre la signature du compromis de vente et la vente notariée afin de rendre cette dernière possible. Ces conditions sont soit à la charge du vendeur (travaux, production de documents, etc.) soit à la charge de l’acheteur (obtention d’un prêt, par exemple). Lorsqu’une condition suspensive n’est pas réalisée dans les temps, le compromis de vente est annulé ;
• le montant de l’acompte : le compromis de vente peut prévoir le versement d’une partie du prix de vente (généralement entre dix et quinze pour cent) afin d’indemniser le vendeur si l’acheteur venait à annuler le compromis de façon injustifiée.

Le compromis de vente prévoit également un délai de rétractation légal de dix jours à compter du lendemain de sa signature. Pendant cette période, l’acquéreur peut rompre le compromis de vente à tout moment sans justification. Il récupère son acompte et ne pourra pas être assigné à des dommages-intérêts par le vendeur.

Le compromis peut être rédigé chez le notaire. On parle alors d’acte authentique, car il a force exécutoire et force probante. Mais, le vendeur et l’acheteur peuvent également se passer du notaire pour rédiger et signer le compromis de vente. Le contrat sera alors signé sous seing privé.

Un contrat passé sous seing privé ne possède pas le même niveau de protection juridique qu’un acte authentique. Le compromis de vente fait foi uniquement entre les parties et leurs héritiers, le cas échéant, mais ne peut pas s’imposer aux tiers. Le compromis de vente passé sous seing privé est donc plus facilement contestable. Une partie peut ainsi contester avoir signé le compromis. 

L’autre partie devra alors faire procéder à une vérification d’écriture puis demander à un juge de donner force exécutoire au compromis de vente, c’est-à-dire donner la possibilité à la partie lésée de forcer l’exécution du compromis de vente. L’acte authentique a lui déjà force exécutoire. Il n’est pas nécessaire de passer devant un juge pour exiger son exécution.

Quels sont les avantages du compromis de vente sous seing privé ?

Signer un compromis de vente sous seing privé est une solution qui présente une grande flexibilité. Les parties décident entre elles où et quand signer et n’ont pas à attendre la disponibilité du notaire. Elles peuvent, par exemple, décider de se retrouver chez le vendeur ou chez l’acheteur, à l’adresse du bien immobilier objet de la vente ou même dans un café. Il est, de plus, plus facile de trouver un horaire à deux. Certains notaires sont très occupés et obtenir un rendez-vous peut prendre plusieurs semaines.

La signature d’un compromis de vente sous seing privé est aussi plus rapide. Il n’est pas nécessaire de se rendre à l’office notarial où le notaire fait la lecture et explique chaque clause. Le compromis de vente sous seing privé répond à peu de formalisme. Ce peut être un contrat papier en bonne et due forme (ce qui est recommandé), mais il peut également être fait à l’oral. Cette dernière solution présente trop d’incertitude juridique pour être jamais utilisée lors d’une vente immobilière.

Signer un compromis de vente sous seing privé vous permet également réduire les coûts de la vente immobilière. Les frais de notaire pour la signature d’un compromis de vente s’élèvent à 300 euros en moyenne. De plus, le compromis de vente n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux contrairement à la vente définitive. Attention toutefois, si le compromis de vente dure plus de dix-huit, il est obligatoire de le passer chez un notaire.

Quels sont les points de vigilance de l’acte sous seing privé ?

Respecter le formalisme

La rédaction du compromis de vente est une étape à ne pas sous-estimer. Afin d’éviter les litiges, mieux vaut bien réfléchir à vos clauses. Si vous n’êtes pas sûr de vous, mieux vaut passer par un professionnel, notaire, agent immobilier ou avocat. Ces derniers possèdent des modèles qu’ils ont éprouvés tout au long de leur expérience professionnelle. Ils sauront adapter le compromis de vente à votre situation spécifique, ce qui peut être difficile à faire seul pour l’acheteur et le vendeur novice.

Pour vous aider, de nombreux modèles de compromis de vente sont disponibles sur Internet. Ils seront d’une grande aide pour vous permettre de rédiger votre compromis de vente sous seing privé. Prêter attention au modèle que vous utilisez, car pour être valide le compromis de vente doit comprendre certaines mentions et informations obligatoires :

• les coordonnées des parties et leur situation patrimoniale ;
• l’identification du bien et sa surface ;
• le prix de vente ;
• le délai maximal pour réaliser la vente ;
• les conditions suspensives et leur délai ;
• les informations sur la copropriété et les diagnostics immobiliers obligatoires ;
• le montant et les modalités de l’acompte.

Rédiger correctement les clauses de conditions suspensives

Les clauses de conditions suspensives sont primordiales puisque c’est elles qui vont permettre d’annuler le compromis de vente en toute légitimité. Il faut donc s’assurer de leurs bonnes rédactions, mais également prévoir les clauses adéquates.

Le délai est aussi important. Chaque condition suspensive doit se réaliser dans un certain délai. Il faut donc s’assurer de prévoir une période ni trop courte ni trop longue pour réaliser la condition suspensive.
Le délai pour obtenir un prêt immobilier est en général de trois mois, par exemple. Si une des conditions suspensives concerne des travaux, il faudra prendre en compte la disponibilité des artisans et les inévitables retards de chantier.

Gestion de l’acompte

Signer le compromis de vente sous seing privé signifie que l’acompte est donné à l’acheteur à la signature du compromis. Cette situation peut être la cause de nombreux litiges si le vendeur refuse de rendre l’acompte alors que le compromis a été rompu légitimement.

Passer par un notaire ou un agent immobilier vous permet de mettre la somme de l’acompte sous séquestre chez le professionnel. C’est alors lui qui tranche les litiges et qui remet l’acompte soit au vendeur soit à l’acheteur en fonction des conditions prévues au compromis.

Ne pas oublier les annexes

Le dernier point de vigilance concerne les annexes. Pour être valide, le compromis de vente sous seing privé doit comprendre des annexes obligatoires sur la copropriété, le cas échéant et sur les diagnostics immobiliers réalisés. Ce point est méconnu des particuliers, mais est pourtant obligatoire. Il faut donc être vigilant, car l’absence de ces pièces peut invalider le compromis de vente sous seing privé.