Quelles sont les différences entre Privilège Prêteurs de Deniers PPD et hypothèque ?

La banque exige une garantie de prêt immobilier lors de la souscription de celui-ci, la couvrant en cas défaut de remboursement de l’emprunteur. Parmi les garanties existantes, on distingue notamment : la caution de prêt immobilier, l’hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers (ou PPD). Ces deux dernières garanties sont dites "sûretés réelles" car prises sur le bien financé, toutefois PPD et hypothèque ne concernent pas forcément les mêmes projets et les coûts de ces garanties diffèrent aussi. Zoom sur leur fonctionnement et leur coût.

Comment fonctionne une hypothèque ?

L’hypothèque est une garantie inscrite par le notaire auprès de la Conservation des Hypothèques, remplacée il y a quelques années par le Service de Publicité Foncière. Il s’agit d’une sûreté réelle, c’est-à-dire prise sur la valeur du bien dont fait l’objet votre crédit immobilier. En cas de manquement au remboursement du prêt immobilier, la banque privilégie une solution amiable comme l’étalement de la dette, avant toute saisie sur votre bien afin de récupérer le capital restant dû.

Quel est le coût d’une hypothèque ?

Le coût d’une hypothèque peut être assez élevé si vous revendez votre bien avant le terme du crédit. Car dans ce cas, des frais de mainlevée vous seront appliqués au moment du remboursement par anticipation. Le coût total de l’hypothèque mainlevée comprise s’élève alors à environ 2% du montant de votre prêt immobilier.

Toutefois, si vous décidez d’aller jusqu’au terme de votre crédit immobilier, l’hypothèque disparaît automatiquement 1 an après votre dernière mensualité et le montant total de l’hypothèque représente alors 1,5 % du montant du prêt.

Dans quels cas l’hypothèque est-elle possible ?

• Lorsque la caution bancaire n'est pas possible, l'hypothèque peut garantir un prêt immobilier pour tout type de projet : achat immobilier neuf ou ancien, VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) ou encore travaux
• Le prêt immobilier dont vous avez besoin pour financer votre achat se compose d’un prêt PAS (prêt d’accession sociale) complété par un PTZ, dans le neuf ou l’ancien. Or, il n’est pas possible de garantir ce type de montage de prêts via une caution bancaire. L’hypothèque peut donc être indiquée. 
• Le prêt PAS que vous souscrivez dans le cadre du financement de votre bien est d’un montant supérieur à 15 000 €. Dans ce cas, la prise de sûreté réelle est obligatoire, votre banque peut donc vous proposer une hypothèque.

Comment fonctionne le privilège de prêteurs de deniers ?

Tout comme l’hypothèque, le privilège de prêteurs de deniers (PPD) est une sûreté réelle, c’est-à-dire prise sur la valeur de votre bien. Le système de mainlevée est identique à l'hypothèque. Mais il existe des différences :

• Le privilège de prêteurs de deniers n'est pas utilisé pour les mêmes projets. Contrairement à l’hypothèque, il ne peut garantir le financement d'un bien en VEFA ou en CCMI, ni le financement de travaux. Le PPD ne peut donc garantir qu'un bien ancien.
• Le PPD permet à la banque d’être prioritaire sur d’éventuels autres créanciers, en cas de défaillance de l’emprunteur et sur toutes les autres inscriptions, même une hypothèque. La banque privilégie toujours des solutions amiables avant de réaliser une vente aux enchères de votre bien. Il ne peut y avoir qu'un PPD pris pour un bien donné.
• Son coût est moins élevé car le PPD est exonéré de la taxe de publicité foncière. Il s’élève à environ 0,5% à 1% du montant du prêt.

Comment choisir entre le PPD et l’hypothèque ?

En fonction de votre profil et de votre projet, la banque peut vous orienter soit vers l’hypothèque soit vers le PPD. Si le PPD a l’avantage d’être moins onéreux car il vous exonère de la taxe de publicité foncière, la banque vous proposera l’hypothèque s’il s’agit d’une acquisition en VEFA. Votre conseiller bancaire pourra vous expliquer le choix opéré en fonction de votre projet en particulier, et si vous êtes passé par un courtier immobilier pour obtenir votre prêt, celui-ci peut également répondre à vos questions sur la garantie à associer à votre projet.

Pour comparer les coûts de l’hypothèque et du privilège de prêteurs de deniers, voici une simulation des frais pour un prêt immobilier d’un montant de 300 000 € destiné à l’achat d’un logement neuf ou ancien, dans le cas d’une revente du bien avant le terme du crédit (avec frais de mainlevée donc).

Type de garantie	Hypothèque	Privilège de prêteurs de deniers
Émoluments TTC du notaire	1 105€	1 105€
Taxe Publicité Foncière	2 144€	0€
Contribution de sécurité immobilière	300€	300€
Émoluments de formalités et débours	250€	250€
Frais de mainlevée	1 171€	1 171€
Coût total (sans mainlevée)	3 800€	1 655€

Simulation réalisée d’après les chiffres de l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement), la chambre des Notaires de Paris et Crédit Logement en février 2020.