Pierre Papier : un Investissement immobilier qui se démocratise

Qu'est-ce que la pierre papier et comment fonctionne-t-elle ?

La pierre-papier est une expression désignant des placements immobiliers mutualisés gérés par des investisseurs professionnels.

Définition de la pierre papier

La pierre papier est une forme d’investissement immobilier dématérialisé : en effet, l’acquéreur n’achète pas un bien en entier, mais seulement sous forme de parts dans des sociétés de placement immobilier. Il investit donc dans la pierre, mais sans être directement propriétaire d’un bien : il ne possède que des parts dans plusieurs biens (le “papier”).

D’abord associée aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), l’expression pierre papier est passée dans le langage courant pour désigner les placements de nature immobilière avec une gestion collective et encadrés par la législation européenne sur les fonds d’investissement.

Quelles sont les formes de placement en pierre papier ?

Il existe plusieurs formes de placements en pierre papier :

• les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui gèrent des copropriétés et sont non cotées ;
• les organismes de placement collectif immobilier (OCPI) qui intègrent des immeubles ;
• les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) qui sont des entreprises cotées en bourse avec une transparence fiscale ;
• les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM immobiliers) qui investissent dans des SIIC et dans leur équivalent à l’international (les REITS pour Real Estate Investment Trust) ;
• l’assurance-vie immobilière qui sont des contrats en “unités de compte” investies dans des SCI, des SCPI, OPCI… de la compagnie ;
• les fonds professionnels de capital investissement (FPCI) réservé aux investisseurs dans des opérations de construction ou de rénovation ;
• les fonds communs de placement à risque (FCPR) sur des biens présentant plus de risques.

Les différents types de pierre papier

Type de placement	Avantages	Inconvénients
SCPI	Mutualisation du risque Non coté Faible volatilité Effet de levier possible avec un crédit Achat comptant ou à crédit	Risque sur la valeur, le rendement et les liquidités Impôts sur les revenus fonciers + prélèvements sociaux
OPCI	Mutualisation du risque Non coté Stabilité Liquidités en sortie Fiscalité intéressante	Achat comptant uniquement Risques sur la valeur, le rendement et les liquidités Frais Lisibilité réduite des actifs
SIIC	Mutualisation du risque Cotée Liquidités sur la sortie Bonnes performances sur le long terme Fiscalité intéressante	Achat comptant uniquement Risque sur la valeur, le dividende et la volatilité
OPCVM	Frais réduits Accès à plus de fonds Mutualisation du risque Compatible avec tous les profils d’investisseurs	Achat comptant uniquement Risque de perte du capital
FPCI	Moins de contraintes Impôt sur les sociétés réduit Rendement important	Rendement reposant sur la performance des entreprises Ticket d’entrée élevé
FPCR	Avantages fiscaux spécifiques Exonération des plus-values de l’impôt sur le revenu Rendement élevé	Placement risqué par nature Blocage supérieur à 5 ans

Pourquoi choisir l'investissement en pierre papier ?

Investir en pierre papier présente plusieurs avantages qui en font une option attrayante pour les particuliers.

Diversification du portefeuille

L’investissement en pierre papier donne l’occasion de diversifier son portefeuille en répartissant les risques sur plusieurs types d’actifs. Les rendements intéressants permettent d’obtenir des revenus complémentaires ou de se constituer un patrimoine immobilier sans se soucier de la gestion.

L’accessibilité de la pierre papier

Les investisseurs peuvent accéder au marché de l’immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers physiques. Le ticket d’entrée est ainsi plus faible et vous pouvez investir à partir de quelques centaines d’euros.

De plus, comme la gestion est déléguée à la société de placement, vous n’avez pas à vous soucier des locataires, de la vacance locative, des travaux, des états des lieux… 

Rendement intéressant et disponibilité en liquidités

Contrairement à l’investissement direct, les investissements en pierre papier offrent une certaine liquidité. Les parts peuvent en effet être achetées ou vendues plus facilement qu’un bien et de manière plus fluide.

Le rendement des véhicules de placement immobilier est généralement assez intéressant et plus élevé qu’un bien physique. Le rendement moyen des SCPI varie entre 5 et 7 % par an.

Quels sont les risques associés à la pierre papier ?

Investir en pierre papier comporte également des points de vigilance et des risques potentiels qu'il est important de prendre en compte avant de s'engager dans ce type d'investissement.

Les risques de marché et de liquidité

Comme tout investissement, la pierre papier est soumise aux fluctuations du marché immobilier qui font varier les valeurs des actifs. Le capital investi n’est pas garanti, pas plus que le rendement : dans un contexte défavorable, les revenus locatifs versés peuvent être moins élevés.

Par ailleurs, la pierre papier permet de disposer de liquidités en cas de besoin, mais il peut y avoir des périodes où il est plus difficile de vendre des parts ou des titres, surtout dans un marché volatile ou en cas de crise économique.

Des frais et une performance variables selon la société de gestion

Les fonds de pierre papier comportent différents frais fixés par la société :

• frais de gestion ;
• frais d’entrée et de sortie ;
• frais associés à la gestion des actifs immobiliers.

Ces frais, en moyenne de 10 % par an, influencent le rendement potentiel des fonds de placement et peuvent les rendre moins intéressants.

La performance globale des investissements dépend elle aussi des décisions prises par la société de gestion. Il faut donc veiller à choisir un gestionnaire expérimenté et solide pour garantir son investissement.

Comment démarrer son investissement en pierre papier ?

Pour commencer à investir dans la pierre papier, il faut suivre trois grandes étapes.

1.Déterminer vos objectifs d’investissement pour sélectionner le bon véhicule de placement

Avant de commencer, renseignez-vous sur les différentes options d’investissement en pierre papier disponibles. Familiarisez-vous avec les types de fonds, les sociétés de gestion, les actifs proposés, les frais, le vocabulaire, etc.

Déterminez ensuite vos objectifs d’investissement en fonction de vos besoins et de vos attentes :

• percevoir des revenus réguliers (objectif de rendement) ;
• réaliser des plus-values à long terme (objectif de capitalisation) ;
• constituer un patrimoine en prévision de la retraite ou de la succession (objectif patrimonial) ;
• réduire votre imposition (objectif de défiscalisation).

Pour chaque objectif, il existe une solution plus adaptée qu’une autre : les SCPI de rendement et les SIIC sont plus adaptées pour des revenus réguliers, les SCPI de capitalisation, les OPCI ou les FPCI/FPCR pour capitaliser son argent. Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, les

2.Se faire accompagner

Pour investir en pierre papier, il faut ouvrir un compte auprès d’un intermédiaire financier comme une banque, un courtier ou une plateforme spécialisée. Vous pouvez aussi vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous guider dans vos choix d’investissement et élaborer votre stratégie patrimoniale.

Il existe également des outils et des sites pour se renseigner sur les différents véhicules de placement. L’autorité des marchés financiers propose un site complet sur les produits financiers et notamment la pierre papier.

3.Investir et surveiller ses placements

Une fois que vous avez fait votre premier investissement, assurez-vous de suivre de près vos placements en pierre papier. Effectuez des investissements réguliers selon votre plan financier et surveillez périodiquement les performances de vos investissements.

Réévaluer périodiquement sa stratégie d’investissement vous assure d’autre part qu’elle correspond toujours à vos objectifs et à votre tolérance au risque. Au besoin, ajustez votre portefeuille en conséquence. 

Existe-t-il des outils ou services qui facilitent l'investissement en pierre papier ?

• Présenter les outils, applications ou services de courtage qui peuvent aider les investisseurs dans leurs démarches.

Comment la pierre papier s'intègre-t-elle dans une stratégie patrimoniale ?

L'intégration de la pierre papier dans une stratégie patrimoniale peut être très avantageuse en termes de diversification et de stabilité. La pierre papier permet de diversifier le portefeuille global de placements en ajoutant une composante immobilière sans avoir directement à investir dans des biens physiques. Cette diversification réduit le risque global en répartissant les investissements sur plusieurs classes d'actifs tout en générant des revenus réguliers sous forme de dividendes ou de loyers.

Les investissements en pierre papier servent de couverture contre l’inflation, puisque les actifs ont tendance à maintenir ou augmenter leur valeur pendant les périodes d’inflation. D’autre part, le potentiel de croissance à long terme est souvent intéressant.

Enfin, la pierre papier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier peu risqué et rentable que vous pouvez transmettre dans le cadre de votre succession. 

Quels sont les avantages fiscaux de la pierre papier ?

• Discussion sur les avantages fiscaux liés à l'investissement en pierre papier.

La pierre-papier : ce qu'il faut retenir

• La pierre-papier est un véhicule d'investissement dans l'immobilier qui permet aux investisseurs de détenir des parts dans un portefeuille d'actifs comme des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels, etc.
• C'est une alternative aux investissements immobiliers directs.
• Elle offre une diversification immédiate et la possibilité d'investir dans des biens immobiliers de grande envergure avec un montant d'investissement relativement faible.
• Les fonds de pierre-papier sont gérés par des sociétés de gestion qui s'occupent de l'acquisition, de la gestion et de la vente des actifs immobiliers.
• Les revenus de la pierre-papier proviennent des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par le fonds.
• Les parts peuvent généralement être achetées ou vendues sur des marchés boursiers, offrant ainsi une certaine flexibilité aux investisseurs.