Taux d'usure : pourquoi certains profils sont exclus du crédit immo ?

Obtenir un crédit pour concrétiser un projet immobilier devient de plus en plus difficile. Entre les mesures contraignantes imposées aux banques pour l’octroi de crédit et les taux qui progressent, de plus en plus de Français ne peuvent plus emprunter. Selon les informations communiquées par la Banque de France au journal Le Parisien, le taux d'usure devrait être relevé de 15 à 20 points de base le 1er juillet prochain.

Durcissement des règles d’octroi de crédit

Alors que les taux de crédits immobiliers augmentent, il devient de plus en plus difficile d’accéder à l’emprunt. Aujourd’hui, certains emprunteurs plus fragiles sont exclus du marché. Les banques sont contraintes entre des taux d’intérêt qui progressent et les règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). D’autant plus que le seuil d’usure est bas et limite les banques à 2,40 %. Ce seuil de l’usure établi par la Banque de France fixe le taux maximum au-delà duquel il est interdit pour un établissement bancaire de prêter de l’argent.

Ainsi, même si un couple répond aux critères de taux d’endettement nécessaire à l’achat (qui ne peut dépasser 35 %), le prêt est refusé si le taux accordé, assurance comprise, dépasse le taux d’usure.

La mécanique du taux d’usure

Le calcul de taux de l’usure tient compte du taux effectif moyen pratiqué au cours du dernier trimestre par les banques. Par ailleurs, d’autres critères sont inclus comme la durée du crédit ou le type de prêt.

Ainsi, les taux d’usure de juin ont été calculés sur les taux accordés (assurance de prêt et autres frais inclus) du premier trimestre 2022 qui étaient, pour rappel, plus attractifs qu’aujourd’hui. Une mécanique qui freine de nombreux acquéreurs puisque plus les acquéreurs avec de bons profils empruntent à des taux bas, plus les taux d’usure baissent. Entre juillet 2021 et juin 2022, le taux d’usure est passé de 2,48 % à 2,40 % tandis que le taux d’intérêt a progressé de 1,20 % à 1,55 %, selon les chiffres de la Banque de France. Si l’on ajoute l’ensemble des frais liés au crédit, il n’est pas surprenant que beaucoup de prêts ne soient plus accordés.

Sous l’effet de la règle du taux de l’usure, il est plus difficile pour certains emprunteurs d’être financés, y compris pour les ménages qui bénéficient de revenus élevés. Un effet ciseaux exclut du financement les ménages les plus modestes : ceux qui obtiennent les taux les moins avantageux, comme le montre notre infographie. En effet, en ajoutant l'assurance du prêt, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du crédit ne permet pas à ces profils d'emprunter, car le taux d'usure est alors dépassé.

Nouveau seuil de l’usure : le taux devrait grimper au 1er juillet 2022

Beaucoup d’emprunteurs sont exclus du crédit immobilier, car leur offre de crédit dépasse les taux d’usure actuellement bas. Ce taux d’usure était pensé au départ pour protéger les emprunteurs des taux abusifs pratiqués par les banques. Aujourd’hui, il y a une inertie et le décalage avec la réalité se creuse de plus en plus. En cause ? Un mode de calcul qui n’est pas actualisé régulièrement.

Le taux d'usure sera relevé au 1er juillet de "15 à 20 points de base environ, selon la durée" a indiqué le 29 juin la Banque de France au journal Le Parisien- Aujourd'hui en France. Il devrait donc atteindre 2,40 % à 2,60 % pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus.