⏱L'essentiel en quelques mots
Les SCPI, également connues sous le nom de sociétés civiles de placement immobilier, offrent aux investisseurs l'opportunité de s'engager dans l'immobilier sans acheter directement la totalité d’un bien. On distingue principalement deux catégories de SCPI : celles à capital fixe et celles à capital variable. Tout ce que vous devez savoir sur les caractéristiques des SCPI à capital fixe :
- Une SCPI à capital fixe se caractérise par un capital qui n'est ouvert à la souscription que durant des phases d'augmentation de capital spécifiques. Pour quitter la SCPI, les détenteurs de parts doivent passer par le marché secondaire où les parts peuvent être vendues ou acquises.
- La principale différence entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable réside dans la flexibilité du capital : les SCPI à capital variable peuvent ajuster leur capital en continu en émettant ou rachetant des parts à tout moment pour répondre à la demande des investisseurs.
- Les SCPI à capital fixe offrent une diversification immobilière et des rendements attractifs avec un faible investissement initial, mais sont aussi limitées en termes de liquidité et exposées aux risques du marché immobilier.
![SCPI à capital fixe](/visus/capital-fixe-scpi-432.jpeg)
Sommaire
SCPI à capital fixe : définition
Une SCPI à capital fixe est un type de société civile de placement immobilier dont le montant du capital est déterminé à l'avance et ne varie pas. Cela implique que le nombre de parts émises par la SCPI est limité et qu'une fois celles-ci intégralement souscrites, aucune nouvelle part ne peut être émise à moins d'une décision d'augmentation de capital par la gestion de la société.
Ainsi, contrairement aux SCPI à capital variable, l'ajustement du capital social d'une SCPI à capital fixe n'est possible que par le biais d'une procédure formelle d'augmentation de capital. Pour un investisseur désirant revendre ses parts, il doit se tourner vers le marché secondaire. Ce marché permet aux détenteurs de parts de les vendre à d'autres investisseurs intéressés, étant donné l'impossibilité d'acheter des parts directement auprès de la SCPI une fois le capital initial totalement souscrit.
Suite à une confrontation de l'offre et de la demande sur une durée de 1 à 4 semaines, un prix d'équilibre, également connu sous le nom de prix d'exécution, est établi. Ce prix représente la somme nette que recevra le vendeur des parts de la SCPI. Cependant, pour acquérir des parts de SCPI à capital fixe via le marché secondaire, il est indispensable de s'acquitter des droits d'enregistrement.
SCPI à capital fixe ou capital variable : quelles différences ?
Contrairement à une SCPI à capital fixe, une SCPI à capital variable offre la possibilité de procéder à l'émission ou au rachat de parts à tout moment pour un associé désirant sortir de l'investissement. Le capital de ces SCPI est soumis à des limites minimales et maximales définies par la société de gestion, permettant ainsi une gestion plus flexible du capital. Cette flexibilité se traduit par une liquidité accrue des parts et une meilleure appréhension de la valeur de l'investissement pour les associés.
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SCPI à capital fixe |
SCPI à capital variable |
Avantages |
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Inconvénients |
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Le fonctionnement d’une SCPI à capital fixe
Le fonctionnement d'une SCPI à capital fixe repose sur l'acquisition et la gestion locative de biens immobiliers, comme des espaces de bureaux, des centres commerciaux ou encore des entrepôts. Les revenus locatifs générés sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes.
La performance d'une SCPI à capital fixe est étroitement liée à la qualité de son parc immobilier et à l'efficacité de sa gestion locative, avec des risques principalement associés aux fluctuations du marché immobilier et à la capacité de la SCPI à maintenir un taux d'occupation élevé de ses propriétés.
Comme mentionné précédemment, l'acquisition de parts en SCPI à capital fixe se fait exclusivement sur le marché secondaire. Ce marché est régulé mensuellement par la société de gestion : le prix des parts varie non plus uniquement sur la valeur des biens immobiliers, mais aussi sur l'intérêt porté à la SCPI.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI à capital fixe ?
Les avantages
En optant pour des SCPI à capital fixe, les investisseurs ont l'opportunité de diversifier leur portefeuille en s'engageant dans une variété de projets immobiliers, évitant ainsi l’obligation d'acquérir directement des propriétés.
Les SCPI à capital fixe sont également ouvertes à l'investissement pour des sommes relativement modiques (souvent de quelques centaines à quelques milliers d'euros). Ainsi, cet investissement est plus accessible par rapport aux acquisitions immobilières directes.
Enfin, si vous optez pour une SCPI de rendement, les SCPI à capital fixe peuvent proposer des rendements potentiels attractifs, habituellement situés entre 4 % et 6 % annuellement, représentant une option intéressante pour les investisseurs à la recherche de performance.
Les inconvénients
Comme souligné précédemment, il n'est pas possible pour les investisseurs d'acquérir de nouvelles parts d'une SCPI à capital fixe une fois le capital souscrit, ce qui peut réduire la liquidité de l'investissement. De plus, les SCPI à capital fixe sont exposées aux aléas du marché immobilier, incluant notamment le risque de vacance locative.
Les avantages
- Permet une diversification en investissant dans différents projets immobiliers sans acquisition directe
- Investissement possible avec de petites sommes, rendant l'accès plus facile que pour des investissements directs
- Offre des rendements potentiels attractifs, typiquement entre 4 % et 6 % annuellement
Les inconvénients
- Impossibilité d'acquérir de nouvelles parts une fois le capital souscrit, réduisant la liquidité
- Exposées aux risques du marché immobilier, comme la vacance locative
SCPI à capital fixe : ce qu’il faut retenir
- Une SCPI à capital fixe limite la souscription de nouvelles parts aux périodes d'augmentation de capital, obligeant les investisseurs à recourir au marché secondaire pour vendre ou acheter des parts.
- À l'inverse, une SCPI à capital variable se distingue par sa capacité à moduler son capital de manière fluide, permettant l'émission ou le rachat de parts en fonction des besoins des investisseurs.
- Bien que les SCPI à capital fixe proposent diversification et rendements potentiels avec un investissement minimal, elles sont aussi contraintes par une moindre liquidité et vulnérables aux fluctuations du marché immobilier.
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