Frais SCPI : liste des frais à prendre en compte dans votre investissement

Quels sont les différents frais de SCPI à connaître ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui gère un portefeuille d’actifs immobiliers tels que des bureaux, des commerces ou des locaux d’activités, dans le but de les louer. Elle agit pour le compte d’investisseurs divers. Ces derniers deviennent associés de la SCPI et perçoivent des revenus provenant des loyers générés par ces actifs.

Cependant, comme pour tout investissement immobilier, certains frais sont à prendre en compte. Voici les principaux frais associés à un investissement en SCPI :

1. Frais de souscription : ces frais sont inclus dans le prix des parts SCPI. Ils sont toujours indiqués sur les documents de souscription de SCPI.
2. Frais de gestion : aussi appelés commissions de gestion, ils couvrent notamment la gestion locative.
3. Frais de transaction : servent à rémunérer la société de gestion. Ils sont prélevés à chaque achat ou cession d’actifs immobiliers.
4. Frais de suivi et de pilotage des travaux : Ils représentent un pourcentage calculé sur l’ensemble des dépenses d’entretien réalisées sur les immeubles détenus par la SCPI.
5. Frais de cession de parts : Ils sont appliqués par la société de gestion lorsque des associés vendent leurs parts sur le marché secondaire.
6. Frais de retrait (aussi appelé commissions de retrait) qui sont appliqués dans le cas des SCPI sans frais de souscription et pour une période déterminée. 

1.Les frais de souscription

Les frais de souscription des SCPI sont spécifiques à l’investissement en “pierre papier”. La société de gestion s’en sert généralement pour toutes les charges associées à l’acquisition d’un bien immobilier, comme :

• la recherche des actifs qui composeront le parc immobilier SCPI ;
• la rémunération des intermédiaires qui ont permis l’acquisition et la négociation des biens ;
• les frais versés aux sociétés qui commercialisent la SCPI ;
• le versement des frais de notaire, 

Ces frais varient généralement entre 7 % et 12 % du prix de souscription de la part SCPI de rendement. Ils sont prélevés lorsque l’épargnant porteur de parts SCPI décide de quitter la SCPI et de céder ses parts.

À noter que le pourcentage est appliqué sur la valeur de la part SCPI au moment de la revente. Dans la pratique, tant que l’associé conserve ses parts SCPI, il ne paie donc pas le prix de sa souscription.

2.Les frais de gestion

Au même titre que n’importe quel propriétaire d’un bien immobilier, une SCPI doit effectuer plusieurs actions afin d’optimiser son portefeuille immobilier SCPI et augmenter son taux de rendement. Ces actions peuvent inclure :

• les charges et taxes associées à la détention d’un bien ;
• les travaux d’entretien et/ou de rénovation ;
• la gestion locative, impliquant notamment :
  • la recherche de locataires ;
  • l’établissement des états des lieux, des baux et des quittances ;
  • l’encaissement des loyers et relances en cas de loyers impayés. 

En outre, la SCPI a des engagements envers ses associés, tels que :

• la communication sur les performances de la SCPI aux épargnants (bulletins semestriels ou trimestriels, etc.)
• la planification des assemblées générales extraordinaires ;
• l’expertise annuelle du patrimoine immobilier de la SCPI.

Les frais de gestion de la SCPI, également appelés commissions de gestion, sont directement prélevés sur le montant des loyers perçus avant le versement des dividendes aux associés.

Le rendement, exprimé sous forme de taux de distribution, est toujours net de frais de gestion. Généralement, le montant des frais de gestion est compris entre 8 % et 13 % des loyers. 

3.Les frais de transaction

Une société de gestion peut choisir d’acquérir ou de céder un bien de son portefeuille immobilier. C’est là qu’interviennent les frais de transaction. En effet, ils vont servir à financer ces opérations, mais aussi à rémunérer la société de gestion. Ces frais d’acquisition peuvent être appliqués soit à l’achat soit à la revente.

4.Les frais de suivi des travaux

La SCPI met en place des frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux pour entretenir le parc immobilier qu’elle détient. Les commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier sont calculées en fonction du montant des travaux effectués. Le niveau de cette commission varie généralement d’une SCPI à une autre, oscillant entre 1 % et 5 % du montant des travaux réalisés. 

5.Les frais de cession

Certains associés investisseurs préfèrent gérer eux-mêmes la revente de leurs parts de SCPI, sans passer par la Société de gestion. Ce marché secondaire de la SCPI est appelé le marché de gré-à-gré. Les investisseurs définissent eux-mêmes le prix de cession de parts. Une fois que la vente a lieu et qu’un changement de propriétaire est signalé, la Société de gestion applique alors des frais de cession de parts. Selon l’accord en place, ces frais peuvent être à la charge du cédant ou de l’acquéreur. 

6.Les frais de retrait

Les frais de retrait en SCPI s’appliquent exclusivement aux SCPI sans frais de souscription. Ces frais sont également appelés commission de retrait ou frais de sortie. Ils sont conçus pour encourager les associés à conserver leurs parts de SCPI pendant une durée minimale.

Les sociétés de gestion mettent souvent en place cette commission afin de gérer la liquidité et éviter les mouvements fréquents des épargnants. 

Fiscalité et frais SCPI : quel impact sur votre rendement ?

Au-delà des frais de souscription qui sont prélevés à la revente des parts, les frais de gestion, de l’ordre de 10 % en moyenne, sont appliqués sur les loyers et non sur la part. Ainsi, ils n’affectent pas l’attractivité de l’investissement SCPI. Nets des frais de gestion, les rendements des SCPI sont compris entre 3 et 6 % (hors fiscalité).

Prenons l’exemple d’un placement de 10 000 euros dans des parts d’une SCPI ayant versé un rendement de 4 % en 2022, vous avez alors 400 euros de rendement (avant fiscalité). Cela est valable, quels que soient les frais pris par la SCPI. 

À cela, il faut considérer la fiscalité. Pour rappel, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux en vigueur (17,2 % en 2023).

Comparaison des frais SCPI avec d’autres formes d’épargne immobilière

Comparatif des frais SCPI avec d’autres placements

Type d’investissement	Actifs immobiliers physiques	Parts SCPI	Contrat d’assurance-vie
Frais de souscription (ou frais d’entrée)	Frais de notaire (entre 7,5 % et 8 % selon les cas) + frais d’agence immobilière (entre 3 et 5 %)	Entre 10 et 12 % maximum selon les SCPI	Entre 0 % et 3 % selon les contrats d’assurance-vie
Frais de gestion	entre 7 % et 12 % selon les agences immobilières	Entre 10 et 12 % selon les SCPI	Entre 0,5 % et 1,5 % selon les contrats

Sources : selon différents sites spécialisés. 

Avant d’investir dans une SCPI, il est important de prendre en compte les frais de souscription et les frais de gestion. Des frais de gestion inférieurs à la moyenne ne signifient pas pour autant que le placement est meilleur. En effet, il faut également prendre en compte d’autres facteurs comme le rendement ou la stratégie de la SCPI.

Frais SCPI : ce qu’il faut retenir

Pour en savoir plus sur les frais SCPI, il est essentiel de noter les points clés suivants.

• Investir en SCPI signifie également placer son argent dans un produit financier qui implique des frais.
• Outre les frais de souscriptions, il y a également des frais de gestion appliqués par la société de gestion.
• Si les frais de souscription sont variables selon les SCPI, généralement compris entre 10 et 12 %.
• Les frais de gestion servent à rémunérer la société de gestion et sont prélevés sur les revenus locatifs.
• Les frais de gestion sont récurrents et compris entre 10 et 12 %, selon les sociétés de gestion.
• Certaines SCPI affichent des frais de souscription à 0 %, mais il reste toujours des frais de gestion à prendre en compte.
• Outre les frais, il est important de considérer la performance ou encore la stratégie, avant d’investir en SCPI.
• Pour rappel, si les SCPI sont attractives, elle présente également une liquidité réduite et l’absence de garantie de rendement ou de capital.