Qu'est-ce qu'une SCPI à capital fixe ?

SCPI à capital fixe : définition

Une SCPI à capital fixe est un type de société civile de placement immobilier dont le montant du capital est déterminé à l'avance et ne varie pas. Cela implique que le nombre de parts émises par la SCPI est limité et qu'une fois celles-ci intégralement souscrites, aucune nouvelle part ne peut être émise à moins d'une décision d'augmentation de capital par la gestion de la société.

Ainsi, contrairement aux SCPI à capital variable, l'ajustement du capital social d'une SCPI à capital fixe n'est possible que par le biais d'une procédure formelle d'augmentation de capital. Pour un investisseur désirant revendre ses parts, il doit se tourner vers le marché secondaire. Ce marché permet aux détenteurs de parts de les vendre à d'autres investisseurs intéressés, étant donné l'impossibilité d'acheter des parts directement auprès de la SCPI une fois le capital initial totalement souscrit.

Suite à une confrontation de l'offre et de la demande sur une durée de 1 à 4 semaines, un prix d'équilibre, également connu sous le nom de prix d'exécution, est établi. Ce prix représente la somme nette que recevra le vendeur des parts de la SCPI. Cependant, pour acquérir des parts de SCPI à capital fixe via le marché secondaire, il est indispensable de s'acquitter des droits d'enregistrement.

SCPI à capital fixe ou capital variable : quelles différences ?

Contrairement à une SCPI à capital fixe, une SCPI à capital variable offre la possibilité de procéder à l'émission ou au rachat de parts à tout moment pour un associé désirant sortir de l'investissement. Le capital de ces SCPI est soumis à des limites minimales et maximales définies par la société de gestion, permettant ainsi une gestion plus flexible du capital. Cette flexibilité se traduit par une liquidité accrue des parts et une meilleure appréhension de la valeur de l'investissement pour les associés.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des SCPI à capital fixe et variable

	SCPI à capital fixe	SCPI à capital variable
Avantages	Stabilité du capital, favorisant une stratégie d'investissement à long terme Potentiel de plus-value sur le marché secondaire en fonction de l'évolution de la demande Clarté de l'investissement dès l'origine avec un nombre de parts fixé	Flexibilité dans les opérations de souscription et de rachat, offrant une meilleure liquidité Adaptabilité du capital en fonction des besoins de financement de nouveaux investissements Valorisation régulière du capital
Inconvénients	Liquidité moindre, dépendante de la présence d'acheteurs sur le marché secondaire Impossibilité d'ajuster le capital rapidement en réponse aux opportunités de marché	Nécessité pour la société de gestion de trouver un équilibre entre les demandes de souscription et de rachat, pouvant limiter la capacité d'investissement Gestion plus complexe pour maintenir le capital dans les limites fixées

Le fonctionnement d’une SCPI à capital fixe

Le fonctionnement d'une SCPI à capital fixe repose sur l'acquisition et la gestion locative de biens immobiliers, comme des espaces de bureaux, des centres commerciaux ou encore des entrepôts. Les revenus locatifs générés sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes.

La performance d'une SCPI à capital fixe est étroitement liée à la qualité de son parc immobilier et à l'efficacité de sa gestion locative, avec des risques principalement associés aux fluctuations du marché immobilier et à la capacité de la SCPI à maintenir un taux d'occupation élevé de ses propriétés.

Comme mentionné précédemment, l'acquisition de parts en SCPI à capital fixe se fait exclusivement sur le marché secondaire. Ce marché est régulé mensuellement par la société de gestion : le prix des parts varie non plus uniquement sur la valeur des biens immobiliers, mais aussi sur l'intérêt porté à la SCPI.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI à capital fixe ?

Les avantages

En optant pour des SCPI à capital fixe, les investisseurs ont l'opportunité de diversifier leur portefeuille en s'engageant dans une variété de projets immobiliers, évitant ainsi l’obligation d'acquérir directement des propriétés.

Les SCPI à capital fixe sont également ouvertes à l'investissement pour des sommes relativement modiques (souvent de quelques centaines à quelques milliers d'euros). Ainsi, cet investissement est plus accessible par rapport aux acquisitions immobilières directes.

Enfin, si vous optez pour une SCPI de rendement, les SCPI à capital fixe peuvent proposer des rendements potentiels attractifs, habituellement situés entre 4 % et 6 % annuellement, représentant une option intéressante pour les investisseurs à la recherche de performance.

Les inconvénients

Comme souligné précédemment, il n'est pas possible pour les investisseurs d'acquérir de nouvelles parts d'une SCPI à capital fixe une fois le capital souscrit, ce qui peut réduire la liquidité de l'investissement. De plus, les SCPI à capital fixe sont exposées aux aléas du marché immobilier, incluant notamment le risque de vacance locative.

SCPI à capital fixe : ce qu’il faut retenir

• Une SCPI à capital fixe limite la souscription de nouvelles parts aux périodes d'augmentation de capital, obligeant les investisseurs à recourir au marché secondaire pour vendre ou acheter des parts.
• À l'inverse, une SCPI à capital variable se distingue par sa capacité à moduler son capital de manière fluide, permettant l'émission ou le rachat de parts en fonction des besoins des investisseurs.
• Bien que les SCPI à capital fixe proposent diversification et rendements potentiels avec un investissement minimal, elles sont aussi contraintes par une moindre liquidité et vulnérables aux fluctuations du marché immobilier.