Dividende SCPI : comprendre la distribution des revenus immobiliers

Dividende SCPI : de quoi parle-t-on ?

Acquérir des parts de SCPI est une stratégie d’investissement qui permet de diversifier son patrimoine tout en percevant des revenus.

Pour rappel, voici le fonctionnement des SCPI : les société de gestion collectent des capitaux pour acquérir différents immeubles (bureaux, locaux commerciaux, etc.) dans le but de les louer. Les revenus issus de la mise en location de ces biens immobiliers, communément appelés « pierre papier », sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, une fois les frais de gestion déduits. Aussi, le dividende correspond à la somme que la SCPI versée aux associés, en échange de leur investissement de départ. 

À noter que la SCPI permet de percevoir différents types de revenus :

• des revenus fonciers, qui représentent la principale source de revenus de la SCPI, et sont issus de la mise en location des immeubles que contient le portefeuille ;
• des revenus financiers en provenance des placements effectués par la SCPI ;
• des revenus de potentielles plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles de la SCPI.

A quel moment sont versés les dividendes d’une SCPI ?

Les dividendes d’une SCPI sont généralement versés trimestriellement. Une périodicité qui s’explique par la nature même du portefeuille immobilier SCPI qui est principalement composé d’immobilier professionnel. Or ce type de locaux (bureaux, commerces, entrepôts) est le plus souvent loué à des entreprises qui payent le loyer par trimestre. De fait, les dividendes issus de ces loyers sont naturellement versés par trimestre.

Les critères de performance d’une SCPI à connaître pour maximiser ses dividendes

Afin d’identifier une SCPI performante et maximiser les dividendes, voici cinq indicateurs clés à observer :

• le taux de distribution (anciennement taux de distribution sur valeur de marché, TDVM) ;
• le taux d’occupation physique (TOP) ou financier (TOF) ;
• le taux de rentabilité interne (TRI) ;
• le taux de parts en attente.

Taux de distribution (anciennement TDVM)

Le taux de distribution, connu auparavant sous la notion de taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) sert à évaluer la rentabilité d’une SCPI. En 2023, le taux de distribution moyen est de 4,52 % selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

Pour le calculer, il suffit de diviser les dividendes des SCPI bruts avant prélèvements obligatoires (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) et le prix moyen de la part la même année. Ce taux s’exprime en pourcentage.

Taux d’occupation physique (TOP) ou financier (TOF)

Autres indicateurs clés pour évaluer la performance d’une SCPI :

• le taux d’occupation physique (TOP) qui exprime le ratio entre la surface louée et la surface totale du patrimoine hors parkings ;
• le taux d’occupation financier (TOF) qui correspond au rapport entre le montant total des loyers facturés et la totalité des loyers qui pourraient être perçus (si l’ensemble du patrimoine a été loué).

À noter que l’écart par rapport à un taux de 100 % correspond aux locaux vacants. On considère que ce taux doit être supérieur à 90 % et se rapprocher du taux maximum.

Le taux de rentabilité interne (TRI)

Le taux de rentabilité interne ou TRI est un indicateur précis qui permet de mesurer la performance annuelle d’un placement SCPI sur le long terme. À la différence du taux de distribution, il tient compte des dividendes versés, du montant investi, mais aussi de la revalorisation du prix de part. Pour calculer le TRI, il faut diviser le prix de part constaté en fin de période additionné de l’ensemble des dividendes perçus, par le prix de souscription de départ.

Le taux de parts en attente

Dans le cadre d’une SCPI, le nombre de parts en attente de cession est un indicateur important à observer avant d’investir. Ce taux représente le ratio entre le nombre de parts qui n’ont pas encore trouvé acquéreurs et le nombre total de parts. Plus le taux de cession est bas, plus les parts sont vendues aisément et plus la SCPI est liquide.

Le taux de rotation

Le taux de rotation mesure le rapport entre le nombre de parts échangées au cours d’une année N, et le nombre total de parts en circulation au 31 décembre de la même année N. Un taux bas signifie que la vente des parts est rapide et donc que la SCPI est attractive. Toutefois, comme les autres indicateurs, il doit être mis en relation avec d’autres données. 

Comment sont imposés les dividendes d’une SCPI ?

Les dividendes distribués par les SCPI sont soumis à fiscalité et doivent donc faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale. Cette fiscalité des SCPI est identique à celle d’un bien immobilier acquis en direct.

Régime fiscal des revenus fonciers

En tant que particulier, les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI peuvent être imposés au :

• régime micro-foncier qui permet d’appliquer un abattement de 30 % des revenus fonciers bruts SCPI,
• régime réel qui permet de déduire les charges au réel.

Pour rappel, le régime micro-foncier impose le respect de plusieurs conditions (être également propriétaire en direct d’un bien immobilier locatif classique, ne pas bénéficier d’un dispositif de défiscalisation spécifique, totaliser moins de 15 000 euros de revenus fonciers annuels). À défaut, l’épargnant sera obligatoirement soumis au régime réel.

Prélèvements sociaux et fiscalité spécifique

Qu’il s’agisse du régime réel ou micro-foncier, les dividendes SCPI déclarés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’administration fiscale applique une tranche marginale d’imposition (TMI) qui peut aller de 0 à 45 %, selon votre situation. À ce taux d’imposition, sont également appliqués les prélèvements sociaux en vigueur (CSG et CRDS). Ces derniers représentent 17,2 %.

Conseils d’optimisation fiscale

Le régime réel permet d’intégrer l’ensemble de charges liées à l’acquisition des parts. Autrement dit, dans le cadre d’un achat à crédit, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt ou les frais liés au crédit immobilier de son assiette fiscale. Un moyen de réduire la pression fiscale et d’optimiser sa fiscalité.

Peut-on réinvestir les dividendes ?

Les investisseurs peuvent librement utiliser les dividendes SCPI. Ces derniers peuvent ainsi :

• être encaissés directement ;
• ou réinvestis pour acheter de nouvelles parts de SCPI et accroître le patrimoine SCPI et les dividendes.

À noter que si les dividendes sont réinvestis, ils peuvent l’être dans la même SCPI ou dans une SCPI différente.

Par ailleurs, le réinvestissement des dividendes n’exonère pas l’associé épargnant sur la fiscalité des revenus perçus. Les dividendes sont à intégrer dans l’assiette fiscal.          

Comment optimiser le rendement de votre investissement SCPI ?

Choix de la SCPI en fonction de sa stratégie d’investissement

Pour faire le bon choix de SCPI, il est primordial de considérer vos objectifs d’investissement (valorisation long terme, revenus réguliers, etc.). Selon votre tolérance au risque et votre stratégie, vous pourrez décider des placements les plus adaptés. Globalement, l’investissement en SCPI s’adresse :

• aux jeunes qui souhaitent se constituer un patrimoine sans gros effort financier ;
• aux investisseurs n’ayant pas le temps de gérer leur placement ;
• aux personnes souhaitant préparer leur retraite.

Et en fonction du profil et du projet de l’investisseur, il existe deux types de SCPI :

• les SCPI de rendement (pour se constituer un complément de revenu)
• les SCPI fiscales (qui permettent une réduction d’impôts).

Diversification géographique et sectorielle

Une fois vos objectifs validés, il est recommandé d’étudier la performance historique des SCPI. En observant la typologie et la solidité du portefeuille immobilier, vous pouvez appréhender la stratégie de la société de gestion (diversification géographique, diversification des actifs, etc.). Un moyen de vérifier que celle-ci est en phase avec vos objectifs et vos attentes en matière de rendement/risque. Opter pour une SCPI dont le patrimoine est diversifié géographiquement mais aussi au niveau des actifs permet d’augmenter le rendement et l’avantage fiscal.

L’impact des frais de gestion sur le rendement

Pensez également à étudier les frais de gestion qui ont un impact sur le rendement. Enfin, veillez à vérifier la réputation de la société.

Dividende SCPI : ce qu’il faut retenir

• La détention de parts de SCPI génère des revenus locatifs et des revenus financiers.
• Les revenus potentiels de la SCPI de rendement, aussi appelés dividendes, proviennent essentiellement des loyers encaissés.
• Versés trimestriellement, les dividendes sont soumis à l’impôt et doivent être déclarés comme revenus fonciers.
• Chaque associé épargnant est libre de réinvestir les dividendes.
• Les dividendes sont en outre soumis aux prélèvements sociaux.
• Pour calculer le rendement des parts de SCPI, vous pouvez notamment prendre en compte le taux de rentabilité annuel ou le taux de distribution.