Le report à nouveau en SCPI

Qu'est-ce que le report à nouveau dans une SCPI ?

Définition

Dans une SCPI, le report à nouveau (RAN) est une pratique comptable qui consiste à reporter une partie du résultat non distribué sur les exercices suivants. Il représente en fait une réserve financière.

Rôle du RAN

La société de gestion met en place un report à nouveau afin de faire face aux aléas locatifs, de limiter les fluctuations de revenus ou de financer des investissements à venir.

Cette réserve financière est un moyen de lisser les résultats sur plusieurs années et de préserver la distribution des dividendes aux associés.

Pour comprendre le rôle du RAN, il convient de se pencher sur le fonctionnement des SCPI.

La SCPI loue son patrimoine immobilier et obtient en contrepartie des revenus, qui sont utilisés pour :

• rétribuer la société de gestion ;
• régler les dividendes aux associés ;
• approvisionner le RAN.

La répartition entre les trois est propre à chaque SCPI. Certaines choisissent aussi de ne pas mettre en place de report à nouveau.

Comprendre le RAN

Le report à nouveau s’exprime généralement en nombre de jours. Ce chiffre correspond à la durée pendant laquelle la SCPI pourrait verser à ses associés des dividendes équivalents aux précédents, si elle ne disposait de plus aucuns revenus.

Par exemple, si le RAN est de 86 jours, cela signifie qu’elle peut assurer les mêmes dividendes pendant 86 jours.

Un RAN élevé indique donc que la SCPI est en mesure d’amortir les aléas locatifs ou les fluctuations du marché, sans impacter les dividendes des associés. Cependant, un report à nouveau faible ne signifie pas pour autant que la SCPI n’est pas fiable. Un indicateur modéré peut s’expliquer de différentes manières.

• La société civile de placement immobilier a peu d’années d’existence derrière elle.
• La SCPI a opté pour une redistribution quasi totale des revenus et pour un RAN faible.

Le report à nouveau est calculé une fois par an au moment de l’exercice comptable. Il est communiqué dans le rapport annuel de la SCPI et figure généralement dans les fiches descriptives des SCPI.

Comment  le report à nouveau influence-t-il la performance d'une SCPI ?

Le report à nouveau influe sur les performances de la SCPI. Il lui offre une plus grande flexibilité en termes de gestion car en cas d’imprévus ou de fluctuations du marché immobilier, il lui permet de réagir, d’anticiper et éventuellement de couvrir les pertes.

Le RAN sert aussi à financer d’autres investissements, tels que des travaux imprévus ou des réparations.

Pourquoi le report à nouveau est-il un indicateur clé pour les investisseurs en SCPI ?

Le RAN est un élément important pour les investisseurs en SCPI car il renseigne sur la méthode de gestion de la SCPI et sur ses objectifs. Il lui permet de mesurer la stabilité des dividendes qu’il va percevoir.

Le report à nouveau représente certes un indicateur clé de la santé financière d’une SCPI, mais il convient de relativiser cette information. Car les SCPI peuvent choisir de piocher ou non dans le report à nouveau pour faire face à une perte de revenus. Elles peuvent par exemple décider de ne pas utiliser le RAN, mais de reporter la baisse sur les dividendes versés. Tout dépend de la stratégie de gestion mise en place et des objectifs de rendement.

Quelles sont les meilleures pratiques en matière de report à nouveau pour les SCPI ?

Les SCPI peuvent suivre différentes stratégies. Elles peuvent choisir :

• de redistribuer la totalité de ses revenus aux associés et de ne pas mettre en place un report à nouveau ;
• de redistribuer une partie des revenus et de constituer un RAN, qui peut :
  • pallier les aléas ;
  • ne pas être utilisé.

Les investisseurs qui recherchent des dividendes importants se tourneront vers les sociétés civiles de placement immobilier qui redistribuent la totalité ou presque de leurs revenus. Ceux qui misent sur une stabilité préféreront certainement les SCPI pratiquant le report à nouveau.

Comment le report à nouveau sécurise -t-il votre investissement en SCPI ?

Le report à nouveau apparaît comme une sorte de matelas financier, qui permet à la SCPI de maintenir ses performances et aux investisseurs de préserver leurs dividendes.

Étude de cas

La crise sanitaire de 2019 a montré l’intérêt du RAN. Durant cette période, les SCPI (comme les bailleurs immobiliers classiques) ont été touchées par les aléas locatifs (vacances locatives plus nombreuses et plus longues, loyers impayés…). Celles qui avaient mis en place un report à nouveau ont pu s’en servir pour maintenir leurs résultats et les dividendes octroyés aux associés.

Report à nouveau SCPI : ce qu'il faut retenir

• Le report à nouveau, aussi appelé RAN, est une écriture comptable permettant de réserver une partie du résultat non affectée et non distribué à un exercice ultérieur.
• Il permet à la SCPI de faire face aux imprévus (risques locatifs, évolution des prix des loyers, réparations…) et de maintenir des dividendes constants à ses associés.
• Le RAN reflète la stratégie de gestion d’une SCPI. En effet, celle-ci peut choisir de redistribuer la totalité des revenus sans recourir au report à nouveau. Elle peut aussi mettre en place un report à nouveau et l’utiliser ou non en cas de coup dur.
• Le report à nouveau est un élément à étudier au moment de choisir un placement en SCPI au regard de sa stratégie patrimoniale personnelle. D’autres points sont aussi à prendre en considération comme le taux de rendement annuel, le taux d’occupation financier (TOF) et la capitalisation.