SCPI : quel est le montant à investir ?

Quel montant minimum pour un investissement en SCPI ?

En moyenne et en général, le montant minimum d’une part de SCPI est de 200 €. Cependant, les SCPI peuvent exiger un achat au minimum de cinq ou dix parts, ce qui pousse l’investissement minimal à 1 000 € (pour cinq parts) ou 2 000 € (pour dix parts).

Alors concrètement combien investir en SCPI ? Les spécialistes du marché s’entendent pour dire qu’il vaut mieux partir sur un investissement en SCPI minimal de 10 000 € pour que l’opération soit intéressante. 

Tout dépend du type de SCPI visé (fiscale, de rendement ou de plus-value) et des produits proposés par la société de gestion. Gardez en tête cependant que votre premier placement comprendra non seulement un capital, mais aussi des frais de souscription et de gestion annuels variables selon les SCPI. Selon le site economie.gouv.fr, ces frais oscillent entre 5 et 12 % pour les frais de souscription et entre 8 et 10 % pour les frais de gestion.

Par exemple, si vous envisagez de placer 30 000 €, 1 500 € (30 000 x 5 /100 = 1 500 €) seront retenus pour les frais de souscription et 2 400 € (30 000 x 8 / 100 = 2 400 €) seront dédiés aux frais de gestion annuels. Ce qui fait que seulement 26 100 € (30 000 - 3900) seront réellement investis. Les frais de gestion sont payés annuellement.

Prenez le temps de vous renseigner sur le fonctionnement des SCPI, sur les frais à régler ou sur le taux de distribution pour bien évaluer le capital à investir, ses retombées et les dépenses inhérentes.

Comment déterminer le montant à investir selon votre patrimoine ?

Il est crucial de prendre en considération plusieurs éléments pour définir le montant à investir.

Votre épargne ou capacité d’emprunt

Le montant varie évidemment selon l’épargne dont vous disposez, si vous souhaitez investir au comptant, de votre capacité d’emprunt si vous voulez recourir à un prêt, sachant qu’il est fortement recommandé de diversifier ses investissements et de ne pas mettre toutes ses économies dans un même véhicule de placement.

Toutes les SCPI ne sont pas accessibles via l’emprunt ou via l’assurance vie. Si ces deux solutions vous intéressent, renseignez-vous en amont car le choix de produits de placements est plus restreint.

Vos objectifs à long terme

La somme à investir va dépendre de votre stratégie patrimoniale. Pourquoi comptez-vous investir en SCPI ?

Pour percevoir des revenus complémentaires

Déterminez le montant que vous aimeriez toucher pour ensuite calculer la somme à investir en fonction du taux de distribution (rendement) de la SCPI.

Les SCPI de rendement ont pour but de générer des revenus réguliers et/ou au moment de la revente. Les SCPI de plus-value ont pour objectif d’atteindre une plus-value maximale lors de la revente du bien immobilier.

Pour baisser le montant de vos impôts

En investissant dans certaines SCPI, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt en plus de la perception des dividendes.

Les SCPI fiscales sont liées à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie…).

Pour transmettre un patrimoine

Vous devez définir la somme que vous souhaitez léguer et de quelle manière (de façon classique ou via un contrat d’assurance vie).

Votre situation personnelle et vos projets

Investir en SCPI est un placement à long terme à envisager sur au minimum dix ans. Si vous prévoyez d’acheter une maison, de créer votre entreprise ou de réaliser tout autre projet dans les dix ans à partir de votre épargne ou d’un crédit, il convient aussi d’intégrer ces éléments dans votre stratégie globale pour ne pas être pris au dépourvu.

Si vous souscrivez un emprunt pour investir en SCPI et que dans trois ans, vous cherchez à acheter une maison, votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt seront impactés par le premier crédit.

Quelle stratégie d'investissement en SCPI pour votre profil ?

La stratégie d’investissement à mettre en place dépend de votre profil de risque et de vos objectifs (toucher des revenus complémentaires, transmettre un patrimoine, préparer sa retraite, défiscaliser…).

Investissement en SCPI à crédit ou au comptant : que choisir ?

Pour investir en SCPI, il est possible d’acheter des parts à crédit ou au comptant. Ces deux modes de financement possèdent chacun des points forts et des points faibles. Les connaître permet de sélectionner l’option la plus adaptée à votre projet.

Avantages et inconvénients d’un placement en SCPI à crédit

• Vous ne touchez pas à votre épargne.
• Vous pouvez investir un capital, même si vous disposez de peu d’épargne.
• Vous profitez de l’effet de levier du crédit pour vous constituer un patrimoine.
• Vous profitez des revenus plus tard une fois le crédit remboursé.
• Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers avec le régime d’imposition réel simplifié.
• Grâce à l’assurance emprunteur, les proches de l’investisseur n’ont pas à régler les mensualités en cas de décès. Ils héritent cependant de ses parts.
• Les établissements bancaires sont peu enclins à prêter des fonds pour investir en SCPI.

Avantages et inconvénients d’un investissement en SCPI au comptant

• Vous mobilisez votre épargne et vous n’avez pas à souscrire de crédit, opération qui s’assortit de frais, de contraintes et de responsabilités.
• Vous touchez des revenus nets (pas de frais à déduire en dehors des impôts bien entendu).
• Les dividendes sont imposables au titre des revenus fonciers.

Avantages et inconvénients d’un investissement en SCPI à crédit et au comptant

	Avantages	Inconvénients
Achat à crédit	Déduction possible des intérêts d’emprunt Effet de levier	Difficulté à trouver un établissement prêteur Perception des revenus une fois le crédit terminé
Achat au comptant	Revenus immédiats Pas de frais supplémentaires liés au crédit	Dividende imposable au titre des revenus fonciers Mobilisation de l'épargne

Comment répartir vos investissements entre SCPI et autres actifs ?

Les spécialistes recommandent de ne pas dépasser les 20 % de son patrimoine total investi pour des placements SCPI afin de diversifier et de dynamiser les investissements.

Pour une allocation d’actifs équilibrée, vous pouvez vous tourner vers d’autres produits, comme les actions, les obligations, les assurances vie, les supports de diversification (vin, forêt, œuvre d’art, cryptomonnaie…).

Pour déterminer une répartition adaptée ou la bonne allocation patrimoniale et savoir combien investir en SCPI, il convient de prendre en compte :

• la durée de placement (à court, moyen ou à long terme) ;
• les objectifs.

Quels sont les avantages fiscaux et financiers des SCPI ?

Les détenteurs de parts en SCPI perçoivent des revenus locatifs réguliers (aussi appelés dividendes) au prorata du montant de leur investissement et des revenus financiers. Ils peuvent aussi toucher des plus-values lors de la revente de l’immeuble.

Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont taxés des prélèvements sociaux obligatoires (17,2 %).

Revenus financiers

Les revenus financiers sont soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le PFU est de 30 % (ce qui correspond à 12,8 % de taux forfaitaire d’impôt et de 17,2 % de prélèvements sociaux).

Régime micro-foncier ou réel pour les revenus fonciers

Les revenus locatifs sont des revenus fonciers qui dépendent de deux régimes d’imposition différents (au choix).

Le régime micro-foncier

Il concerne des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Pour dépendre de ce régime, l’investisseur doit percevoir des loyers en direct en plus de ses parts SCPI et il ne doit pas posséder des parts dans une SCPI fiscale (Malraux, Denormandie, Pinel…). Sinon, il en est exclu et il dépend automatiquement du régime réel.

Le régime réel 

Il couvre les revenus supérieurs à 15 000 €. Le détenteur de parts SCPI peut déduire ses intérêts d’emprunt, s’il a acquis ses parts à crédit.

Plus-values lors de la cession

Les plus-values des cessions d’immeubles sont imposées à un taux de 19 %, auxquels il convient d’ajouter les prélèvements sociaux obligatoires de 17,2 %.

Il existe des abattements :

• sur la base de 19% en fonction de l’année de revente :
  • 6 % par an entre la sixième année et la 21^e année ;
  • 4 % à partir de la 22^e année.

• sur les prélèvements sociaux de 17,2 % :
  • 1,65 % par an entre la sixième année et la 21^e année ;
  • 1,6 % la 22^e année ;
  • 9 % par an entre la 23^e et la 30^e année.

SCPI et optimisation fiscale : comment ça marche ?

Plusieurs mécanismes d’optimisation fiscale sont accessibles via les SCPI et permettent de réduire les revenus imposables.

• En achetant des parts en SCPI via un contrat d’assurance vie, votre placement est soumis à la fiscalité de l’assurance vie (non celles des revenus fonciers). Vous êtes imposable uniquement au moment d’un rachat partiel ou total du contrat et uniquement sur les intérêts générés. Ce type d’investissement est par ailleurs exonéré des droits de succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire.
• Investir dans une SCPI fiscale permet aussi de réduire ses revenus imposables. Il existe plusieurs types de SCPI fiscale :
  • de déficit foncier : si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous êtes en situation de déficit foncier. Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de vos revenus fonciers annuels avec possibilité de reporter l’excédent ;
  • Malraux : vous pouvez déduire entre 22 et 30 % selon le secteur sauvegardé (site patrimonial remarquable, quartier ancien dégradé…) ;
  • Pinel : vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 9 à 14 % selon la durée de mise en location choisie entre six et 12 ans ;
  • Denormandie : une réduction d’impôt comprise entre 12 et 21 % est effective selon la durée de mise en location entre six et 12 ans.

Combien investir dans les SCPI : ce qu'il faut retenir

• L’investissement en SCPI est accessible au plus grand nombre, du fait du prix d’achat relativement bas d’une part. Celle-ci coûte en effet en moyenne 200 €. Cependant, les sociétés de gestion demandent souvent à l’entrée un minimum de cinq ou dix parts.
• Pour que l’investissement soit intéressant, les spécialistes recommandent un placement minimum de 10 000 €.
• Le montant du capital à investir en SCPI va dépendre de votre stratégie patrimoniale et de vos objectifs (obtenir des revenus immédiatement ou plus tard, défiscaliser, transmettre un patrimoine…).
• Il est par ailleurs essentiel de diversifier vos actifs pour limiter les risques de perte en capital et pour dynamiser votre épargne.